tookta2708

ดูรายละเอียดที่ http://bit.ly/1Wf3JHo บางครั้งข่าวคราวในหน้าหนังสือพิมพ์ อาจสร้างความสับสน ทำให้ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน สถาบันการเงิน ส่วนราชการวางแผนการซื้อบ้าน การบริหารสินเชื่อหรือการวางแผนการพัฒนาประเทศผิดพลาด เช่นกรณีการรายงานข่าวภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ว่าเหลืออยู่ไม่มาก และไม่น่าเป็นห่วง เป็นต้น ทุกฝ่ายจึงพึงสังวรกับการเสพข่าว ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่ดำเนินการมานานที่สุดตั้งแต่ปี 2534 และสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยเชียงใหม่มาตั้งแต่ปี 2537 โดยดำเนินการอย่างเป็นกลาง ไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมาเป็นกรรมการศูนย์ฯ เพื่อล่วงรู้ข้อมูลก่อน เปิดเผยว่าข่าวสารในหน้าหนังสือพิมพ์อาจคลาดเคลื่อน 1. จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายในเชียงใหม่ ไม่ได้มีเพียง 7,050 หน่วย 2. สถานการณ์ตลาดค่อนข้างน่าเป็นห่วง ไม่ใช่ ไม่น่าเป็นห่วงดังที่เข้าใจผิด จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ สิ้นปี 2558 พบว่า 1. โครงการถึง 400 แห่ง รวมหน่วยขาย 55,000 หน่วย รวมมูลค่า 110,000 หน่วย หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าในเขตกรุงเทพมหานครที่ราคาเฉลี่ย3.5 ล้านบาท ในจำนวนนี้ ขายแล้ว 42,000 หน่วย เหลือขาย 13,000 หน่วย หรือมากกว่าที่ออกข่าวกันถึงเท่าตัว 2. มีการเปิดตัวขายใหม่เพียง 4,000 หน่วยเท่านั้น หรือหน่วยขายใหม่มีราคาเฉลี่ย 2.966 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยรวม แสดงว่าตลาดเคลื่อนย้ายไปสู่ตลาดที่มีราคาสูงขึ้น เนื่องจากประชาชนทั่วไปมีฐานะทางเศรษฐกิจตกต่ำลง แต่ผู้มีรายได้สูงยังมีกำลังซื้อ กรณีนี้คล้าย ๆ กับในเขตกรุงเทพมหานคร ที่บ้านและห้องชุดราคาสูงกลับขายดีกว่าที่มีราคาต่ำ 3. ที่สำคัญในรอบปี 2558 ที่ผ่านมา จังหวัดเชียงใหม่สามารถขายหน่วยขายที่อยู่อาศัยได้เพียง 5,000 หน่วย โดยขายในราคาเฉลี่ย 2.965 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของบ้านในตลาดตามข้อแรก อันเป็นการยืนยันว่าตลาดบนมีศักยภาพสูงกว่านั่นเอง 4. การที่ในปี 2558 มีการเปิดขายจำนวนน้อย (4,000 หน่วย) ขายได้จำนวนน้อย (5,000 หน่วย) แต่เหลือขายอยู่มากถึง 13,000 หน่วยนั้น แสดงให้เห็นภาวะตลาดที่ค่อนข้างตึงตัวและน่าห่วงใจ ดังนั้นการลงทุนต่าง ๆ จึงพึงสังวรไว้เป็นพิเศษ อนึ่งในจำนวนที่ขายได้ 5,000 หน่วยในปี 2558 นั้น แยกเป็น บ้านเดี่ยว 39% บ้านแฝด 7% ทาวน์เฮาส์ 7% ตึกแถว 9% และ ห้องชุด 37% โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท และห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เป็นตลาดหลัก หากวิเคราะห์ในรายละเอียดจะพบว่า ในเขตอำเภอเมือง สินค้าที่ขายได้มากที่สุดกลับเป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท (ขายได้ 700 หน่วยในปี 2558) ในอำเภอสันทราย เน้นบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (130 หน่วย) ในอำเภอสันกำแพง เน้นขายบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท เป็นต้น ดร.โสภณ เสนอให้ผู้สนใจตรวจสอบข้อมูลที่แท้จริงกับศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ก่อนการลงทุน โดยดูข้อมูลเบื้องต้นโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายที่ "AREA แถลง" ในเว็บไซต์ www.area.co.th

เป็นธรรมหรือ ถ้าคนจนได้มรดกบ้าน 100 ล้าน แต่ต้องเสียภาษีที่ดิน ดูรายละเอียดที่ http://bit.ly/1SU1tzP เรื่องนี้น่าคิด หากบังเอิญเราครอบครองบ้านสักหลังที่อยู่มาแต่เกิดและตกทอดมาจากคุณปู่ ซึ่งตอนนี้กลายเป็นทำเลทอง มีมูลค่า 100 ล้านบาท แต่เราในฐานะที่เป็นคนจนหรือมีรายได้เพียงบำนาญปีละ 2 แสนบาทเพื่อครอบชีพ จะมีปัญญาไปเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 0.1% หรือ 1 แสนบาทได้อย่างไร หากภาษีนี้ผ่านสภา อย่างนี้เท่ากับบีฑาคนจนหรือไม่ กรณีนี้อาจเกิดขึ้นได้เช่น 1. เราเป็นข้าราชการเกษียณอายุแล้ว มีรายได้ไม่มาก แต่บังเอิญอยู่บ้านหลังดังกล่าวที่มีราคานับร้อยล้านมาแต่เกิดที่คุณพ่อหรือคุณปู่ซื้อไว้หลายสิบปีแล้ว 2. เราเป็นเด็กหนุ่มสาวที่เพิ่งจบมหาวิทยาลัยมา และมีรายได้น้อยมาก แต่บังเอิญได้รับมรดกเป็นบ้านราคาแพงมาจากญาติผู้ใหญ่ผู้วายชนม์ 3. "พจมาน สว่างวงศ์" ได้มรดก "บ้านทรายทอง" เป็นต้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ให้คำอธิบายว่า ประเด็นหลักที่พึงเข้าใจร่วมกันคือ คนไทยทุกคนไม่ว่าจนหรือไม่ ไม่อาจปฏิเสธการเสียภาษี ทุกคนเสียภาษีทั้งทางตรงและทางอ้อม การที่ใครสักคนมีทรัพย์มูลค่าสูง ถ้าไม่อยากเสียภาษี ก็ขายทรัพย์ดังกล่าวไป ตัวเองก็จะกลายเป็นคนรวยขึ้นมาทันที เพราะได้เงินมานับร้อยล้าน ไปซื้อบ้านอยู่ที่อื่น ยังมีเงินเหลือ เอาไว้เสพสุขได้อีกมากมาย บางท่านอาจโต้แย้งว่า ก็เราไม่อยากขาย เราอยู่มาตั้งแต่เกิดจนโต จะให้ขายบ้านที่ "เจ้าคุณปู่" สั่งเสียไว้ก่อนตายว่าให้รักษาให้ลูกหลานได้อย่างไร ในข้อนี้เราพึงคำนึงถึงคติในการอยู่ร่วมกันในสังคม จะนำมาอ้างส่งเดชไม่ได้ ทุกคนมีทรัพย์ก็ต้องเสียภาษี เช่น ถ้าเรามีรถจักรยานยนต์เก่า ๆ สักคันราคา 30,000 บาท ก็ต้องเสียภาษีรายปีราว 300 บาท หรือ 1% ในปัจจุบัน ถ้าเรามีห้องชุดในโครงการอาคารชุดสักห้องหนึ่ง ถึงแม้เราไม่เข้าไปอยู่เลย เราก็ยังมีหน้าที่ที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพื่อรักษาสภาพชุมชนให้ดี หาไม่ก็ต้องถูกหักค่าส่วนกลางที่ค้างนี้จากราคาขายเมื่อขายได้เพื่อเข้าเป็นรายได้ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ต่อคนจนจริงๆ สังคมจะต้องดูแล หาไม่คนจนอาจถูกแรงกดดันจนกลายเป็นโจร หรือพวกลักเล็กขโมยน้อย ก่อปัญหาความไม่สงบขึ้นในสังคม หรือกระทั่งอาจเกิดกบฏหรือการปฏิวัติสังคมโดยคนจน ทำให้แม้แต่คนรวยๆ ก็จะ "อยู่ยาก" ในสังคมที่คนจนถูกเอาเปรียบ ถูกกดขี่ขูดรีดแรงงานนั่นเอง แต่ในกรณีคนที่ครอบครองทรัพย์มหาศาล ไม่ใช่คนจน เขาเป็นคนรวยเพราะมีทรัพย์ เพียงแต่ไม่มีรายได้เท่านั้น ดังนั้น เราจึงจะอ้างความจนบังหน้า มาแอบครอบครองทรัพย์สินโดยไม่เสียภาษีไม่ได้ ถือเป็นบาปอย่างหนึ่ง ทุกคนจึงควรมีหิริโอตตัปปะในเรื่องนี้ ถ้าผู้ที่ได้รับมรดกมา ต้องการจะรักษาทรัพย์ที่ "เจ้าคุณปู่" สะสมไว้ให้ ก็ต้องทำตนให้มีคุณสมบัติเพียงพอ นั่นก็คือ ต้องมีรายได้เพียงพอที่บำรุงรักษาและเสียภาษี หาไม่ก็ต้องขายทรัพย์เพื่อนำมาเสียภาษีและใช้จ่าย จะได้ไม่เป็นภาระแก่สังคม แถมยังทำให้ตนเองรวยขึ้นในบัดดลจากทรัพย์สินนั้น บางทีเราคงยึดความจริงด้านเดียวว่า ทรัพย์สินที่เราซื้อมา จะเป็นของเราชั่วกาลปาวสาร แต่เราปฏิเสธความจริงอีกด้านหนึ่งว่า ในการครอบครองทรัพย์นั้นเราต้องมีความรับผิดชอบต่อสังคมด้วย คือต้องเสียภาษีเพื่อบำรุงท้องถิ่น พัฒนาประเทศ เราจะอ้างความจนมาเลี่ยงภาษีไม่ได้ ตราบเท่าที่คนจนที่ประกอบอาชีพเป็น "มอเตอร์ไซค์รับจ้าง" ยังต้องเสียภาษีล้อเลื่อนปีละราว 1% แต่บังเอิญว่าในสังคมบิดเบี้ยวนี้ พวกผู้มีอำนาจใหญ่โตทั้งหลายพากันหลีกเลี่ยงภาษีต่าง ๆ นานา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะกระทบต่อคนรวยที่สะสมที่ดินก็ไม่ออกมา ภาษีมรดกก็เปิดช่องโหว่ให้หลีกเลี่ยงกันมากมาย ดังนั้นภาระภาษีจึงตกแก่คนจน คนชั้นกลางที่เลี่ยงภาษีได้ยากทั้งภาษีทางตรงและภาษีทางอ้อม อันได้แก่ ภาษีมูลค่าเพิ่ม เป็นต้น ด้วยเพราะตัวอย่างของการเอาเปรียบของพวกอภิสิทธิชนเหล่านี้นี่เอง ชาวบ้านธรรมดาจึงเอาอย่างด้วยการพยายามหาข้ออ้างเลี่ยงภาษีให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้เช่นกัน และก็เพราะคนรวย ๆ เลี่ยงภาษี คนธรรมดาจึงต้องเสียภาษีแพง ๆ เช่น ภาษีโรงเรือนจากการให้เช่า ก็เก็บสูงถึงปีละ 12.5% จึงยิ่งทำให้ทุกคนพยายามเลี่ยงภาษี เราต้องให้ทุกคนเสมอหน้ากันในทางกฎหมาย ไม่ใช่อ้างความเป็นอภิสิทธิชน หรือความเป็นคนจนมาเลี่ยงกฎหมายนั่นเอง

ที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อีสานเริ่มฟื้นตัว ไม่เป็นความจริง นี่เป็นกรณีศึกษาสำคัญว่าขืนใครลงทุนไปตามข่าวโดยไม่ศึกษาให้ดี อาจเกิดปัญหาได้ ฟังข่าว ต้องฟังหูไว้หู ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้วิเคราะห์ข่าว "อสังหาฯอีสานเริ่มฟื้นตัว อุดร-ขอนแก่นขยับ/โคราชคึกอานิสงส์เมกะโปรเจ็กต์รัฐ" ข้างต้น (http://bit.ly/1p9oCH1)เพื่อเป็นอุทาหรณ์สำหรับประชาชนผู้เสพข่าวไว้ดังนี้: 1. ที่ว่า "สำหรับธุรกิจอสังหาฯ แนวราบจะมีโอกาสเติบโตมากกว่าแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากในภูมิภาคยังมีพื้นที่การดำเนินธุรกิจที่เพียงพอ" ข้อนี้อาจไม่เป็นความจริง เพราะในช่วงบูมเมื่อ 2-3 ปีก่อน มีโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นมหาศาลโดยไม่มีคนท้องถิ่นคาดคิดได้มาก่อน เพียงแต่ในขณะนี้เกิดปัญหาล้นตลาด จึงทำให้การสร้างอาคารชุดใหม่ ๆ ไม่มี 2. ที่ว่า "ธุรกิจอสังหาฯทุกประเภทของจังหวัดอุดรธานี ได้หยุดนิ่งไปไม่ใช่เป็นการถดถอย แต่เป็นการหยุดนิ่งเพื่อรอเวลาที่จะปรับตัว" ข้อนี้ก็อาจต้องคิดให้ดี การพูดในแง่ "บัวไม่ให้ช้ำ น้ำไม่ให้ขุ่น" ก็ดี แต่ถ้าใครไปลงทุนตามนั้น คงประสบปัญหาแน่นอน เพราะศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้พบว่า "ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาทั้งจังหวัดขายได้ประมาณ 866 หน่วย รวมมูลค่าที่ขายได้ 2,715 ล้านบาทซึ่งถือว่าขายได้ค่อนข้างช้า ต่างจากเมื่อ 2 ปีก่อน กรณีนี้ไม่ได้เป็นเพราะปัญหาการล้นตลาด" (http://bit.ly/1NruNQ1) 3. ตามข่าวกล่าวว่า ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินบางรายเชื่อว่า "ในปี 2559 เชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในจังหวัดอุดรธานี จะกลับสู่สถานการณ์ที่ดีขึ้น" ข้อนี้ ปรากฏว่าความเห็นจากการสัมภาษณ์ผู้เกี่ยวข้องพบว่า "เมื่อเทียบกับปี 2556 ส่วนใหญ่ 63% ระบุว่าภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2556 ดีกว่าปี 2558 มีเพียง 7% ที่ระบุว่าปัจจุบันดีกว่าเมื่อ 2 ปีก่อน ต่อการคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 จะเป็นอย่างไร ปรากฏว่า 47% คาดว่าจะดีกว่าปี 2558 นี้ 47% คาดว่าเป็นเช่นเดียวกับปีนี้ และอีก 7% เห็นว่าจะแย่ลงกว่าปีนี้เสียอีก ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นยังมีไม่สูงนัก" (http://bit.ly/1NWpXdI) 4. ที่บอกว่า "อสังหาริมทรัพย์จังหวัด (อุดรธานี) เฉพาะเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2559 มีผู้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินและมีการอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรฯแล้วประมาณ 20 ราย" ข้อนี้ยังไม่อาจถือเป็นดัชนีที่เชื่อถือได้ เพราะการขออนุญาต ไม่ใช่ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการจริง ถ้าสถานการณ์ยังไม่ดีก็อาจจะชะลอไป และการเปิดตัว ก็อาจเปิดเพียงบางส่วนของโครงการ ไม่ใช่ทั้งโครงการ จะเห็นได้ว่าในช่วงปี 2558 แทบจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 5. ส่วนที่จังหวัดขอนแก่นที่ว่า "อสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดขอนแก่นล่าสุดเริ่มคึกคักขึ้นเล็กน้อยหรือเรียกว่าเริ่มขยับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบจากช่วงปี 2558 ทั้งนี้เนื่องจากเป็นช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ที่จะหมดลงวันที่ 28 เมษายน 2559" ลำพัง "มาตรการน้ำจิ้ม" แบบนี้คงช่วยกระตุ้นโครงการที่กำลังขายอยู่ ให้ขายได้ตลอดรอดฝั่ง มากกว่าจะชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น ดูการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดเพิ่มเติมได้ที่ http://bit.ly/1RQPh4u 6. ส่วนที่กล่าวว่า "ปี 2559 เริ่มดีขึ้นจากปี 2558 แต่ไม่หวือหวา โดยเฉพาะโคราช ได้ทั้งรถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์สายบางปะอิน-โคราช รถไฟทางคู่ มาบกระเบา-ชุมทางถนนจิระ นครราชสีมา อีกทั้งยังมีห้างค้าปลีกขนาดใหญ่มาลง 3 ราย ได้แก่ ห้างเซ็นทรัล เดอะมอลล์และเทอร์มินอล 21 ส่งผลให้อสังหาฯคึกคักที่สุด" ข้อนี้มีส่วนจริง แต่ไม่รู้ว่าจะได้สร้างจริงหรือไม่ เพราะพูดกันมานาน และการอาศัยปัจจัยภายนอกมาพูดถึงโดยไม่คำนึงถึงปัจจัยภายในคือราคาพืชผลการเกษตรตกต่ำ กำลังซื้อตกต่ำ ถือเป็นการมองด้านเดียว ส่วนการที่ธุรกิจค้าปลีกมาเปิดตัวหลายแห่ง ก็อาจเป็นเพราะการวางแผนไว้ก่อนหน้าที่เศรษฐกิจจะตกต่ำ จึงต้องดำเนินการต่อไปก็ได้ ดังนั้น กรณีนี้จึงเป็นกรณีศึกษาสำคัญที่ประชาชนผู้เสพข่าวจะต้องรู้เท่าทันข่าวให้ดี เพราะหากหลงซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามเนื้อข่าว อาจทำให้ประสบปัญหาได้

หากมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาคารที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ จะต้องเสียภาษีกันอย่างไรบ้าง ลองมาดูกรณีตัวอย่างของวังวรดิศ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ขออนุญาตยกกรณีตัวอย่างวังวรดิศมาเพื่อเป็นกรณีศึกษา โดยวังนี้เคยเป็นที่ประทับของสมเด็จพระเจ้าบรมวงศ์เธอ กรมพระยาดำรงราชานุภาพ ตั้งอยู่บนถนนหลานหลวง และถนนดำรงค์รักษ์ ใกล้ตลาดสะพานขาว ปัจจุบันใช้จัดแสดงเป็น พิพิธภัณฑ์และหอสมุด สมเด็จพระเจ้าบรมวงศ์เธอ กรมพระยาดำรงราชานุภาพ วังนี้สร้างขึ้นเมื่อ พ.ศ. 2454 หรืออายุ 105 ปีแล้ว มีค่าก่อสร้างเป็นเงินรวม 50,000 บาท ออกแบบโดย Karl Doehring นายช่างชาวเยอรมัน ลักษณะสถาปัตยกรรมแบบตะวันตก เป็นอาคารสูง 2 ชั้น รูปตัวแอล หลังคาทรงจั่วหักมุมตอนปลาย มีความชันมากจนใต้หลังคาสามารถใช้เป็นห้องเก็บของได้ มุงด้วยกระเบื้องดินเผาไม่เคลือบสี หลังคาด้านหน้าและด้านข้างมีหน้าต่างเล็กบนลาดหลังคาเพื่อระบายอากาศแบบยุโรป ภายในเป็นพื้นไม้ ลักษณะการตกแต่ง มีลายปูนปั้นที่ผนังตอนบนใกล้หลังคา ขอบอาคารชั้นบนมุขหน้าทางทิศตะวันออก มีเสาอิงรูปครึ่งวงกลม 2 เสา คู่กันเป็นปูนปั้นคล้ายกลีบบัวเรียงกันเป็นชั้นๆ ชั้นล่างเน้นขอบของอาคารโดยรอบด้วยลายปูนปั้นพระทวารและพระแกล มีรูปร่างต่างๆ กัน ปัจจุบันอยู่ในความดูแลของหม่อมหลวงปนัดดา ดิศกุล อาคารนี้มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ และผู้ครอบครองปัจจุบัน ก็เมตตาเปิดให้เข้าชม รวมทั้งมีหอสมุดด้วย โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน http://bit.ly/20OlVbs อย่างไรก็ตามหากให้มีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรฐานปกติแล้ว จะต้องเสียภาษีอย่างไร เรามาตั้งสมมติฐานกัน 1. สมมติให้วังนี้มีขนาดประมาณ 10 ไร่ หรือ 4,000 ตารางวา ราคาที่ดินแถวนั้น หากคิดตามราคาตลาดก็คงเป็นเงินตารางวาละ 200,000 บาท รวมเป็นเงิน 800 ล้านบาท 2. สิ่งก่อสร้างที่เป็นตัวตึกใหญ่ที่ว่าก่อสร้างในราคา 50,000 บาทนั้น สมมติมีพื้นที่ประมาณ 500 ตารางเมตร หากก่อสร้างตามแบบเดิม อาจต้องใช้เงินค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 40,000 บาท หรือรวมเป็นเงิน 20 ล้านบาท หากนับรวมอาคารบริวารอื่นด้วย อาจมีมูลค่าราว 30 ล้านบาท 3. รวมราคาวังนี้เป็นเงิน 830 ล้านบาท หากต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ก็จะได้เงินภาษีเข้าหลวงปีละ 8.3 ล้านบาท ยิ่งในกรณีต่างประเทศ ยิ่งต้องเสียภาษีในอัตราสูง ๆ ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าปราสาทหรือบ้านหลังใหญ่ ๆ ของมหาเศรษฐีจำนวนมาก กลายเป็นของรัฐ โดยมากทายาทยกให้หลวง เพราะไม่มีความสามารถในการจ่ายภาระภาษี และค่าใช้จ่ายในการดูแล รัฐจึงเปิดให้ประชาชนและนักท่องเที่ยวเข้าชมเพื่อหารายได้มาบำรุงและพัฒนาสถานที่ต่อไป อนึ่งประเด็นที่น่าสนใจหนึ่งก็คือ ค่าก่อสร้างที่ 50,000 บาทเมื่อ 105 ปีก่อนนั้น ปัจจุบันนี้อาจเป็น 20 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าตลอดช่วง 105 ปีที่ผ่านมา ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเป็น 5.87% ต่อปี ในลักษณะดอกเบี้ยทบต้น อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน ค่าก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้นสูงถึงขนาดนั้น โดยสรุปแล้วภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นเครื่องมือที่จะช่วยลดความเหลื่อมล้ำต่ำสูงในประเทศชาติ ไม่ทำให้คนรวย ๆ จนล้นฟ้า เหมือนสนามหญ้า ที่หญ้าทุกต้นควรถูกตัดให้เสมอหน้ากันให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้นั่นเอง เพราะหากปล่อยให้สังคมมีความเหลื่อมล้ำต่ำสูง คนระดับล่างที่ถูกเอาเปรียบ ก็จะก่อความไม่สงบ สังคมก็จะขาดความสงบสุข ชนชั้นสูงเองก็จะอยู่ยากนั่นเอง

สวนลุมมีมูลค่า 37,800 ล้านบาท ต้องเร่งสร้างเพิ่ม ค่ำนี้ 18:30 น. ฟังผมปราศรัยส่งท้าย นั่งฟัง นอนฟัง กินไปฟังไป ได้ทั้งนั้น แถมเป็นการปราศรัยแบบไร้มลพิษ ไม่รบกวนใคร เพราะเป็นการปราศรัย online เปิดเว็บ www.realtimetv.org และติดต่อส่งคำถามกับผมได้ที่ www.facebook.com/dr.sopon4 ได้สื่อสารกัน 2 ทางเลยครับ วันเลือกตั้ง 3 มีนาคม 2556 เวลา 08:00 น.ตรง ผมและครอบครัว 4 คน (ผม 1 ภริยา 1 และลูก ๆ อีก 2) จะไปเลือกตั้ง ณ หน่วยเลือกตั้งโรงเรียนวัดช่องนนทรีถ.นนทรี ยานนาวา กทม. ถ้าว่างขอเชิญนะครับ ผมต้องรีบไปแต่เช้าเพราะต้องรีบเดินทางไปสอนนักศึกษาระดับปริญญาเอกที่นิด้าต่อครับ โปรดดูแผนที่โรงเรียนวัดช่องนนทรี ได้ที่นี่ครับ https://maps.google.co.th/maps/ms?msid=212022594231398985055.0004d41128626a040a015&msa=0&ll=13.694093,100.545051&spn=0.00332,0.003449&iwloc=0004d6d8045ae402eb593 หาเสียงส่งท้าย ตีค่าสวนลุมพินี เร่งสร้างเพิ่ม ศุกร์ที่ 1 มีนาคม 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 http://www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_46.php หาเสียงส่งท้ายที่สวนลุมพินี มุ่งสร้างสวนสาธารณะเพิ่มเพื่อประชาชน เช้าวันศุกร์ที่ 1 มีนาคม 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร หมายเลข 4 ได้ออกหาเสียงภาคสนามในส่วนของตนเองในครั้งสุดท้าย ณ สวนลุมพินี ได้พบปะกับพี่น้องประชาชน รวมทั้งเยาวชนและผู้สูงวัยในสวนลุมพินี พร้อมพาผู้สื่อข่าวสัมภาษณ์ผู้สูงวัยในสวนลุมพินีอีกด้วย ในการนี้ ดร.โสภณ ได้ประมาณการมูลค่าของสวนลุมพินีไว้คร่าว ๆ 37,800 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 262,000 บาท ซึ่งแม้จะถูกกว่าราคาที่ดินที่สีลมที่ประเมินไว้ที่ 1,200,000 บาทต่อตารางวา แต่ก็นับว่าเป็นมูลค่าที่สูงมาก และยังเอื้อให้มูลค่าที่ดินโดยรอบเพิ่มสูงขึ้นด้วยเพราะการดำรงอยู่ของสวนลุมพินี ดังนั้นจึงควรที่จะหาทางพัฒนาสวนสาธารณะโดยเฉพาะในเขตเมืองเพิ่มขึ้น เพื่อลดความตึงเครียดและเพิ่มความสุขแก่ประชาชนชาวกรุงเทพมหานคร รายละเอียดการคำนวณเป็นดังนี้: 1. เริ่มต้นที่การประมาณการจำนวนผู้ใช้สวนลุมพินีวันละประมาณ 12,000 คน (ปกติ 8,000 - 10,000 คน และวันเสาร์อาทิตย์ประมาณ 12,000 - 15,000 คน ทั้งนี้สอบถามจากสำนักงานสวนลุมพินี 2. ถ้าไม่มีสวนลุมพินี ประชาชนอาจต้องไปใช้บริการที่อื่น โดยเฉพาะภาคเอกชน ทั้งนี้ประมาณการค่าใช้จ่ายตกเป็นเงินวันละ 200 บาทต่อวัน แต่สวนลุมพินีเปิดให้ใช้ฟรี 3. ดังนั้นวันหนึ่ง ๆ การใช้สวนลุมพินีมีมูลค่ารวม 2.4 ล้านบาท (12,000 คน ๆ ละ 200 บาท) หรือปีละเป็นเงิน 876 ล้านบาท 4. หากคิดจากอัตราผลตอบแทนที่ 3.5% เพราะแทบไม่มีความเสี่ยงใด ๆ ในการดำเนินการสวนลุมพินีนี้ มูลค่าการใช้สวนลุมพินีจะเป็นเงิน 25,028.57 ล้านบาท (โดยคิดจากสูตรว่า มูลค่าเท่ากับรายได้หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ 876 ล้าน หารด้วย 3.5%) 5. ยิ่งกว่านั้นการมีสวนลุมพินี ยังก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มเติมแก่อสังหาริมทรัพย์โดยรอบ โดยประมาณการว่าโดยรอบสวนลุมมีระยะทาง 3,040 เมตร แม้ในความเป็นจริงจะมีโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ตั้งอยู่ แต่หากสมมติให้สามารถพัฒนาพื้นที่โดยรอบให้เป็นเชิงพาณิชย์ได้ อสังหาริมทรัพย์ที่หันหน้าเข้าทางวิวสวนลุมพินีก็ย่อมมีมูลค่ามากกว่า 6. หากพื้นที่ 70% ของระยะโดยรอบ 3,040 เมตร หรือ 2,128 เมตรสามารถสร้างอาคารได้ และสร้างอาคารประมาณว่าลึก 100 เมตร ก็จะสามารถสร้างอาคารได้ 212,800 ตารางเมตร 7. หากการก่อสร้างสามารถสร้างได้ 10 เท่าของพื้นที่ก่อสร้าง ก็เท่ากับจะสามารถสร้างไดถึง 2,128,000 ตารางเมตร 8. หากประมาณการว่า 60% ของพื้นที่ดังกล่าวสามารถนำไปใช้เพื่อการพาณิชย์ได้ ก็จะมีพื้นที่ขายหรือให้เช่าได้ 1,276,800 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือใช้เพื่อเป็นพื้นที่ส่วนกลาง โถงลิฟท์ และอื่น ๆ 9. ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในพื้นที่นี้ควรเป็นเงินประมาณตารางเมตรละ 100,000 บาท หากประมาณการคร่าว ๆ ว่า การได้อยู่ใกล้หรือมีวิวสวนลุมพินี น่าจะมีมูลค่าล้ำกว่ากัน 10% ก็เท่ากับว่าค่าการอยู่ใกล้หรือการมีวิวเป็นเงินตารางเมตรละ 10,000 บาท 10. ดังนั้นด้วยพื้นที่ 1,276,800 ตารางเมตร ณ ตารางเมตรละ 10,000 บาทที่เป็นส่วนล้ำของการอยู่ใกล้หรือได้วิวสวนลุมพินี ก็จะเป็นเงิน 12,768 ล้านบาท 11. มูลค่าของสวนลุมพินี จึงเป็นเงินเบื้องต้นประมาณ 37,796.57 ล้านบาท (ข้อ 4 + ข้อ 10) และโดยที่สวนลุมพินีมีขนาด 360 ไร่ จึงตกเป็นเงินตารางวาละ 262,476 บาท นอกจากนี้ยังมีรายได้จากการให้เช่าต่าง ๆ อีกเป็นจำนวนมาก แต่ไม่ได้คิดไว้ในรายละเอียดในที่นี้ จึงจะเห็นได้ว่า สวนลุมพินีนั้นมีมูลค่ามหาศาล แม้จะต่ำกว่ามูลค่าของราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์ทั่วไปก็ตาม การดำรงอยู่ของสวนลุมพินี ยังช่วยเพิ่มพูนมูลค่าแก่อสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงอีกเป็นจำนวนมาก หากไม่มีสวนลุมพินี มูลค่าทรัพย์สินโดยรอบอาจจะลดลงไประดับหนึ่ง จากมูลค่าเบื้องต้นที่ 262,000 ล้านบาทนี้ ชี้ว่า หากทางราชการนำสถานที่ราชการใจกลางเมืองมาพัฒนาเป็นสวนสาธารณะเพิ่มเติม ก็จะคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะหากพิจารณาถึงสุขภาพอนามัยของประชาชนที่หากเจ็บป่วยเพราะไม่ได้ออกกำลังกายเพียงพอ จะเกิดความสูญเสียกว่านี้มากนัก สวนลุมพินีสร้างมาตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 6 ควรมีเพิ่มขึ้นอีกหลายแห่งในใจกลางเมือง ยิ่งกว่านั้นกรุงเทพมหานครในฐานะผู้ควบคุมอาคาร ควรกำหนดผังเมืองให้สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ใจกลางเมือง โดยให้สร้างได้ 15-20 เท่าของขนาดที่ดิน ให้ขึ้นอาคารสูง ๆ แต่ให้เว้นพื้นที่โดยรอบให้มาก ก็จะทำให้เกิดพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองได้อีกมาก กลายเป็น Garden City เช่น สิงคโปร์ ที่ออกแบบเมืองให้มีความหนาแน่นสูง (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) แต่กรุงเทพมหานครของไทยเรากลับเป็นแบบตรงกันข้ามคือแออัดแต่ไม่หนาแน่น มีจำนวนประชากร 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร ขณะที่สิงคโปร์มีสูงถึง 7,000 คน และนครนิวยอร์คมีสูงถึง 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร เป็นต้น เราต้องคิดวางแผนและสร้างบ้านแปงเมืองอย่างมืออาชีพเสียที

ดร.โสภณ #4 ปราศรัยใหญ่ 1 มีนา 18:30 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร หมายเลข 4 จะจัดปราศรัยใหญ่ในวันศุกร์ที่ 1 มีนาคม 2556 เวลา 18:30 น. โดยท่านจะเชื่อมั่นได้อย่างแน่นอนว่า ดร.โสภณ ที่จบ ดร.ด้านการพัฒนาเมือง จะสามารถบริหารงาน กทม ที่ตนได้เกี่ยวข้องมาแทบทุกสำนักตั้งแต่ พ.ศ.2525 ด้วยประสบการณ์ที่ทำงานด้านผังเมือง เมืองใหม่ สลัม คนเร่ร่อน ทั้งในประเทศและทั้งที่ได้รับการว่าจ้างจากสหประชาชาติ ธนาคารโลก และกระทรวงการคลังของประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่งให้ไปปฏิบัติหน้าที่ทั่วอาเซียน . . . ฟังนโยบายที่สร้างสรรค์และทำได้จริง . . . การปราศรัยนี้ ไม่ก่อมลพิษ เพราะผ่านโทรทัศน์ระบบ internet ดูได้ที่ www.realtimetv.org ท่านยังสามารถตั้งคำถามตอบโต้ได้ที่www.facebook.com/dr.sopon4 นะครับ

ดร.โสภณ ไม่รับ “โฉนดชุมชน” มีนโยบายรื้อแต่ไม่ไล่ พฤ 28 กุมภาพันธ์ 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม.#4 ดูนโยบายของผมได้ที่นี่: http://www.sopon4.housingyellow.com/ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ไม่เห็นด้วยกับระบบโฉนดชุมชนที่ให้อภิสิทธิ์แก่ผู้บุกรุกผิดกฎหมาย แต่มีนโยบาย “รื้อแต่ไม่ไล่” ตามที่มีข่าวว่า ม.ร.ว.สุขุมพันธ์ บริพัตร ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 16 รับข้อเสนอของเครือข่ายสลัม 4 ภาค ข้อหนึ่งว่า “แก้ไขปัญหาความไม่มั่นคงในที่อยู่อาศัย ให้เกิดความมั่นคงในที่อยู่อาศัย มีการรับรองสิทธิในรูปแบบโฉนด (ชุมชน) กรณีที่ดินสาธารณะริมคลอง ยกเลิกนโยบายไล่รื้อที่พัก ชุมชน ด้วยมาตรการกฎหมาย หรือใช้ความรุนแรง กทม.ผ่อนปรนการออกทะเบียนบ้านในโครงการที่อยู่อาศัยคนจน ตามเจตนารมณ์กฎกระทรวง ในพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร” กรณีนี้ผม ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ หมายเลข 4 ไม่เห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง เพราะ 1. การบุกรุกอยู่อาศัยอยู่อาศัยบนที่ดินของบุคคลอื่นหรือของทางราชการ เป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย ทางราชการจะออกมารับรองสิทธิให้ไม่ได้ 2. การบุกรุกอยู่อาศัยแบบผิดกฎหมายมาหลายสิบปี ถือว่าได้“กำไรชีวิต” ไปแล้ว จะให้อยู่ต่อไปอย่างนี้โดยไม่มีที่สิ้นสุดย่อมเป็นไปไม่ได้ สมควรพอ พอเพียงเสียที 3. การบุกรุกอยู่ในใจกลางเมืองอย่างผิดกฎหมายในลักษณะนี้ถือเป็นการเอาเปรียบประชาชนทั่วไปที่ต้องเก็บหอมรอมริบไปซื้อบ้านของตัวเองอย่างถูกกฎหมายที่ตั้งอยู่นอกเมือง เดินทางออกจากบ้านก่อน 6โมงเช้า และกว่าจะถึงบ้านก็มืดค่ำ เปลืองเงิน ไม่ปลอดภัยอีกต่างหาก แต่พวกนี้กลับอยู่สบาย ๆ 4. ยิ่งในกรณีที่ดินริมคลอง การบุกรุกสร้างบ้านคร่อมคลอง กีดขวางทางน้ำ ทำให้ชุมชนและสังคมเดือดร้อน เป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ที่จะออกโฉนดชุมชนให้ ถือเป็นการกระทำผิดกฎหมายร้ายแรง 5. แม้แต่ชาวบ้านทั่วไปที่มีเอกสารสิทธิถูกต้องตามกฎหมายแต่อยู่อาศัยริมคลอง ริมแม่น้ำ ทางราชการยังเวนคืนบ้านพักที่อยู่ริมคลองเหล่านี้เพื่อการสร้างถนนและเขื่อนป้อนกันน้ำท่วม การอยู่กีดขวางสร้างปัญหาต่อส่วนรวมเช่นนี้เป็นสิ่งพึงลด ละ เลิก และจะยอมให้เกิดขึ้นไม่ได้อีกต่อไป อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ เห็นใจและใส่ใจต่อความทุกข์ยากของประชาชนโดยเฉพาะที่ยากจนจริง ๆ ดังนั้นกรุงเทพมหานครจึงตรวจสอบดูว่าใครจนจริงไม่มีที่ไป ใครไม่ได้จนจริง สำหรับคนจนจริง ๆ ก็ควรจัดหาที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม โดยเฉพาะคนชรา ก็ควรที่จะมีที่พักอาศัยเป็นสวัสดิการสังคม แต่สำหรับผู้เช่าบ้านในชุมชนบุกรุกริมคลอง ก็ควรย้ายออกไปเช่าที่อื่น ส่วนเจ้าของบ้านที่ปล่อยให้เช่าได้ประโยชน์โดยตัวเองไม่ได้อยู่อาศัยมานาน ก็ควรหยุดรับประโยชน์ที่ไม่ชอบเหล่านี้ ผมมีนโยบาย “รื้อแต่ไม่ไล่” สำหรับผู้บุกรุกริมคลองทั้งหลาย คือ เราจะปล่อยให้ประชาชนอยู่อย่างไม่ถูกสุขลักษณะไม่ได้ เราจะมัวหาคะแนนเสียงด้วยการช่วยเหลือพวกเขาแบบไม่ยั่งยืนไม่ได้ ยิ่งจะให้ใครมาบุกรุกอยู่อาศัยเอาเปรียบสังคมต่อไปยิ่งไม่ได้ และเพื่อการป้องกันน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นได้อีกในอนาคต ในคลองหรือริมคลองควรไม่มีบ้านโดยเฉพาะบ้านที่บุกรุกที่ดินบุคคลอื่นหรือทางราชการอยู่ ผมจึงมุ่งหวังที่จะสร้างที่อยู่อาศัยให้กับบุคคลที่ถูกรื้อหรือเวนคืนทั้งหลายให้อยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับที่ถูกเวนคืน จะได้ไม่เดือดร้อนในการย้ายที่อยู่อาศัยไปอยู่ไกล ๆ ไม่รบกวนวิถีชีวิต เช่นที่ย้ายชาวสลัมขึ้นตึกในกรณีของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำมาแล้วที่คลองไผ่สิงโต โดยสร้างตึกสูงถึง 27ชั้นมารองรับ ยิ่งกว่านั้นยังต้องป้องกันว่าในกรณีที่ผู้ได้สิทธิไม่อยู่อาศัยเอง และย้ายไปอยู่ที่อื่นแล้ว จะปล่อยให้คนอื่นมาเช่า หรือมาอยู่แทนไม่ได้ ต้องยึดคืนมา จะให้ใครมาหาผลประโยชน์โดยไม่ชอบไม่ได้ การไม่ให้เกิดอภิสิทธิ์แก่บุคคลเฉพาะกลุ่มโดยเฉพาะที่อ้างความจน จะทำให้ประชาชนในกรุงเทพมหานครได้รับการดูแลโดยเสมอหน้า และทุกภาคส่วนมีกำลังใจสร้างสรรค์กรุงเทพมหานครให้น่าอยู่

แถลงการณ์ 43 เลือกพรรค ขึ้นค่าสมัครผู้ว่าฯ ถูกกลั่นแกล้ง (อีกแล้ว) พุธ 27 กุมภาพันธ์ 2556 แถลงการณ์ 43 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม.#4 เลือกพรรค ขึ้นค่าสมัครผู้ว่าฯ ถูกกลั่นแกล้ง (อีกแล้ว) ดูนโยบายของผมที่: http://www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_43.php เลือกพรรค: ในความเห็นของผม เลือกพรรค หรือเลือกผู้สมัครอิสระก็ได้ อยู่ที่ความสามารถ ผมมั่นใจว่าผมเองแสดงวิสัยทัศน์ได้คมชัดกว่า แต่หากใครจะเห็นแก่พรรค แก่พวก ก็ช่วยไม่ได้ ยิ่งถ้าใครเห็นแก่อามิสสินจ้าง เห็นแก่การถูกพาไปเที่ยวด้วยเงินหลวง เข้าทำนองซื้อเสียงกันมาล่วงหน้าเป็นปี ผมก็ได้แต่สงสารคนเหล่านั้นที่ตกเป็นทาสทางความคิด ในการเลือกตั้งของกรุงเทพมหานคร เขาให้สมัครกันอิสระ ไม่ต้องสังกัดพรรคเช่นการเมืองระดับชาติ แสดงว่าเจตนารมณ์ของกฎหมายให้ความสำคัญกับบุคคล ไม่ใช่พรรค กรณีที่นายสุลักษณ์ ศิวรักษ์ออกมาบอกว่า ควรเลือกสุขุมพันธ์เพราะกลัวว่าคนที่ชั่วกว่าคือพงศพัศจะมานั้น ผมเห็นว่าเป็นความคิดที่มุ่งจูงใจคนในอาณัติโดยไม่เคารพในหลักประชาธิปไตย ไม่ให้เสรีภาพทางความคิดแก่สาวก นักปรัชญาก้องโลกชาวอังกฤษ Samuel Taylor Coleridge กล่าวว่า ในทางการเมือง อะไรที่เริ่มต้นที่ความกลัวมักจบลงที่ความโง่งม-หลอกลวง (In politics, what begins in fear usually ends in folly) ในสังคมอารยะ เราต้องเลือกคนตามความชอบ และศรัทธา ไม่ใช่ด้วยความกลัว ขึ้นค่าสมัคร-ไม่ต้องขึ้นเงินเดือนผู้ว่าฯ: ขณะนี้ค่าสมัครเป็นผู้ว่าฯ กทม. เป็นเงิน 50,000 บาท แต่ทางราชการเสียเงินค่าเลือกตั้งนับร้อย ๆ ล้านบาท แค่รูปถ่ายอย่างเดียวติดตามหน่วยเลือกตั้งก็เกือบหมื่นแห่ง ผมจึงขอเสนอให้ขึ้นค่าสมัครเป็น 500,000 บาท เพื่อช่วยเหลือทางราชการในการจัดการเลือกตั้งโดยเปลืองงบประมาณให้น้อยที่สุด กรณีนี้ไม่ใช่การกีดกันผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะผู้มีอุดมการณ์ซึ่งควรที่จะขายความคิดให้สังคมได้ประจักษ์ เพื่อให้มีผู้สนับสนุนมาช่วยกันบริจาคลงขันค่าสมัครกันอย่างโปร่งใส มีความเป็นไปได้ที่ปลัด กทม. ซึ่งเป็นข้าราชการประจำ จะมีรายได้สูงกว่าผู้ว่าฯ กทม. เพื่อให้ข้าราชการทั้งแผงได้มีชีวิตความเป็นอยู่ดีขึ้นตามอัตภาพ จะได้ไม่หาเรื่องฉ้อราษฎร์บังหลวง แต่ผู้ว่าฯ กทม. ซึ่งถึงพร้อมด้วยคุณสมบัติและทรัพยสมบัติและไม่ได้มุ่งหวังที่จะมาหาผลประโยชน์ใส่ตัวนั้น เงินเดือนตามที่กำหนดไว้ในปัจจุบัน ก็น่าจะเพียงพอแล้ว ถูกกลั่นแกล้งทางการเมือง (อีกแล้ว): ผมขอเรียนให้ทราบว่า ขณะนี้ facebook ส่วนตัวของผมถูกปิดไปแล้ว เชื่อว่าเป็นผลจากการที่แฟน ๆ ของผู้สมัครรับเลือกตั้งรายใหญ่รายหนึ่งรุมรายงานเท็จไปยัง facebook ว่าผมไม่ใช่ตัวจริง ทั้งที่ผมเป็นสมาชิก facebook มาตั้งแต่ปี พ.ศ.2552 และได้ upload รูปและเรื่องราวต่าง ๆ นับหมื่น ๆ รูป และคุยกับเพื่อนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศเองอยู่ทุกวัน เหตุการณ์ทำนองนี้เกิดมาเป็นระยะ ๆ ตั้งแต่ต้นเดือนกุมภาพันธ์แล้ว แต่เมื่อวันอังคารที่ 26 กุมภาพันธ์ ก็โดนโจมตีด้วยการรุมรายงานเท็จจน facebook ส่วนตัวของผมโดนสั่งปิดไป 4 ครั้งในวันเดียวกัน ทั้งที่ผมได้ชี้แจงว่าตนเองเป็นตัวจริงไปยัง facebook ก็ตาม เหตุการณ์นี้จึงเป็นเกมการเมืองสกปรกแน่นอน เพราะก่อนหน้านี้ไม่เคยมีปัญหาใด ๆ แต่นับแต่ผมสมัครผู้ว่าฯ กทม. และได้เสนอแนวทางการพัฒนา กทม. ในแง่มุมต่างๆ รวมทั้งการอุดช่องโหว่ทุจริต อาจทำให้มีผู้เสียผลประโยชน์พากันรุมรายงานเท็จปิด facebook ผม พุธ 27 กุมภาพันธ์ 2556 แถลงการณ์ 44 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม.#4 เล่นว่าว ทวงคืนสนามหลวงเพื่อสังคม ดูนโยบายของผมที่: http://www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_44.php สนามหลวงแต่เดิมให้ใช้เป็นที่พักผ่อนของประชาชน ปัจจุบันนี้ตกอยู่ในสภาพ “เห็นแต่ตา มืออย่าต้อง” ควรคืนให้ประชาชน และใช้เป็นที่ชุมนุมทางการเมือง จะได้ไม่เกิดการชุมนุมในย่านอื่น และควรใช้เพื่อเป็นไนท์บาซาร์ที่ใหญ่และดีที่สุดในโลก ในปัจจุบัน กทม. ให้ใช้สนามหลวงเฉพาะงานราชพิธี รัฐพิธี งานประเพณีสำคัญของชาติโดยหน่วยงานของรัฐ และการจัดการแข่งขันกีฬาไทยประจำปี แต่ห้ามมีกิจกรรมทางการเมือง และการใช้ต้องยื่นคำขออนุญาตล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องวางหลักประกันเพื่อชดใช้ค่าเสียหาย 500,000 - 1,000,000 บาท การนี้เท่ากับเป็นการ “ริบ” พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจของคนกรุงเทพฯ ไป การปลูกหญ้าผืนใหญ่เขียวขจีเสมือนพรม แต่ไม่ยอมให้ใช้ประโยชน์เพื่อการพักผ่อนเท่าที่ควร เป็นสิ่งที่พึงทบทวนใหม่เป็นอย่างยิ่ง คนกรุงเทพฯ ในสมัยก่อนขี่จักรยานเป็นก็เพราะมีสนามหลวง ใครใคร่มาเล่นว่าว หรือนั่งเล่นตามพื้นที่ต่างๆ ก็ย่อมทำได้ แต่ทุกวันนี้มีข้อจำกัดมาก กทม. สามารถให้คงพื้นที่สนามหลวงเป็นของประชาชน เพียงแต่ต้องจัดระเบียบให้ดี เช่น การเช่าพื้นที่ค้าขายอาหาร เครื่องดื่ม เช่าจักรยาน โดยทำให้เกิดความโปร่งใส นำเงินเข้าหลวงเพื่อพัฒนาสนามหลวงให้ดียิ่ง ๆ ขึ้น ที่สำคัญ ควรใช้พื้นที่สนามหลวงเป็นที่ชุมนุมทางการเมือง ไม่ใช่ไปชุมนุมในที่อื่นที่ไม่เหมาะสม หากสนามหลวงได้รับการใช้เพื่อการนี้ ก็จะเป็นการจัดระเบียบการชุมนุมที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ไม่กีดขวางการจราจร ไม่บุกรุกสถานที่ราชการ สร้างความเสียหายให้แก่ประเทศชาติ ยิ่งกว่านั้นการท่องเที่ยวในเกาะรัตนโกสินทร์ซึ่งเป็นศูนย์กลางด้านประวัติศาสตร์ของชาติไทยนั้นมีข้อจำกัดในการเที่ยวในเวลากลางวันเพราะอากาศที่ร้อนมาก ผมจึงเสนอแปลงพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ให้เป็นไนท์บาซาร์หรือตลาดท่องเที่ยวกลางคืนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในโลก โดยเริ่มต้นให้ใช้พื้นที่บริเวณสนามหลวง และรอบกระทรวงยุติธรรม ซึ่งมีพื้นที่รวมกันประมาณประมาณ 60,000 ตารางเมตร หากนำพื้นที่ 50% มาใช้เพื่อกิจกรรมสันทนาการและไนท์บาซาร์ ก็จะกินพื้นที่ประมาณ 30,000 ตารางเมตร กรุงเทพมหานครในฐานะเจ้าของพื้นที่สามารถจัดกิจกรรมตลาดได้ทุกวัน นำรายได้เข้ามาบำรุงเกาะรัตนโกสินทร์ได้เพิ่มเติม กิจกรรมไนท์บาซาร์นี้ควรเปิดบริการในระหว่างเวลา 18:00 – 24:00 น. และควรมีกิจกรรมเสริมเช่น การล่องเรือรอบคลองหลอด ลานการแสดงออกสำหรับคนหนุ่มสาวและศิลปิน เป็นต้น และในอนาคตยังสามารถขยายไปยังถนนมหาธาตุ ท่าพระจันทร์ และอื่น ๆ ในเกาะรัตนโกสินทร์ รวมทั้งถนนราชดำเนินในและถนนราชดำเนินกลาง จนกลายเป็นตลาดไนท์บาซาร์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ประโยชน์จากการนี้เปิดตลาดไนท์บาซาร์ ณ เกาะรัตนโกสินทร์ ได้แก่ 1. เป็นการส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย ให้ประชาชนได้ชื่นชมอาคารสถานที่สำคัญของเกาะรัตนโกสินทร์ ทำให้ประชาชนเกิดความหวงแหนในสถาบันชาติ ศาสนาและพระมหากษัตริย์ในประเทศไทย 2. เป็นการเปิดโอกาสให้วัยรุ่น เยาวชน คนหนุ่มสาว ศิลปิน ได้มีพื้นที่แสดงออกในเชิงสร้างสรรค์ได้อย่างเต็มที่ในพื้นที่ไนท์บาซาร์แห่งนี้ ซึ่งไม่ได้เน้นเพื่อการขายสินค้าแต่อย่างใด 3. เป็นการส่งเสริมธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมให้มีพื้นที่ทำการค้าในราคาที่ยุติธรรมพร้อมการตรวจสอบคุณภาพสินค้าและบริการที่ได้มาตรฐาน 4. เป็นสถานที่ทางเลือกเพื่อการพักผ่อนที่ปลอดภัยสำหรับประชาชนในยามค่ำคืน ซึ่งจะทำให้พื้นที่นี้มีชีวิตชีวา ปลอดจากมิจฉาชีพ โดยทั้งนี้จะมีการจัดวางกำลังรักษาความปลอดภัยเป็นอย่างดี 5. เป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวที่สะอาด ปลอดมลพิษ มีคุณภาพ ให้ชื่อเสียงของประเทศไทยเป็นที่ประจักษ์ในเชิงสากล โดยไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยวประเภทการให้บริการทางเพศหรืออื่นใดที่ทำให้ชื่อเสียงของประเทศชาติมัวหมอง ทั้งนี้กรุงเทพมหานครควรจัดการจราจรทั้งทางบก ทางน้ำ และการใช้บริการรถไฟฟ้าใต้ดินซึ่งจะเชื่อมต่อมายังเกาะรัตนโกสินทร์นี้ให้ดี เพื่อให้กลายเป็นเกาะที่ปลอดมลพิษโดยเฉพาะในยามค่ำคืน

หลักธรรม 4 เนื่องในวันมาฆะบูชา จันทร์ที่ 25 กุมภาพันธ์ 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ดูนโยบายของผมที่: http://www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_41.php วันนี้เป็นวันมาฆะบูชา ผมขออาราธนาคุณพระศรีรัตนตรัย สิ่งศักดิ์สิทธิ์ในสากลโลก และคุณงามความดีที่ท่านได้ประกอบ โปรดดลบันดาลให้ท่านพบแต่ความสุข สวัสดิ์ สบาย สง่า สว่าง สงบ สดใส และสร้างสรรค์ยิ่ง ๆ ขึ้นไป และขอถือโอกาสนี้นำเสนอหลักธรรม 4 ที่สำคัญ ๆ ของพระพุทธเจ้า ดังนี้: อริยสัจ 4: ความจริงแห่งชีวิต ที่เราชาวพุทธพึงสังวรได้แก่: 1. ทุกข์: "ความทุกข์เกิดขึ้นได้จากภาวะเกิด แก่ เจ็บ ตาย 2. สมุทัย: เหตุแห่งทุกข์ 3. นิโรธ: ทางกำจัดทุกข์ 4. มรรค: หนทางนำไปสู่ความดับทุกข์ ชาวพุทธที่แท้ต้องมีหลักธรรมประจำใจสำคัญ 4 ประการ หรือพรหมวิหาร 4 ได้แก่ 1. เมตตา: ความปรารถนาให้ผู้อื่นได้รับสุขทั้งทางกายและใจ 2. กรุณา: ความปรารถนาให้ผู้อื่นพ้นทุกข์ทั้งทางกายและใจเช่นกัน 3. มุทิตา: ความยินดีเมื่อผู้อื่นได้ดีในเรื่องต่างๆ โดยไม่คิดริษยา 4. อุเบกขา: การรู้จักวางเฉย หรือวางใจเป็นกลาง เพื่อพิจารณา และเพื่อความสำเร็จในชีวิต พระพุทธเจ้าสอนให้รู้จักอิทธิบาท 4 หรือหลักธรรมเพื่อความสำเร็จ ดังนี้: 1. ฉันทะ: ความพอใจในสิ่งที่ตนมี ตนเป็น ไม่อยากได้ใคร่มีมากเกินไป 2. วิริยะ: ความพากเพียรในสิ่งนั้น ไม่ย่อท้อง่ายๆ เมื่อพบกับอุปสรรค 3. จิตตะ: ความเอาใจใส่ฝักใฝ่ ไม่ล้มเลิกความตั้งใจกลางคันง่ายๆ 4. วิมังสา: ความรู้จริงอย่างลึกซึ้งถ่องแท้ เพื่อความเข้าใจ และความสำเร็จ กุศโลบายในการมีเครื่องยึดเหนียมน้ำใจของผู้อื่นเรียกว่า สังคหวัตถุ 4 ได้แก่: 1. ทาน: การให้ การเสียสละ การแบ่งปัน 2. ปิยวาจา: การพูดจาด้วยถ้อยคำที่ไพเราะอ่อนหวาน จริงใจ 3. อัตถจริยา: การให้ความช่วยเหลือด้วยจิตที่เป็นกุศล 4. สมานัตตา: การประพฤติตัวเสมอต้นเสมอปลาย พระพุทธเจ้าให้โอวาทถึงความสุขของบุคคล อันหมายถึง คฤหัสถ์ 4 ไว้ดังนี้ 1. สุข เกิดจากการมีทรัพย์สมบัติ มั่นคง ร่ำรวย มีกินมีใช้ 2. สุข เกิดจากการใช้จ่ายทรัพย์ บำรุงเลี้ยงดูตน ครอบครัว และอื่นๆ 3. สุข เกิดจากการไม่เป็นหนี้ จึงเกิดความปลอดโปร่งโล่งใจ สบายใจ 4. สุข เกิดจากการประกอบอาชีพสุจริต ไม่เบียดเบียนตน และผู้อื่น นอกจากนี้ยังมีคาถาเศรษฐี หรือทิฏฐธัมมิกัตถประโยชน์ 4 ซึ่งถือเป็นหัวใจเศรษฐี ดังนี้: 1.อุฏฐานสัมปทา ถึงพร้อมด้วยความหมั่น 2.อารักขสัมปทา ถึงพร้อมด้วยการรักษาโภคทรัพย์ 3.กัลยาณมิตตตา คบคนดี ไม่คบคบชั่ว 4.สมชีวิตา อยู่อย่างพอเพียง รวมทั้งฆราวาสธรรม 4 ประการ ได้แก่: 1.สัจจะ แปลว่า จริง ตรง แท้ มีความซื่อสัตย์เป็นพื้นฐาน 2.ทมะ แปลว่า ฝึกตน ข่มจิต บังคับตัวเองเพื่อลดและละกิเลส และรักษาสัจจะ 3.ขันติ แปลว่า อดทน ไม่ใช่เพียงแต่อดทนกับคำพูดหรือการกระทำของผู้อื่น 4.จาคะ แปลว่า เสียสละ บริจาคสิ่งที่ไม่ควรมีอยู่ในตน ที่มา: วันมาฆบูชา: http://hilight.kapook.com/view/20696 ธรรมะ: http://www.oknation.net/blog/print.php?id=18060 คฤหัสถ์ 4: http://baanhong.fix.gs/index.php?topic=175.0 ทิฏฐธัมมิกัตถประโยชน์ 4: http://th.wikipedia.org/wiki/ทิฏฐธัมมิกัตถประโยชน์ดูเพิ่มเติม ขอให้คนไทยชาวพุทธน้อมนำไปปฏิบัติเพื่อความเจริญก้าวหน้าของตนเองสืบไป และขอนำเสนอบทความที่ผมเขียนดังนี้ เรื่อง “พระพุทธเจ้า: ผู้ประกาศศักยภาพความเป็นมนุษย์” พระพุทธเจ้าเป็นมนุษย์คนหนึ่งที่ไม่ได้อวตารหรือถูกส่งมายังโลกนี้ นี่คือความจริงที่ไม่อาจบิดเบือน แต่ในภายหลังพระพุทธเจ้ากลับได้รับการยกฐานะให้แปลกแยกไปจากความเป็นมนุษย์ บทความนี้จึงมุ่งชี้ให้เห็นถึงพระพุทธเจ้าในแง่มุมที่เป็นมนุษย์ ที่ทุกคนสามารถเข้าถึงและถือเป็นแบบอย่างในการปฏิบัติเพื่อให้บรรลุธรรมได้ ผมเขียนบทความนี้จากการอ่านหนังสือ “คือเมฆสีขาว ทางก้าวเก่าแก่ วรรณกรรมพุทธประวัติในทัศนะใหม่” ที่แปลมาจากหนังสือ “Old Path White Clouds: Walking in the Footsteps of the Buddha” ของท่านภิกษุ ติช นัท ฮันห์ และได้รับการถ่ายทอดเป็นภาษาไทยโดย คุณรสนา โตสิตระกูล และคุณสันติสุข โสภณสิริ ซึ่งจัดพิมพ์โดยมูลนิธิโกมลคีมทอง ฝึกฝนเพื่อเป็นพระพุทธเจ้า มนุษย์ผู้กลายเป็นศาสดานี้ ศึกษาจนรอบรู้ทั้งศาสตร์และศิลปอย่างกว้างขวางลึกซึ้ง สมัยที่ยังเป็นเด็กนั้นศึกษาจนเก่งคณิตศาสตร์อย่างหาใครเทียบไม่ได้ มีความตั้งใจเรียนด้านภาษาและประวัติศาสตร์ อีกทั้งยังฝึกฝนกีฬาจนชนะเลิศในการแข่งขันทุกประเภททั้งยิงธนู ฟันดาบ ขี่ม้าและยกน้ำหนัก พระพุทธเจ้ามีความพยายามอย่างยิ่งยวดในการแสวงหาโอกาสศึกษา ก่อนตรัสรู้ พระพุทธเจ้ายังศึกษาคัมภีร์ศาสนาอื่นจนหมดสิ้น น้อมใจเป็นศิษย์ในหลายสำนักโดยพำนักแห่งละ 3 เดือนบ้าง 6 เดือนบ้าง จนพลังภาวนาและพลังสมาธิแก่กล้ายิ่งขึ้น แต่ก็ยังไม่สามารถค้นพบหนทางที่แท้จริงได้ในช่วงแรก นี่แสดงชัดว่าผู้ที่จะบรรลุธรรมได้ต้องศึกษาอย่างจริงจังต่อเนื่องจนรู้แจ้งเพื่อนำมาสังเคราะห์ด้วยตนเองในที่สุด ผู้ตื่นรู้จากความเชื่อเดิม พระพุทธเจ้าหมายถึงบุคคลผู้ตื่นและมีความรู้แจ้งต่อการเปลี่ยนแปลง ความเป็นเอกภาพของสรรพสิ่งที่มีทั้งความเกื้อหนุน ความขัดแย้งและความสัมพันธ์ต่อกันและกัน พระพุทธเจ้าบรรลุถึงหนทางไปสู่การดับทุกข์ในระดับต่าง ๆ ตามศักยภาพของมนุษย์แต่ละคน พระพุทธเจ้าสอนว่าบุคคลไม่สามารถข้ามพ้นจากอวิชชาโดยการสวดอ้อนวอนและยัญบูชาอย่างงมงาย และไม่อาจกำจัดความโกรธ ความกลัวได้ด้วยการเก็บกดความรู้สึก ต้องใช้ปัญญาให้เกิดการรู้จริงถึงปัญหา พระพุทธเจ้ายังกล่าวว่า คำสอนเป็นวิธีการในการบรรลุถึงความจริง แต่มิใช่เป็นตัวความจริงเอง เป็นมรรควิธีแห่งการปฏิบัติ มิใช่เป็นอะไรที่มีไว้สำหรับยึดถือหรือบูชา ดังนั้นใครก็ตามแม้อ่านและจำพระไตรปิฎกได้ทั้งหมด แต่ไม่ปฏิบัติ ก็ไม่อาจรู้แจ้ง คำสอนของพระพุทธเจ้านั้นไม่ใช่สิ่งลี้ลับยากเย็น เพราะแม้แต่เด็ก ๆ วรรณะจัณฑาลผู้ไม่มีการศึกษา ก็ยังฟังเข้าใจ พระพุทธเจ้าเน้นความเป็นวิทยาศาสตร์โดยกล่าวว่า หากการหมายรู้ของบุคคลถูกต้องแม่นยำ (ด้วยการใช้ข้อมูล ความรู้และปัญญา) ความจริงก็จะปรากฏ พระพุทธเจ้าสอนให้เชื่อและยอมรับต่อสิ่งที่สอดคล้องกับมโนธรรมสำนึก ต่อสิ่งที่บัณฑิตผู้มีคุณธรรมและปัญญายอมรับและสนับสนุน และต่อสิ่งที่เมื่อปฏิบัติแล้วสามารถยังประโยชน์และความสุขแก่ทุกฝ่าย คำสอนของพระพุทธเจ้าไม่อิงกับศรัทธาความเชื่อที่ห้ามโต้แย้ง พระพุทธเจ้าสอนให้เคารพอย่างแท้จริงต่อเสรีภาพทางความคิด ความเป็นมนุษย์ของพระพุทธเจ้า พระพุทธเจ้าก็มีความชอบส่วนบุคคล เช่น โปรดประทับภาวนาท่ามกลางป่าประดู่ลาย มีความไม่พอใจ เช่น เคยดุว่าพระราหุล หรือมีความเศร้าในยามที่ภิกษุกลุ่มหนึ่งไม่ใส่ใจรับฟังคำชี้แนะ พระอรหันต์เช่นพระสาลีบุตรก็แสดงอารมณ์เศร้าโดยการเก็บตัวอยู่แต่ในกุฏินับแต่พระโมคคัลลานะถูกฆาตกรรม จนพระพุทธเจ้าไปเยี่ยมปลอบใจ เป็นต้น ในด้านศิลป พระพุทธเจ้ายังเป่าขลุ่ยได้ รู้จักชื่นชมในสิ่งอันสุนทรีย์โดยไม่ถูกครอบงำด้วยความสวยงามหรือความน่าเกลียด นอกจากนี้ยังเคยฝึกเลียนเสียงช้างจนเหมือน ซึ่งครั้งหนึ่งนำไปใช้ในยามคับขันที่ช้างดุร้ายเชือกหนึ่งวิ่งตรงเข้ามา พระพุทธเจ้าเปล่งเสียงช้างออกมาดังสะท้านจนช้างเชือกนั้นหยุดชะงักในทันที พระพุทธเจ้ายังอาจพูดใหม่ แก้ไขให้ถูกต้องได้ กล่าวคือ ครั้งหนึ่งบอกให้พระอหิงสกะ (องคุลิมาล) บอกแก่หญิงผู้หนึ่งว่า ตั้งแต่ตนเกิดมา ไม่เคยประทุษร้ายชีวิตใด พอพระอหิงสกะทักว่า ถ้ากล่าวเช่นนั้นก็เท่ากับพูดเท็จ พระพุทธเจ้าจึงให้พระอหิงสกะกล่าวใหม่ว่า นับแต่วันที่ตนถือกำเนิดในอริยธรรม ไม่เคยประทุษร้ายชีวิตใดเลย เป็นต้น ต่อครอบครัวและความรัก พระพุทธเจ้ากล่าวสัจพจน์สำคัญกว่า “ที่ใดที่รัก ที่นั่นมีทุกข์” เพราะความผูกพัน หากสูญไป ก็เสียดาย โดยเฉพาะความรักที่อยู่บนฐานของราคะ ตัณหา และความยึดติด แต่ก็ยังมีความรักอีกประเภทหนึ่งที่ประกอบไปด้วยความปรารถนาดีและต้องการให้ผู้อื่นพ้นทุกข์ หรือที่เรียกว่า เมตตาและกรุณา ซึ่งถือเป็นความงามประเภทเดียวที่ไม่จางหายและไม่ก่อให้เกิดความทุกข์ พระพุทธเจ้าแยกแยะเรื่องส่วนตัวกับส่วนรวมเป็นอย่างดี เช่น การระมัดระวังในการปฏิบัติต่อสงฆ์กลุ่มที่เป็นญาติโดยไม่ให้สิทธิพิเศษใด การเข้มงวดแม้กระทั่งภิกษุณีมหาปชาบดี พระราหุลก็ไม่เคยนอนในกุฏิเดียวกับพระพุทธเจ้า พระราหุลยังเคยปรารภว่าพระพุทธเจ้าไม่เคยปฏิบัติต่อท่านอย่างชื่นชอบเป็นพิเศษ แต่พระอหิงสกะ (องคุลิมาล) กลับได้รับคำยกย่องอย่างสูงยิ่งในฐานะโจรกลับใจผู้มีความอดทนสูงส่ง เป็นต้น มุมมองใหม่ในสิ่งที่เคยเชื่อ ปกติเราเชื่อว่าภิกษุไม่ควรสัมผัสสตรี แต่เราก็คงเคยเห็นองค์ทะไล ลามะ หรือท่านภิกษุ ติช นัท ฮันท์ สัมผัสมือกับสตรี ในขณะที่พระพุทธเจ้าไปหาพระนางยโสธรา ก็ยังสัมผัสมือกัน หรือสามเณรราหุลก็ยังเคยสวมกอดพระมารดา เป็นต้น ข้อนี้เป็นกรณีตัวอย่างที่แตกต่างระหว่างพุทธศาสนาแบบไทยกับแบบอื่น ซึ่งแสดงว่าเราควรใช้วิจารณญาณศึกษาเชิงเปรียบเทียบ กรณีอดีตชาตินั้น มีกล่าวไว้ว่า พระพุทธเจ้าเห็นการเกิดและตายทุกครั้งที่ผ่านมา ซึ่งกรณีนี้คงขึ้นอยู่กับการตีความ หากตีความอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ก็หมายถึงว่า “สสารไม่สูญหายไปไหน” พระพุทธเจ้าเคยกล่าวว่า ก่อนที่ตถาคตจะเกิดมาเป็นมนุษย์ ตถาคตเคยเป็นดินและก้อนหิน เคยเป็นต้นไม้ เป็นนก และในชาติปางก่อน พวกเราล้วนเคยเกิดเป็นมอส หญ้า ต้นไม้ ปลา เต่า นก เป็นต้น ดังนั้นพระพุทธเจ้าคงหมายถึงการเปลี่ยนแปลงของสรรพสิ่งเป็นสำคัญ ปัญหาสังคมในมุมมองใหม่ ในสมัยพุทธกาล ความยากจนของชาวนา ปัญหาเด็กพิการ ขอทาน การเจ็บป่วย เป็นปัญหาที่แม้แต่กษัตริย์ก็ไม่มีอำนาจที่จะแก้ไข อำนาจของกษัตริย์เปราะบางและมีอยู่อย่างจำกัด แม้กษัตริย์จะทราบถึงความละโมบและการฉ้อราษฎร์บังหลวง แต่ก็จำต้องอาศัยพวกขุนนางทุจริตเหล่านี้รักษาบัลลังก์ ขุนนางเหล่านี้ต่างก็ขับเคี่ยวกันเพื่อมุ่งปกป้องและสร้างฐานอำนาจของตนเอง ไม่ใช่มุ่งขจัดความทุกข์ยากให้ผู้ยากไร้ อาจกล่าวได้ว่า การทำทานก็ช่วยบรรเทาทุกข์ผู้ยากไร้ได้บ้าง แต่ไม่ใช่ทางออกที่ดีจริง อาชญากรรมและความรุนแรง เป็นผลพวงของความอดอยาก ยากจน วิธีที่ดีที่สุดในการช่วยเหลือประชาชน และช่วยให้ประชาชนมั่นคงปลอดภัยดี ก็คือการมุ่งสร้างเศรษฐกิจที่สมบูรณ์ โดยการจัดสรรทรัพยากร ทุน และภาษี เป็นต้น สร้างความเท่าเทียมในหมู่ชน ในสมัยนั้น ประชาชนถูกครอบงำกดขี่จากพวกพราหมณ์ โดยต้องยอมเสียเงินให้เพื่อรับการทำพิธีที่ถูกต้องแม้ว่าพวกเขาจะยากจนเพียงใด แต่พระพุทธเจ้ากลับมุ่งสร้างความเท่าเทียมในหมู่ชน โดยแสดงออกด้วยการดื่มน้ำแก้วเดียวกับเด็กชายวรรณะจัณฑาลทั้งยังให้เด็กคนนั้นดื่มก่อน และยังรับคนจัณฑาลเข้ามาอยู่ในคณะสงฆ์ แต่ทำไมในทุกวันนี้ พุทธศาสนากับศาสนาพราหมณ์กลับแยกกันแทบไม่ออก ใครเป็นคนทำ ใครเป็นคนเสริมต่อ และใครได้ประโยชน์จากการนี้ การช่วงชิงผลประโยชน์ทางการเมือง และการสงครามของกษัตริย์นครต่าง ๆ ทำให้ประชาชนเดือดร้อน พระพุทธเจ้าก็เคยห้ามศึกในหมู่ญาติ นี่แสดงว่าหากกษัตริย์หรือข้าราชการไม่ได้รับการควบคุมที่ดี ประเทศไม่ได้เป็น “ประชารัฐ” ไม่ได้เป็นประชาธิปไตยของคนส่วนใหญ่ ก็ย่อมก่อสงคราม กดขี่และสร้างความไม่เป็นธรรมให้กับประชาชนได้ คำราชาศัพท์กับพระพุทธเจ้า ในการเขียนถึงพระพุทธเจ้า เรามักใช้คำราชาศัพท์ พระพุทธเจ้าก็เคยเป็นเจ้าชายมาก่อน และหากครองราชย์ ก็อาจเป็นมหาจักรพรรดิที่ยิ่งใหญ่ของโลก แต่พระพุทธเจ้าก็ไม่ประสงค์จะอยู่ในวรรณะกษัตริย์ ประสงค์จะใช้ภาษาและคำพูดธรรมดา ดังนั้นการใช้คำราชาศัพท์กับพระพุทธเจ้า แม้ในแง่หนึ่งถือเป็นการแสดงความเคารพสูงสุด แต่ในอีกแง่หนึ่งก็อาจเป็นการไม่นำพาต่อความตั้งใจของพระพุทธเจ้าในการสละวรรณะนี้ การใช้คำราชาศัพท์ก็เท่ากับการผูกพันพระพุทธเจ้าไว้กับวรรณะเฉพาะ โปรดสังเกตว่า พระพุทธเจ้าเป็นผู้ไม่ถือตน โดยสมัยที่ลาจากวรรณะกษัตริย์มาบำเพ็ญเพียร เด็กชายวรรณะจัณฑาลให้หญ้ามาใช้ปูนั่ง ก็ยกมือไหว้ขอบคุณ สมัยเป็นพระพุทธเจ้าก็พนมมือ น้อมกายเป็นการตอบรับ พระพุทธเจ้าเคยช่วยเด็กวรรณะจัณฑาลตัดหญ้าด้วย หรือร่วมกับพระอานนท์ช่วยกันอุ้มภิกษุที่อาพาธขึ้นเตียงและเปลี่ยนจีวรให้ แล้วยังขัดถูพื้นกุฏิและซักจีวรที่เกรอะกรังดินของภิกษุดังกล่าว เป็นต้น การที่มนุษย์ผู้หนึ่งสามารถบรรลุธรรม จนประกาศศาสนาให้เป็นเครื่องยึดเหนี่ยวทางจิตใจมานับได้ 2555 ปีเช่นนี้ ทำให้เห็นชัดถึงศักยภาพของมนุษย์ที่สามารถพัฒนาตนเองให้ก้าวหน้าทั้งทางวัตถุและจิตใจอย่างเอนกอนันต์ได้ เราจึงต้องเชื่อมั่นในศักดิ์ศรีความเป็นมนุษย์ที่สามารถเป็นอิสระจากอวิชชาด้วยการศึกษาอย่างจริงจังและเป็นวิทยาศาสตร์ เพื่อนำมาสังเคราะห์ด้วยปัญญาให้รู้จริง พระพุทธเจ้าเป็นมนุษย์ที่เราเข้าถึงได้ และที่สำคัญอย่าลืม “บุคคลไม่สามารถข้ามพ้นจากอวิชชาโดยการสวดอ้อนวอนและยัญบูชา” ------------------------------------------------------------------------- ความลับการว่ายน้ำข้ามเจ้าพระยาของผม อาทิตย์ที่ 24 กุมภาพันธ์ 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ดูนโยบายของผมที่: http://www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_40.php ทุกท่านคงได้เห็นข่าวที่ผมว่ายน้ำข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเมื่อวันพุธที่ 20 กุมภาพันธ์ 2556 แล้ว วันนี้ผมขออนุญาตเปิดเผยความลับบางประการ และวิงวอนอย่าให้ใครนึกคึกคะนองมาลอกเลียนแบบเพราะอาจเป็นอันตรายถึงชีวิตได้ วันนั้นผมว่ายน้ำข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ณ ใต้สะพานพระรามที่ 8 ผมตั้งใจจะว่ายตรงไปฝั่งตรงข้าม แต่เพราะคลื่นและกระแสน้ำ ผมจึงถูกพัดเฉียงไปจนเกือบถึงท่าน้ำของธนาคารแห่งประเทศไทยที่อยู่ข้าง ๆ เป็นระยะทาง 300 เมตร โดยใช้เวลา 7 นาที หลังจากนั้นผมจึงว่ายทวนน้ำกลับไปที่ใต้สะพานฝั่งตรงข้ามระยะทาง 100 เมตรโดยใช้เวลาอีกเกือบ 5 นาที สิริรวมแล้วว่ายน้ำอยู่ 400 เมตรใช้เวลาถึง 12 นาที ความจริงผมตั้งใจจะว่ายกลับมาอีกรอบหนึ่งด้วยซ้ำไป แต่เปลี่ยนใจเอาไว้คราวหน้าจะได้เหลือมุขไว้ ‘โชว์พาว’ (ฮา) หลายคนงงว่าทำไมผมซึ่งมีอายุ 55 ปี (แต่ใบหน้าดูแก่กว่า) มีน้ำหนัก 83 กิโลกรัม จึงทำสำเร็จได้ พวกหนุ่มฉกรรจ์ปอเต๊กตึ๊งที่มาคอยช่วยเหลือ ถึงกับขอถ่ายรูปกับผมด้วยความทึ่ง ความลับอยู่ที่การฝึกจังหวะหายใจแบบว่ายน้ำ ถ้าเราหายใจไม่เป็น ว่ายแค่ 20 เมตรก็หอบแล้ว ผมฝึกว่ายน้ำจนว่ายต่อเนื่องได้ 2-3 กิโลเมตรโดยไม่เหนื่อย มาฝึกตอนอายุ 42 ปีแล้ว ฝึกได้ไม่ยาก ใช้เวลาไม่กี่เดือน ความลับอีกอย่างคือผมว่ายท่าฟรีสไตล์ช้า ๆ ไม่ออกแรงมากจนเกินไป ทำให้ไม่เป็นตะคริว เห็นไหมครับทุกคนก็ทำได้เหมือนผมครับ ทำไมหลายคนไม่กล้าว่ายข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา สาเหตุคือการกลัวความกว้างและความลึกของแม่น้ำที่ทำให้มองไม่เห็นว่ามีอะไรอยู่เบื้องล่าง รวมทั้งคลื่นแรงบนผิวน้ำและคลื่นใต้น้ำ บางคนบอกว่าน้ำกลางแม่น้ำที่ลึกนั้นเย็นมาก อาจเป็นตะคริว และอาจมีจระเข้ แต่ถ้าเราฝึกฝนจนแข็งแรงพอแล้ว เราก็ทำได้ วันนั้นผมกะจะว่ายตรงไปฝั่งตรงข้ามแต่ก็ถูกน้ำพัดเบนไปเกือบร้อยเมตร ต้องว่ายทวนน้ำถึงจุดหมายรวมระยะทาง 400 เมตร ส่วนเรื่องความเย็นของน้ำกลางแม่น้ำ คลื่นใต้น้ำ จระเข้ ผมก็ไม่พบระหว่างที่ว่ายแต่อย่างใด นักว่ายน้ำเก่งๆ ที่เก่งกว่าผมเป็นร้อยเท่าพันทวี ก็ไม่คิดจะว่ายข้ามเจ้าพระยาเช่นผม ความลับก็คือ พวกเขากลัวน้ำสกปรก ผมเองก็ดูแลตัวเองเต็มที่โดยไม่ได้กินน้ำแม้แต่อึกเดียวด้วยการหายใจให้เป็น อันที่จริงน้ำในแม่น้ำเจ้าพระยาไม่สะอาดเท่าสระว่ายน้ำและมีคุณภาพลดต่ำลง ผมจึงว่ายน้ำเพื่อรณรงค์ให้ทุกคนรักแม่น้ำและรักษาคุณภาพน้ำให้สามารถใช้ได้ ความลับประการสุดท้ายที่ทำให้ผมตัดสินใจว่ายน้ำก็คือการคุ้มกันและกำลังใจครับ วันนั้นมีทั้งเจ้าหน้าที่มูลนิธิปอเต็กตึ๊ง เจ้าหน้าที่กรมเจ้าท่า และเพื่อนผมที่เป็นนักว่ายน้ำทีมชาติ ดูผมอยู่ไม่ห่างพร้อมตรงเข้าช่วยเหลือทันที นอกจากนี้ยังมีศรีภริยาและเพื่อนร่วมงานที่บริษัทของผม รวมทั้งกองทัพนักข่าวมาให้กำลังใจอีกมากมาย ถ้าไม่เช่นนั้นอยู่ดี ๆ ผมก็คงไม่ว่ายน้ำข้ามไปหรอกครับ การว่ายน้ำข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่คนทั่วไปคิดว่าทำไม่ได้นั้น จริงๆ แล้ว หากเรารู้ตัวทั่วพร้อมถึงศักยภาพของเราเองว่ามีความสามารถเพียงพอที่จะว่ายข้ามได้ เราก็ทำได้แน่นอน ความเสี่ยงมีค่าเท่ากับศูนย์ แต่ก็ยังมีความไม่แน่นอนดำรงอยู่ เช่น มีคนโดดสะพานลงมาทับพอดี เป็นต้น ความสำเร็จนี้ไม่ได้อยู่ที่ความศรัทธาที่ไม่เป็นวิทยาศาสตร์ ในวันนั้น ผมไปกราบพระรูป ร.8 อดีตนักเรียนเก่าเทพศิรินทร์เช่นผม ปกติผมกราบพระและนึกถึงสิ่งศักดิ์สิทธิ์ ก็เพื่อขอให้มีแน่วแน่เป็นคนดี ไม่จิตตก ไม่ได้ขอพรพิเศษใดๆ โดยสรุปแล้ว ผมใช้ความสามารถ ความกล้าและความแม่นยำในการคำนวณทำการที่คนส่วนมากอาจเห็นว่าเป็นไปได้ยาก เพื่อแสดงให้เห็นว่าถึงแม้หน้าจะแก่ แต่ยังมีพลังวังชาทำงาน จิตใจเร่าร้อนเช่นคนหนุ่มสาว รวมทั้งเป็นการส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อมด้วยการสัมผัสและเคารพในสายน้ำ ซึ่งผมหวังขยายผลให้เป็นการว่ายน้ำหมู่เพื่อทวงคืนแม่น้ำเจ้าพระยามาเพื่อชาวบ้าน ไม่ใช่กลายเป็นเพียงที่ระบายน้ำและใช้ขนส่งสินค้าเท่านั้น การพายเรือคลองแสนแสนทั้งที่ส่งกลิ่นบ้างแต่ชาวบ้านเขาก็ทนน้ำเน่ามาชั่วนาตาปี เป็นต้น [ รูปภาพที่ 1: http://www.sopon4.housingyellow.com/images/sopon_articles/p40_3.jpg ] โปรดดู link เพิ่มเติมได้ที่ Clip ดร.โสภณ ว่ายน้ำ ข่าว ดร.โสภณ จากเก็บตกจากเดอะเนชั่น ข่าวค่ำ DNN: ข่าวเที่ยง DNN: ดร.โสภณ แข่งขันว่ายน้ำที่บริษัท ดร.โสภณ แสดงตัวอย่างการว่ายแบบช้าๆ: คำแถลง ดร.โสภณ: การว่ายน้ำเพื่อสิ่งแวดล้อม: www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_36.php

นโยบายต่อครู ศูนย์เยาวชนและที่อยู่อาศัย ศุกร์ที่ 22 กุมภาพันธ์ 2556 ดร.โสภณ ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ได้เดินทางไปหาเสียงและได้นำเสนอนโยบายที่น่าสนใจไว้ดังนี้: นโยบายต่อครู กทม. ส่วนมากผู้สมัครอื่น ๆ ที่ไปแสดงวิสัยทัศน์พร้อมผมเมื่อวานนี้ที่คุรุสภา มุ่งเน้นที่การจัดสวัสดิการต่าง ๆ ซึ่งผมเห็นว่าเป็นสิ่งที่ กทม. มีแผนดำเนินการด้วยดีอยู่แล้ว แต่สิ่งที่ผมเสนอก็คือ การให้องค์กรวิชาชีพครูที่มีอยู่ต้องมีความเป็นประชาธิปไตย ผู้แทนมาจากการเลือกตั้งของครู ไม่ใช่มาจากการแต่งตั้ง ลากตั้งหรือสรรหา ซึ่งไม่ใช่วิถีทางประชาธิปไตย และไม่ได้ผู้แทนที่เป็นปากเสียงหรือรู้ปัญหาครูจริง ๆ ผมยังเสนอให้มีการสอบใบอนุญาตประกอบวิชาชีพครู เพื่อยกระดับวิชาชีพให้สูงขึ้นด้วยความสามารถล้วน ๆ ไม่ใช่ “ด.ว.ง.” หรือเด็กใคร วิ่งหรือไม่ และเงินถึงหรือไม่ การมีใบอนุญาตและมีการสอบทุกปี จะทำให้ครูมีการพัฒนาตนเอง โดยเน้นที่นักเรียนเป็นศูนย์กลาง ทำให้ระบบการศึกษาของ กทม. ได้รับการยกระดับให้สูงยิ่งขึ้น ยิ่งกว่านั้น ผมยังเสนอให้ตำแหน่งบริหารกับตำแหน่งวิชาการเท่ากัน ไม่ใช่เอาครูดี ๆ ไปบริหาร 1 คน เท่ากับเสียครูดี ๆ ไป 1 คน ได้ผู้บริหารห่วย ๆ มา 1 คน ผู้บริหารก็จัดการงานธุรการทั่วไป ไม่ใช่ชี้เป็นชี้ตายกลายเป็นเจ้าชีวิตคนอื่น อย่างนี้คนจะถูกครอบงำ และที่สำคัญการแต่งตั้งโยกย้ายต้องมีความเป็นธรรม อย่าให้มีข่าวซุบซิบเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ ข้าราชการ (ครู) กทม. จะได้มีกำลังใจทำงานเพื่อประชาชนกรุงเทพมหานคร นโยบายที่อยู่อาศัย ปัญหาที่เกิดขึ้นกับ กทม. ทุกวันนี้ในกรณีของสำนักการโยธาก็คือ การตรวจอาคารเมื่อประชาชนก่อสร้างเสร็จ ตามระเบียบต้องตรวจละเอียดถึงขนาดของบันได ลูกระนาด ฯลฯ ซึ่งเสียเวลาเจ้าหน้าที่และเจ้าของบ้าน เจ้าของโครงการ อาคารใดที่สถาปนิกได้ออกแบบและมีวิศวกรก่อสร้างแล้วตามนั้น ควรเป็นความรับผิดชอบของนักวิชาชีพเหล่านี้เอง แนวเวนคืนต่าง ๆ ของกรุงเทพมหานคร ต้องชัดเจน บางทีกำหนดไว้กว้างเป็นกิโลเมตร แต่จะเวนคืนจริงเพียง 60 เมตร อย่างนี้ชาวบ้านที่ไม่รู้อิโหน่อิเหน่ ก็ “พลอยฟ้าพลอยฝน” ไปด้วย จะซื้อ-ขายก็ไม่มีคนเอาด้วย และหากมีการเวนคืนไม่ควร “ต่ำ-ช้า” หมายถึงจ่ายต่ำ ๆ จ่ายช้า ๆ ควรจ่ายให้สมเหตุผล ควรสร้างบ้านหรือห้องชุดใกล้ๆ เพื่อย้ายชาวบ้านที่ไม่ต้องการรับค่าทดแทนให้ไปอยู่ที่อื่น สามารถอยู่ได้โดยไม่เดือดร้อนในการย้ายโรงเรียนหรือที่ทำงาน กทม. ควรจัดหาที่ให้ติดป้ายโฆษณาชั่วคราวต่าง ๆ ให้เป็นระเบียบ ทุกวันนี้โครงการต่าง ๆ ต้องจ่ายพิเศษ (ให้ใครก็ไม่รู้) เพื่อให้ติดป้ายในที่สาธารณะให้อยู่ได้นาน ๆ กทม. น่าจะหารายได้จากการติดป้ายชั่วคราวได้มหาศาล แล้วนำเงินมาพัฒนากรุงเทพมหานครได้อีกมาก ผมเห็นว่าควรสร้างอาคารสูง ๆ อย่ากลัวไฟไหม้ เพราะอาคารสมัยใหม่มีระบบป้องกันดี ตามสถิติอาคารสูงไฟไหม้ลดลงตามลำดับ อย่าให้ระบบดับเพลิงที่ไม่มีประสิทธิภาพมาเป็นข้ออ้างห้ามสร้างตึกสูง เพราะจะทำให้กรุงเทพมหานครขยายตัวอย่างไร้ขอบเขต นโยบายต่อเยาวชน เยาวชนเป็นผู้มีพลังมาก ควรเปิดโอกาสให้แสดงพลังเชิงสร้างสรรค์เพื่อสังคม เป็นการปลูกจิตสำนึกเพื่อส่วนรวม รักหมู่คณะ ชุมชน โดยการให้การศึกษาให้ทราบว่า งบประมาณที่รัฐบาลนำเงินภาษีจากประชาชน ตาสีตาสา มาสนับสนุนต่อปีสูงมาก เราจึงควรแทนคุณประชาชน ไม่ใช่เห็นว่าเป็นของฟรี จะได้ไม่ดูถูกประชาชนคนเล็กคนน้อยทั้งหลาย ระบบการเรียนการสอนนักเรียน นักศึกษาต้องมีประสิทธิภาพ มีครูดี ๆ มีความรู้ความสามารถในการถ่ายทอดชั้นเลิศผ่านระบบ online ในกระบวนการเรียนต้องให้นักเรียนเป็นศูนย์กลาง ให้นักเรียนมีส่วนร่วม ไม่ใช่สอนแบบพระตีระฆังไปวัน ๆ นอกจากนี้ในองค์กรของเยาวชน ต้องมาจากกระบวนการเลือกตั้งตามระบอบประชาธิปไตย ไม่ใช่การสรรหา หรือแต่งตั้ง เพื่อให้เป็นผู้แทนของเยาวชนที่แท้จริง ดูนโยบายของผมได้ที่นี่: http://sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_38.php

เพิ่มสะพานข้ามเจ้าพระยา ให้ธนบุรีพ้นคำสาป พฤหัสบดีที่ 21 กุมภาพันธ์ 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ดูนโยบายของผมได้ที่นี่: http://www.housingyellow.com/sopon4/p.php?p=pages_37.php ดร.โสภณ ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 เสนอให้สร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มนับสิบแห่ง เพื่อกระจายความเจริญไปฝั่งธนบุรี เพราะปัจจุบันด้อยกว่าฝั่งกรุงเทพฯ เหมือนถูกสาปไว้ โดยยกกรณีศึกษากรุงโซลและมหานครทั่วโลก แต่การเวนคืนต้องดำเนินการอย่างรับผิดชอบ โดยสร้างบ้านให้อยู่ใกล้เคียง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอส้งหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ในขณะที่การสร้างทางด่วน รถไฟฟ้ามีโอกาสเกิดขึ้นได้ยากและเชื่อช้า เนื่องจากปัญหาการเมือง แนวทางหนึ่งในการพัฒนาเมือง ซึ่งส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ความเป็นอยู่ที่ดีของประชาชนและเศรษฐกิจก็คือ การสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเพิ่มขึ้น โดยควรสร้างอีกอย่างน้อย 10 สะพาน เพื่อกระจายความเจริญ [ รูปภาพที่ 1: http://www.housingyellow.com/sopon4/images/sopon_articles/p37_2.jpg ] ดร.โสภณ ยกตัวอย่างกรุงโซล ซึ่งเป็นเมือง ‘อกแตก’ ตั้งอยู่ 2 ฝั่งแม่น้ำเช่นเดียวกับกรุงเทพมหานคร ก็มีสะพานข้ามแม่น้ำถึง 30 สะพาน ห่างกันทุก 2 กิโลเมตรโดยเฉลี่ย ยิ่งถ้าเป็นในย่านใจกลางเมือง ยิ่งมีความถี่ในการสร้างสะพานประมาณทุก 1 กิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานคร มีสะพานตั้งแต่ช่วงวงแหวนรอบนอกด้านเหนือถึงวงแหวนรอบนอกด้านใต้เพียง 20 สะพาน ถือว่าระยะห่างเฉลี่ยระหว่างสะพานคือ 4.32 กิโลเมตร ในเขตใจกลางเมืองตั้งแต่สะพานพระราม 6 ถึงสะพานภูมิพล 1 มีเพียง 12 สะพาน โดยมีระยะห่างของแต่ละสะพานถึง 1.9 กิโลเมตรหรือเกือบ 2 กิโลเมตร การมีสะพานน้อยทำให้ความเจริญกระจายออกไปในแนวราบโดยเฉพาะฝั่งตะวันออก สังเกตได้ว่าราคาทาวน์เฮาส์ ระดับไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ยังมีอยู่บริเวณถนนประชาอุทิศ ที่ตั้งอยู่เพียงข้ามฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา แต่หากเป็นในฝั่งตะวันออก อาจต้องไปหาซื้อไกลถึงมีนบุรี ดังนั้นการมีสะพานข้ามแม่น้ำมากขึ้น ทำให้โอกาสที่ความเจริญจะกระจายไปในเขตใจกลางเมืองด้านตะวันตกก็จะมีมากขึ้น การพัฒนาก็จะหนาแน่นในเขตเมืองชั้นใน ไม่แผ่ไปในแนวราบมากนัก เปิดโอกาสให้ ‘ชาวกรุงธนฯ’ ได้เดินทางสะดวกและถือเป็นการเปิดช่องทางและทำเลในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ดร.โสภณ กล่าวว่า การก่อสร้างสะพานยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง และง่ายกว่าการสร้างทางด่วนหรือรถไฟฟ้า สำหรับการเวนคืน ก็เวนคืนพื้นที่น้อยกว่า ดร.โสภณเสนอให้จ่ายค่าทดแทนการเวนคืนสูงกว่าราคาตลาดอีก 10% เพื่อกระตุ้นให้มีการเวนคืนโดยเร็ว และพัฒนาสะพานได้ทันท่วงที อย่างไรก็ตามในการเวนคืน ทางราชการจำเป็นต้องประเมินค่าทรัพย์สินให้ถูกต้องตามราคาตลาด จะใช้ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กรมธนารักษ์ จัดทำขึ้นไม่ได้ แผนที่แสดงสะพานข้ามแม่น้ำในกรุงโซล เกาหลีใต้ [ รูปภาพที่ 2: http://www.housingyellow.com/sopon4/images/sopon_articles/2556-02-21_1.jpg ] พื่นที่ที่ควรสร้างสะพานเพิ่มเติมในกรุงเทพมหานครได้แก่ บริเวณถนนสุโขทัย-ถนนจรัลสนิทวงศ์ 68, ถนนกรุงเกษม-ถนนจรัลสนิทวงศ์ 44, ถนนเจริญกรุง-ถนนทวีธาภิเษก (อุโมงค์), ถนนท่าดินแดง-ถนนราชวงศ์, ถนนสี่พระยา-ถนนเจริญรัถ, ถนนจันทน์-ถนนเจริญนคร 27, ถนนเจริญกรุง-ถนนพระรามที่ 2, ถนนบางนา-ตราด-ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ (ข้ามบางกระเจ้า) และ ถนนสุขุมวิท-ถนนสุขสวัสดิ์ (ปากน้ำ-บางปลากด) อาจกล่าวได้ว่า นอกจากกรุงเทพมหานครแล้ว กรุงปารีส ยังมีสะพานข้ามแม่น้ำทุก 0.5 กิโลเมตร และมหานครสำคัญอื่น ๆ ล้วนมีสะพานข้ามแม่น้ำเป็นจำนวนมาก ทำให้เมืองไม่พัฒนาไปในฝั่งใดฝั่งหนึ่ง และทำให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินเมืองอย่างเข้มข้นและไม่พัฒนาไปในแนวราบ ซึ่งทำให้สาธารณูปโภคต้องตามออกไปรอบนอกอย่างไม่สิ้นสุด เป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรของประเทศ อย่างไรก็ตามในการเวนคืนเพื่อการก่อสร้างต้องดำเนินการด้วยความรับผิดชอบ จ่ายค่าทดแทนให้เหมาะสม ไม่ใช่จ่ายแบบต่ำ-ช้า (จ่ายต่ำ ๆ จ่ายช้า ๆ) และสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการย้ายไปที่อื่น ก็อาจพิจารณาสร้างห้องชุดความสูงขนาดกลางเพื่อให้ผู้ถูกเวนคืนได้ย้ายเข้าไปอยู่ โดยก่อสร้างให้แล้วเสร็จก่อนการเวนคืน

แม่น้ำเจ้าพระยากับการรักษาสิ่งแวดล้อม พุธที่ 20 กุมภาพันธ์ 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ดูนโยบายของผมได้ที่นี่: http://sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_36.php ผมไปเดินหาเสียงในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา พบว่า คุณภาพน้ำในแม่น้ำลดลง โดยเฉพาะในช่วงที่มีการระบายน้ำเสียจากคูคลองลงสู่แม่น้ำเจ้าพระยา ประชาชนที่อยู่อาศัยริมแม่น้ำ จะไม่สามารถใช้น้ำเพื่อการอุปโภคได้ ทั้งยังส่งกลิ่นเหม็นอีกด้วย ที่ผ่านมามีหน่วยงานต่าง ๆ ร่วมกันทำกิจกรรมรักษาสิ่งแวดล้อมโดยเฉพาะการรักษาคุณภาพน้ำของแม่น้ำเจ้าพระยา แต่คุณภาพน้ำก็ยังลดลง ในฐานะผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ผมจึงมุ่งหวังที่จะช่วยกระตุ้นสำนึกในการรักษาและฟื้นฟูคุณภาพน้ำของแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีปัญหาจากน้ำทิ้งของชุมชน น้ำทิ้งจากอุตสาหกรรม และน้ำทิ้งจากเกษตรกรรม เช่น การเลี้ยงสัตว์น้ำ การเลี้ยงหมู เป็นต้น ทั้งนี้ถือเป็นการทวงคืนทวงคืนและรักษาแม่น้ำให้แก่ประชาชน เพราะปัจจุบันนี้แม่น้ำเจ้าพระยากลายสภาพคล้ายที่ระบายน้ำเสีย หรือถูกใช้เพื่อการขนส่งเชิงพาณิชย์เท่านั้น สำหรับแนวทางการป้องกันและแก้ไขปัญหาคุณภาพน้ำในแม่น้ำเจ้าพระยาควรดำเนินการดังนี้ 1. กรณีน้ำทิ้งจากชุมชน การขยายจำนวนระบบบำบัดน้ำเสียรวม และเพิ่มประสิทธิภาพระบบที่มีอยู่ในปัจจุบัน การเข้มงวดให้บ้านเรือนติดตั้งระบบบำบัดน้ำเสียให้มีการจัดการน้ำเสียโดยเฉพาะบ้านเรือนและอาคารที่อยู่ริมน้ำด้วยการติดตั้งถังดักไขมันและระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านเรือนและอาคาร และให้มีการกำหนดค่าบริการบำบัดน้ำเสียรวมไว้กับค่าน้ำประปาตามปริมาณที่ใช้ไป 2. กรณีน้ำทิ้งจากอุตสาหกรรม ปราบปรามให้เด็ดขาดและต่อเนื่องในกรณีที่โรงงานอุตสาหกรรมระบายน้ำทิ้งลงสู่แม่น้ำ ส่งเสริมและสนับสนุนการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีการผลิตที่สะอาด รวมทั้งการจับเก็บภาษีมลพิษทางน้ำจากโรงงานอุตสาหกรรมที่มีการระบายน้ำทิ้งลงสู่แหล่งน้ำ 3. กรณีน้ำทิ้งจากเกษตรกรรม เข้มงวดต่อการปล่อยน้ำทิ้งและให้มีระบบบำบัดที่มีประสิทธิภาพสำหรับกิจการฟาร์มเลี้ยงสัตว์ และการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ เช่น การเลี้ยงปลาในกระชัง เป็นต้น ผมยังขอเสนอให้สร้างถนนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ข้างละ 2 ช่องทางจราจร รวม 4 ช่องทางจราจร พร้อมลู่วิ่งและช่องทางจักรยานกว้างประมาณ 24 เมตร โดยให้มีสภาพเป็นเขื่อนกั้นน้ำจากแม่น้ำเจ้าพระยาทะลักท่วมกรุงเทพมหานคร และยังเป็นเขื่อนปิดที่ป้องกันการแอบระบายน้ำลงแม่น้ำเจ้าพระยาอีกด้วย ทั้งนี้ในบางช่วงที่มีพื้นที่จำกัด ยังอาจสร้างเป็นทางยกระดับ 2 ชั้น ไป-กลับเพื่อประหยัดพื้นที่ ในการก่อสร้างอาจทำให้กระทบกับประชาชนริมแม่น้ำให้น้อยที่สุด เช่น การก่อสร้างถนนและเขื่อนดังกล่าวล้ำลงในแม่น้ำเจ้าพระยา แต่หากทำประชาพิจารณ์แล้ว ประชาชนส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครไม่เห็นด้วย ก็อาจต้องเวนคืนบ้านเรือนริมสองฝั่งแม่น้ำ ซึ่งเป็นกรณีที่เกิดขึ้นในนครต่าง ๆ ทั่วโลก ที่ไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างริมแม่น้ำสายหลัก ทั้งนี้การเวนคืนต้องดำเนินการเวนคืนแนวใหม่ คือ การจ่ายค่าทดแทนสูงและเร็ว ไม่ใช่ ต่ำ-ช้า หรือการจ่ายต่ำ ๆ กว่าราคาตลาดและจ่ายช้า ๆ เช่นที่เคยเป็นในอดีต สำหรับผู้ที่ไม่ประสงค์จะรับเงินและย้ายออก กทม. อาจจัดหาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง โดยก่อสร้างเป็นอาคารชุดที่มีความสูงไม่มากนัก เพื่อผู้อยู่อาศัยไม่ต้องปรับตัวมากนัก และเมื่อก่อสร้างเสร็จจึงค่อยรื้อถอนอาคารออกไป ยิ่งกว่านั้นยังอาจจัดซื้อห้องชุดของภาคเอกชนในการทดแทนที่อยู่อาศัยเดิม เป็นต้น และเพื่อเป็นการส่งเสริมสิ่งแวดล้อม กทม. พึงจัดกิจกรรม Urban Swim (http://urbanswim.org) หรือ Open Water Swimming (http://en.wikipedia.org/wiki/Open_water_swimming) ซึ่งเป็นกิจกรรมที่ทำขึ้นเพื่อส่งเสริมการเข้าถึงน้ำธรรมชาติอย่างปลอดภัย กระตุ้นให้เกิดจิตสำนึกในการรักษาความสะอาดของแม่น้ำลำคลอง เป็นการสร้างสายสัมพันธ์ที่ดีที่เคารพในแม่น้ำลำคลองด้วยการลงไปสัมผัสถึงปัญหาและร่วมใจกันแก้ไข Urban Swim นี้ ยังถือเป็นกิจกรรมที่จัดขึ้นเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจของคนในกรุงเทพมหานคร เพราะปัจจุบันนี้แม่น้ำเจ้าพระยาหรือคลองหลัก ๆ ของกรุงเทพมหานคร มีไว้เพื่อการระบายน้ำ และการขนส่งสินค้าทางน้ำในเชิงพาณิชย์เป็นสำคัญ ประชาชนที่อยู่ริมน้ำ และลงว่ายน้ำกลับถูกมองว่าเป็นประชาชนที่ “ไม่มีระดับ” ไม่สามารถซื้อหาบริหารว่ายน้ำในสระว่ายน้ำสมัยใหม่ได้ ในนครนิวยอร์ก หรือมหานครอื่น ๆ มีการจัดกิจกรรม Urban Swim หรือ Open Water Swimming กันอย่างกว้างขวาง แต่มหานครเหล่านี้มีข้อจำกัดที่ไม่สามารถว่ายน้ำได้ตลอดปี เนื่องจากสภาพอากาศที่หนาวเย็น ต่างจากแม่น้ำเจ้าพระยาหรือประเทศไทยโดยรวมที่สามารถว่ายน้ำได้ตลอดปี กิจกรรมว่ายน้ำหมู่เช่นนี้จึงควรได้รับการส่งเสริมเป็นอย่างยิ่ง กิจกรรมที่เกี่ยวข้องที่ควรรณรงค์ให้เกิดขึ้นก็คือ การรณรงค์อาสาสมัครรักษ์แม่น้ำเจ้าพระยา เช่นที่เกิดขึ้นบริเวณแม่น้ำฮัดสัน นครนิวยอร์ก โดยมีจุดตรวจที่ประชาชนมีส่วนร่วมตรวจสอบ 18 จุด ในกรณีกรุงเทพมหานคร อาจสามารถตรวจและรายงานได้นับร้อยจุดตลอดวัน และหากจุดใดมีการปล่อยน้ำเสีย ก็สามารถแจ้งกับทางราชการและสื่อมวลชนมาตรวจจับได้ทันที นอกจากนี้ยังมีกิจกรรมที่เกี่ยวข้องอื่น เช่น กิจกรรมพายเรือในวันหยุดในแม่น้ำเจ้าพระยา หรือไปตามลำคลองต่าง ๆ เพื่อรณรงค์เรื่องสิ่งแวดล้อม อาจจะได้ดมกลิ่นน้ำเน่าบ้าง เราจะได้เรียนรู้ ไม่ใช่มาร่วมงานแบบประเดี๋ยวประด๋าว เพราะประชาชนสองฝั่งคลองดมอยู่ตลอดวัน ตลอดปี ตลอดชาติอยู่แล้ว นอกจากนี้สำหรับผู้เข้าร่วมกิจกรรมต่าง ๆ ยังอาจมาร่วมบริจาคเงินเพื่อนำเงินไปช่วยเหลือประชาชนที่ขาดน้ำสะอาดเพื่อการอุปโภคบริโภคในพื้นที่ห่างไกล เช่น ชาวเขา หรือในพื้นที่กันดารในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือไปช่วยเหลือหมู่บ้านกันดารในประเทศอินโดจีนหรือเมียนมาร์ เพื่อการสร้างสมานฉันท์อันดีระหว่างประเทศ มาร่วมกันทวงคืนแม่น้ำเจ้าพระยา และแสดงความเคารพอย่างแท้จริงต่อแม่น้ำของเรา ดูข่าวที่เกี่ยวข้องที่ http://www.thairath.co.th/content/pol/327814 http://www.mcot.net/site/content/id/51244f47150ba044010000db#.USRsR6I5Oic http://www.matichon.co.th/news_detail.php?newsid=1361338378&grpid=03&catid=&subcatid= และดูรายละเอียดที่ http://www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_36.php ติดต่อ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครหมายเลข 4 ได้ที่ คุณอัจฉรา 08.6628.2817 อีเมล์: sopon@trebs.ac.th thaiappraisal@gmail.com เว็บไซต์หาเสียงที่ www.sopon4.housingyellow.com Facebook:www.facebook.com/dr.sopon4 Twitter: www.twitter.com/Pornchokchai

ในช่วงหาเสียงนี้ ผมได้พบการแถลงนโยบายของผู้สมัครอื่นที่อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เกรงว่าหากนำไปปฏิบัติ อาจทำให้เกิดความเสียหายได้ กลายเป็น “เข้ารกเข้าพง” ไป ผมจึงขออนุญาตวิพากษ์วิจารณ์แบบ “ติเพื่อก่อ” ให้มีการคิดต่อเพื่อพัฒนานโยบายที่เหมาะสมยิ่งขึ้น ไม่ได้เป็นการโจมตีบุคคลแต่อย่างใด กรณีรถรางรอบเกาะรัตนโกสินทร์ หากเป็นรถรางแท้ๆ ที่มี “ราง” คงสิ้นเปลืองงบประมาณมาก และกีดขวางการจราจรยุคใหม่ หากเพื่อการท่องที่ใช้รถหน้าตาคล้ายรถราง ก็มีอยู่แล้ว แต่ปัญหาก็คือกลางวันร้อนมากเหลือเกิน ควรให้มีช่วงกลางคืนที่การจราจรไม่หนาแน่น และเสริมด้วยการเปิดตลาดไนท์บาซาร์ที่ใหญ่และดีที่สุดในโลกในเกาะรัตนโกสินทร์ รอบสนามหลวง ศาลอาญาและคลองหลอด (โปรดดูแถลงการณ์ฉบับที่ 16 www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_16.php) ผมยังขอเสนอให้ทำเรือท่องเที่ยวตามคลองโอ่งอ่างเชื่อมต่อกับแม่น้ำเจ้าพระยาและคลองหลอด อย่างนี้จะน่าจะมีความเป็นไปได้ น่าประทับใจแก่นักท่องเที่ยวและประชาชนมากกว่า กรณีเพิ่มเส้นทางจักรยาน มีข้อเสนอให้เพิ่มเส้นทางจักรยานอีก 30 เส้นทาง หรือบ้างก็ให้เพิ่มเส้นทางรอบถนนวงแหวนรัชดาภิเษกทั้งเส้น ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะมีผู้ใช้สักกี่คน ผมเสนอไว้ตั้งแต่ 27 มกราคม 2556 (ในแถลงการณ์ฉบับที่ 2 www.sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_2.php และต่อมาฉบับที่ 32) แล้วว่าให้ทำโซนจักรยานใจกลางเมืองเพื่อรณรงค์ให้เกิดการใช้จักรยานเพื่อการสัญจรในชีวิตเป็นหลัก โดยทั้งนี้ต้องรณรงค์ต่อเนื่องด้วยการให้เช่ารถจักรยาน 40,000 คันใน 1,000 จุดจอดในเขตเมืองชั้นในและกลาง เมื่อจักรยานออกมามากๆ และมีการคุ้มครองในถนนใจกลางเมืองเพื่อความปลอดภัย ปริมาณรถยนต์ก็จะลดน้อยลง ทางจักรยานก็ไม่ต้องมีอีกต่อไป เพราะเขตชั้นในของกรุงเทพมหานครได้กลายเป็น “เมืองจักรยาน” ที่แท้จริง . . . . . แนวคิดของผม กรุงเทพมหานคร: นครหลวงของอาเซียน ในฐานะที่ผมเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังอินโดนีเซีย เวียดนามและกัมพูชา และเคยได้รับเชิญให้ไปบรรยายให้รัฐมนตรีการพัฒนาประเทศของบรูไน รวมทั้งการทำงานในเนปาล ภูฎาน ลาว และเมียนมาร์ รวมทั้งเป็นกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์อาเซียน และสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาเซียน ผมมั่นใจว่าจะสามารถพัฒนากรุงเทพมหานครให้เป็นนครหลวงของอาเซียน เมื่อปีก่อน ผมสำรวจความเห็นของที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ทั่วอาเซียนพบว่า ทุกคนต่างเห็นว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในทุกประเทศในปัจจุบันดีกว่าปี พ.ศ.2553 และคาดว่าในปี 2557 จะดีกว่าปัจจุบันเสียอีก แสดงว่าต่างก็เห็นโอกาสการพัฒนา โดยเฉพาะในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ต่างเห็นเป็นเสียงเดียวกันว่าจะดีขึ้น ต่อผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากมีการเปิดเขตเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี พ.ศ.2558 ปรากฏว่า 62% เห็นว่าน่าจะส่งผลในทางบวกต่อประเทศของตนเอง อย่างไรก็ตามในประเทศเช่นไทย เวียดนามดูเหมือนจะมีความห่วงใยเช่นกันต่อการเข้ามาแข่งขันทางการบริการวิชาชีพจากประเทศอื่น และเมื่อถูกถามถึงความพร้อมในการรับมือกับการแข่งขันใน AEC ปรากฏว่า เวียดนามกลับมีความพร้อมที่สุดถึง 86% จาก 100% รองลงมาคือมาเลเซีย ได้ 72% อันดับสามคือไทย 67% และอินโดนีเซีย 63% บรูไนและฟิลิปปินส์ ดูมีความพร้อมต่ำกว่าเพื่อนคือได้ 58% และ 57% ตามลำดับ สำหรับการเมืองนั้นมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ถ้าการเมืองโปร่งใส อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มาดูกรณีศึกษาในอาเซียน ถ้ามองระยะยาว อสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มราคาขึ้นเรื่อย ๆ ดูคล้ายกับว่า การเมืองไม่มีผลแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามก็มีปรากฏการณ์เป็นห้วง ๆ ที่ความสมบูรณ์พูนสุขของประชาชนที่สะท้อนจากราคาอสังหาริมทรัพย์ ลดลงบ้าง เช่น หลังสงคราม หลังรัฐประหาร หรือหลังภัยพิบัติทางธรรมชาติ เป็นต้น ตัวอย่างเช่น กัมพูชายุคเขมรแดง เป็นต้น อย่างไรก็ตามแม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาวอยู่เสมอจริง แต่ในประเทศที่มีปัญหาทางการเมืองการเพิ่มขึ้นก็คงขึ้นช้ากว่าประเทศที่ไม่มีปัญหา เมื่อ 50 ปีที่แล้ว ประเทศที่เจริญพอ ๆ กับประเทศไทยหรืออาจจะก้าวหน้ากว่าด้วยซ้ำก็คือ เมียนมาร์ และ ฟิลิปปินส์ แต่วันนี้ประเทศทั้งสองกลับล้าหลังกว่าไทยมาก เมียนมาร์วิบัติเพราะระบอบเผด็จการทหารที่กอบโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองโดยขาดการตรวจสอบ ฟิลิปปินส์ก็รับกรรมจากระบอบเผด็จการฉ้อราษฎร์บังหลวงในสมัยมากอส ยังมีตัวอย่างอื่นที่น่าสนใจ เมื่อ 50 ปีที่แล้วเช่นกัน ที่ดินใจกลางกรุงพนมเปญ ซึ่งได้ชื่อว่าเป็น “ปารีสแห่งตะวันออก” เช่นเดียวกับเซี่ยงไฮ้ ก็อาจมีราคาไม่แตกต่างจากกรุงเทพมหานครมากนัก แต่นับแต่ปี 2512 ที่เกิดความไม่สงบ จนถึงยุคเขมรแดงและกว่าจะสงบในอีก 20 ปีถัดมา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำกว่าไทยมาก ประเทศยากจนลงไปเป็นอันมาก ในทางตรงกันข้าม ประเทศที่สงบสุข ไม่มีปัญหาทางการเมือง หรือรัฐประหาร เช่น มาเลเซีย บรูไน สิงคโปร์กลับเจริญยิ่ง ๆ ขึ้น ใช่ว่าประเทศทั้ง 3 นี้ไม่มีปัญหาการเมือง มาเลเซียก็เคยมีปัญหาโจรจีนคอมมิวนิสต์ สิงคโปร์ก็เคยมีปัญหากับชนกลุ่มน้อย แต่พวกเขาจัดการได้เร็วและดี ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า การเมืองส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชนที่สะท้อนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ผลลบของเหตุการณ์ความไม่สงบปรากฏชัดเจนต่อการท่องเที่ยว เพราะจะเกิดการชะงักงันของนักท่องเที่ยวไประยะหนึ่ง ส่งผลให้เกิดความซบเซาในอสังหาริมทรัพย์ภาคการท่องเที่ยว และในอนาคตอันใกล้อาจส่งผลต่อการส่งออกไปยังประเทศในภาคพื้นยุโรปและอเมริกา อสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน อาจมีผลบ้างหากวิสาหกิจต่างชาติทบทวนการมาเปิดสำนักงานในประเทศที่การเมืองไม่สงบ ผมเคยสำรวจความเห็นของสมาชิกหอการค้าลาว ปรากฏว่ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นจำนวนมาก เมื่อเปิด AEC จะมีการลงทุนข้ามชาติมากขึ้นอีก ทุกวันนี้ในกรุงเทพมหานครอย่างเดียวก็มีโครงการที่อยู่อาศัย 1,400 โครงการที่ยังขายอยู่ แต่ในกรุงจาการ์ตา มะนิลา โฮชิมินห์ซิตี้และพนมเปญ มีเพียง 300, 200, 120 และ 80 โครงการตามลำดับ แสดงว่ากรุงเทพมหานครค่อนข้างร้อนแรง จึงจะดึงดูดนักลงทุนมากขึ้น กรุงเทพมหานครจำเป็นต้องดูแลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีเพื่อรองรับการเข้ามาลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ สร้างความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ให้ความคุ้มครองในการลงทุน ไม่ใช่ลงทุนซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน ได้แต่เสาบ้านหรือสัญญาซื้อขาย แต่บ้านสร้างไม่เสร็จเช่นที่คนไทยก็ประสบปัญหา รวมทั้งการสร้างสาธารณูปโภครองรับความเจริญเติบโต ในกรณีที่ต่างชาติจะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ใช่การขายแผ่นดิน หรือขายชาติ หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น ในสหรัฐอเมริกา เก็บกันประมาณ 2% ของมูลค่าตลาดทุกปี นอกจากนี้ยังอาจคิดค่าธรรมเนียมการโอนกับชาวต่างชาติสูงประมาณ 10% ของมูลค่า (เช่นที่สิงคโปร์ดำเนินการอยู่) เพราะพวกเขาไม่เคยเสียภาษีให้กับท้องถิ่น จึงควรเก็บมาบำรุงท้องถิ่น รวมทั้งมีการเก็บค่าธรรมเนียมผู้ที่โอนบ้านภายในเวลาสั้น ๆ เช่น 6 เดือนหรือ 1 ปี เพื่อสกัดการเก็งกำไร เช่นที่ดำเนินการในฮ่องกง รวมทั้งการห้ามผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงิน (เช่นที่ประเทศจีน) หากเป็นการซื้อเก็งกำไร เป็นบ้านหลังที่สองขึ้นไปของครอบครัว เป็นต้น อย่างไรก็ตามสิ่งเหล่านี้เป็นหน้าที่ของรัฐบาลที่ควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ ในทางทำเลที่ตั้ง กรุงเทพมหานครสามารถเป็นเมืองหลวงของภูมิภาคนี้ได้เป็นอย่างดี เสริมด้วยโครงการเชื่อมท่าเรือน้ำลึกทะวาย โครงการรถไฟความเร็วสูงจากจีน ในอนาคตจะสามารถแข่งขันกับสิงคโปร์ได้ หากมีการจัดพื้นที่ให้บริษัทยักษ์ใหญ่ทั้งหลายมาตั้งสำนักงานใหญ่ในประเทศไทย โดยให้เช่าที่ดินระยะยาว 50 ปี ตามกฎหมายการเช่าเพื่อการพาณิชย์ พร้อมด้วยการสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในเขตศูนย์กลางธุรกิจใหม่ใจกลางเมือง (A New CBD in the CBD) ที่สามารถดำเนินการได้โดยใช้พื้นที่ของหน่วยราชการที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ใจกลางกรุง การนี้จะเป็นการสร้างงาน และสร้างเสริมศักยภาพของประเทศไทย เป็นต้น ติดต่อ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครหมายเลข 4 ได้ที่ 08.6628.2817 อีเมล์: sopon@trebs.ac.th thaiappraisal@gmail.com เว็บไซต์หาเสียงที่ www.sopon4.housingyellow.com Facebook: www.facebook.com/dr.sopon4 Twitter: www.twitter.com/Pornchokchai . . . . พรุ่งนี้ถ้าว่าง ขอเชิญฟังดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัคร ผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 แถลงนโยบายสิ่งแวดล้อม คุณภาพแม่น้ำเจ้าพระยา การสร้างสะพานข้าม แนวคิด Urban Swimming และชมการว่ายน้ำข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาของ ดร.โสภณ เพื่อทวงคืนและรักษาแม่น้ำให้แก่ประชาชน ไม่ใช่ใช้แม่น้ำเป็นเพียงคลองระบายน้ำเสีย หรือการขนส่งเชิงพาณิชย์เท่านั้นในวันพุธที่่ 20 กุมภาพันธ์ 2556 เวลา 10:00 น. ณ เชิงสะพานพระรามที่ 8 ฝั่งธนบุรี (มีที่จอดรถได้จำนวนมาก)

โปรดอ่านนโยบายสร้างสรรค์ กทม. ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ได้ที่ http://sopon4.housingyellow.com ลองอ่านดูหน่อยนะครับ เพื่อพัฒนากรุงเทพมหานครที่แท้ แถลงการ 1: ปัญหาเกาะรัตนโกสินทร์ แถลงการ 2: แนวทางการส่งเสริมจักรยานที่แท้จริง แถลงการ 3: การแก้ไขปัญหาจราจรใจกลางเมือง แถลงการ 4: การสร้างทางด่วนราชดำริ และการปรับปรุงการจราจรทางน้ำ แถลงการ 5: การสร้างรายได้ให้กรุงเทพมหานคร แถลงการ 6: ประเด็นนโยบาย กทม. ที่พึงทบทวน แถลงการ 7: แนวทางการช่วยเหลือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะ แถลงการ 8: โสภณ#4 ชูนโยบายเมืองชาญฉลาด แถลงการ 9: แนวทางการพัฒนาศูนย์บริการสาธารณสุขของ กทม. แถลงการ 10: การใช้สนามหลวงและสร้างสมานฉันท์ของคนในชาติ แถลงการ 11: สรุปนโยบายสำคัญในการพัฒนากรุงเทพมหานคร แถลงการ 12: การพัฒนาชุมชนแออัดและที่ดินใจกลางเมือง แถลงการ 13: ธรรมาภิบาลในการบริหารกรุงเทพมหานคร แถลงการ 14: ระบบรถไฟฟ้าเพื่อการพัฒนา กทม. พัฒนาชาติ แถลงการ 15: สร้างจิตสำนึกนักเรียนนักศึกษาให้รับใช้ประชาชน แถลงการ 16: แปลงเกาะรัตนโกสินทร์เป็นไนท์บาซาร์ที่สุดของโลก แถลงการ 17: การพัฒนาที่อยู่อาศัยของข้าราชการ กทม. แถลงการ 18: อาคาร กทม. 2 สูญมหาศาล แนะสร้างโมโนเรลเชื่อม แถลงการ 19: เจอวิชามาร โดนปิดเฟสบุค แถลงการ 20: นโยบายผู้ว่าฯ กทม. ต่อความหลากหลายทางเพศ แถลงการ 21: การสร้างความสมานฉันท์กับผู้ว่าฯ กทม. แถลงการ 22: ผู้ว่าฯ กทม. กับการอนุรักษ์ชุมชนดั้งเดิม แถลงการ 23: ผังเมืองกับการดับเพลิงในอาคารสูง แถลงการ 24: ประชันวิสัยทัศน์ผู้ว่าฯ กทม. เรื่องชุมชนเมือง แถลงการ 25: แก้หนี้นอกระบบให้ถูกทาง แถลงการ 26: “รื้อแต่ไม่ไล่” แฟลตดินแดง แถลงการ 27: เว็บ ดร.โสภณ #4 ถูกปิดถาวร แถลงการ 28: ลองดูวิสัยทัศน์พัฒนาเมืองของผม แถลงการ 29: เยี่ยมเสื้อเหลือง-แดงเพื่อความสมานฉันท์ แถลงการ 30: การผังเมืองที่ต้องแก้ไข แถลงการ 31: นโยบายการเวนคืนที่เป็นธรรมของผม แถลงการ 32: นโยบายจักรยานที่ทำได้จริง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ดูนโยบายของผมได้ที่นี่: http://sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_28.php เมื่อวานนี้ภาควิชาการปกครอง คณะรัฐศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จัดงานเสวนาประชันวิสัยทัศน์ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. ในด้านผังเมือง บริหารมหานครและการใช้ทางเท้า ผมไม่ได้รับเชิญ ผมจึงติดต่อไปแต่เขาว่ามีหลายคนแล้วและอนุญาตให้ผมไปฟังเผื่อแสดงความเห็นด้วย แต่เมื่อผมไปถึงคนล้นห้องแทบไม่มีที่ยืนจึงต้องเดินทางกลับในภายหลัง ในฐานะที่ผมรู้เรื่องเมืองเป็นอย่างดี จบ ดร.ด้านนี้ และทำงานเกี่ยวข้องมาโดยตลอด ผมจึงขอแสดงวิสัยทัศน์ที่แตกต่างตรงนี้ครับ ลองเปรียบเทียบที่ผมตอบกับที่ท่านอื่นตอบ (http://prachatai.com/journal/2013/02/45274) ว่าต่างกันอย่างไรนะครับ คำถาม: มีแนวทางจัดการเมืองอย่างไร ระหว่างเขตเศรษฐกิจ เมืองเก่า สถานบันเทิง ฯลฯ เราต้องส่งเสริมและอำนวยความสะดวกต่อเขตเศรษฐกิจเพราะเป็นเขตที่สร้างรายได้และภาษีมาเลี้ยงดูประชาชนทั้งกรุงเทพมหานครและทั้งประเทศ ดังนั้นการอำนวยความสะดวกให้ประกอบการค้าเชื่อมโยงกับทั่วโลกได้จึงเป็นสิ่งสำคัญ รูปธรรมก็คือระบบขนส่งมวลชน เป็นต้น ส่วนเขตเมืองเก่าเป็นเขตอนุรักษ์ความเป็นไทย สถาบันหลัก และรักษารากเหง้าทางวัฒนธรรม ผมเสนอการพัฒนาเกาะรัตนโกสินทร์เป็นไนท์บาซาร์ที่ใหญ่และดีที่สุดในโลก เนื่องจากกลางวันร้อนจัด แต่ไม่ใช่เพียงเพื่อส่งเสริมวิสาหกิจขนาดย่อม ยังมุ่งส่งเสริมการแสดงออกของเด็ก เยาวชน ศิลปิน ผู้สูงอายุ เป็นต้น ส่วนสถานบันเทิง ผมจะจัดโซนหรือบริเวณพิเศษให้อยู่ร่วมกัน โดยในบริเวณนี้มีการตรวจตราอาวุธและยาเสพติดอย่างเข้มงวด สถาบันบันเทิงต่าง ๆ จะย้ายเข้ามาอยู่แทบทั้งหมด เพราะไม่ต้องเสียค่าคุ้มครองเช่นที่เป็นอยู่ การรบกวนเพื่อนบ้าน ชุมชนและภาพบาดตาต่าง ๆ ก็จะหมดไป คำถาม : ในทางกฎหมาย อำนาจของ กทม. มีจำกัด เช่น รถเมล์ เป็นของคมนาคม ถนนบางสายเป็นของกรมทางหลวง ฯลฯ ท่านคิดว่าจำเป็นหรือไม่ ที่จะดึงอำนาจการบริหารจัดการมาจากรัฐบาลกลาง มีแนวทางอย่างไร ด้วยวิธีการใด บางท่านบอกว่าให้แก้ไขกฎหมายเพื่อให้ผู้ว่าฯ มีอำนาจมากขึ้น แต่การแก้ไขกฎหมายคงไม่ใช่หน้าที่ที่ทำได้สำเร็จของผู้ว่าฯ ผู้ว่าฯ ควรบริหารเรื่องใหญ่น้อยให้สำเร็จ ซึ่งจะทำให้หน่วยงานต่าง ๆ เชื่อมั่นและให้ความร่วมมือให้การทำงานไปในทิศทางเดียวกัน ที่สำคัญต้องประสานต่อเนื่อง ไม่ถือตัวว่าได้รับเลือกตั้งมา ตัวอย่างหนึ่งก็คือรถประจำทาง ซึ่งทางราชการบริหารขาดทุนมาโดยตลอด ในขณะที่รถร่วมฯ ที่ทางราชการได้ค่าธรรมเนียม กลับมีกำไร แต่รถร่วมฯ บางสายก็มีคุณภาพต่ำ ดังนั้นประเด็นจึงอยู่ที่การจัดการและการทำงานที่โปร่งใส ซึ่งหากผู้ว่าฯ กทม. ทำได้ ก็ย่อมสามารถแสวงหาความร่วมมือกับทุกภาคส่วนได้ คำถาม: มีแนวทางในการสร้างความสมดุลในการใช้พื้นผิวทางเท้า ระหว่างหาบเร่แผงลอยกับคนเดินทางอย่างไร ปัจจุบันนี้ทางเท้ามีไว้ขายของ ถนนมีไว้เดินเสียแล้ว การขายของบนทางเท้าต้องเสียเงินแพง บางบริเวณสูงถึง 100-200 บาทต่อตารางเมตรต่อวัน เทียบได้กับการเช่าพื้นที่ห้างสรรพสินค้าหรูๆ เยี่ยงพารากอน หรือเอ็มโพเรียม แต่เงินไม่รู้ไปที่ไหน ถ้าผมเป็นผู้ว่าฯ จะลดค่าเช่าลงครึ่งหนึ่ง เพื่อผู้เช่าจะสามารถขายสินค้าและบริการในราคาที่ถูกลงต่อผู้ซื้อ แล้วนำเงินมาพัฒนาท้องถิ่น เก็บกวาดให้ดี ไม่ใช่ปล่อยระเกะระกะเช่นทุกวันนี้ แต่ถึงที่สุดต้องจัดบริเวณค้าขายให้ดี พร้อมกับการสร้างนิสัยการซื้อ-ขายสินค้าที่ไม่รบกวนสังคม คำถาม: การมีส่วนร่วมคน กทม. มีอย่างจำกัด ในการออกบัญญัติ กทม.ทำได้ยาก ต้องเข้าชื่อไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่ง ถอดถอนผู้บริหารท้องถิ่น ต้องใช้เสียงถอดถอด 3 ใน 4 ของผู้มาใช้สิทธิ ประมาณ 2 ล้าน คำถามคือ ท่านมีท่าทีเชิงนโยบายที่จะขยายการมีส่วนร่วมในเรื่องนี้อย่างไร สิ่งแรกที่ผมจะทำก็คือการถ่ายทอดสดการทำงานของผู้ว่าฯ ยกเว้นเวลาอยู่บ้านหรือนั่งล้วงแคะแกะเกาในห้องทำงานส่วนตัว แต่การเจรจาพบปะกับผู้มาเยี่ยมเยียนใด ต้องเปิดเผยได้ยินกันโดยตลอด รวมทั้งจัดที่นั่งให้ทั้งฝ่ายค้านและฝ่ายรัฐบาลมานั่งสังเกตการณ์ทำงานหน้าห้องผู้ว่าฯ เพราะไม่มีวาระซ่อนเร้น นี่เป็นการมีส่วนร่วมขั้นแรก ส่วนที่สำคัญก็คือการให้ภาคประชาชนได้ตรวจสอบการทำงานของทั้งผู้ว่าฯ และข้าราชการ กทม. แต่ไม่ใช่การเล่นปาหี่ ภาคประชาชนนี้จะต้องมาจากการเลือกตั้งในแต่ละลำดับชั้น ไม่ใช่กลุ่มองค์กรที่อุปโลกน์กันขึ้นมา เมื่อมีการตรวจสอบจากประชาชนใกล้ชิด ก็ย่อมโปร่งใส เพราะ “ผีย่อมกลัวแสงสว่าง” คำถาม: เรื่องการจราจร การสร้างจุดจอดแท็กซี่ที่ผ่านมาน่าจะมีปัญหา ใช้งบประมาณไปมากมาย อาจไม่คุ้มค่า ไม่รู้เงินเข้ากระเป๋าใคร ควรสร้างจุดจอดวินมอเตอร์ไซค์รับจ้างมากกว่าสร้างเพิงอยู่บนทางเท้า และควรประกันชีวิตมอเตอร์ไซค์รับจ้างและผู้โดยสาร รวมทั้งการตรวจสอบให้ดี เพื่อไม่ให้มีการรีดไถ ในการแก้ปัญหาจราจร เฉพาะหน้าต้องทำบัสเลนเฉพาะช่วงเช้าเย็น ใครฝ่าฝืนจับปรับหนัก แต่ไม่ทำบีอาร์ทีที่ใช้ช่องทางจราจร 2 ช่องตลอด 24 ชั่วโมงซึ่งไม่มีประโยชน์ อนาคตเมื่อสร้างรถไฟฟ้าแล้วจะต้องเลิกบีอาร์ที ส่วนที่มีรถไฟฟ้าแล้วก็สร้างรถไฟฟ้ามวลเข้าเข้าถึงพื้นที่ปิดล้อม รวมทั้งการส่งเสริมให้มีจักรยานยนต์ไฟฟ้าคันแรก และการใช้จักรยานเช่า 40,000 คัน 1,000 จุดเพื่อให้คนใจกลางเมืองขี่ไปทำงาน คำถาม: กทม.ใช้งบมากแก้ปัญหาปากท้องให้กทม. ซึ่งส่วนหนึ่งเอามาจากงบรวมทั้งประเทศ แล้วจังหวัดอื่นที่ประชาชนยากจนกว่าเขาจะคิดอย่างไร มีความเห็นต่อเรื่องนี้อย่างไร การพัฒนาใด ๆ นั้น ผู้ใช้ต้องเป็นผู้จ่าย ไม่ใช่ไปขอเงินหลวง ไม่ใช่ไปกู้เงินตะพึดตะพือ จะได้ไม่เอาเปรียบคนจน เมืองพิเศษ เช่น กทม. หรือพัทยา ต้องมีนโยบายเป็นสากล คือ นอกจากบริหารด้วยเงินตัวเองแล้ว ยังมีเงินสนับสนุนชาติ ไม่ใช่ยังไปขอเงินงบประมาณแผ่นดิน เช่นทุกวันนี้ 20% ของงบ กทม. มาจากเงินภาษีประชาชนทั่วประเทศ คำถาม: ผู้สมัครแต่ละท่านมีนโยบายอย่างไรในการสนับสนุนการอ่านของคนกรุงเทพฯ ทำอย่างไรให้ประชาชนได้อ่านหนังสือที่มีคุณภาพ ก่อนอื่นต้องส่งเสริมให้มีหนังสือที่มีคุณค่า และอ่านสนุก พร้อมกับเผยแพร่ผ่านสื่อต่าง ๆ โดยเฉพาะสถานีวิทยุและโทรทัศน์ของ โดยเริ่มต้นที่สถานีของ กทม. ก่อน การกระตุ้นต่อเนื่องที่ไม่ใช่แบบ “ไฟไหม้ฟาง” เป็นสิ่งจำเป็น คำถาม: เขตปทุมวันส่วนใหญ่เป็นที่ดินทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ถ้ามีการไล่รื้อ เมื่อเป็นผู้ว่าฯ จะดูแลชุมชุนอย่างไรให้อยู่คู่เมืองใหญ่ / จะมีแนวทางจัดการปัญหาขยะอย่างไร เพราะขยะไม่มาเก็บหลายวัน ต้องเจรจากับทรัพย์สินฯ สร้างแนวคิดการพัฒนาแบบ Land Sharing คือแบ่งส่วนหนึ่งให้ประชาชนอยู่อาศัย อีกส่วนหนึ่งให้ทรัพย์สินฯ ไปพัฒนาทางธุรกิจตามที่ต้องการ มีกรณีตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จมาแล้ว เช่นที่ถนนพระรามที่ 4 เป็นต้น ส่วนเรื่องขยะนั้น นหัวใจในการบริหารขยะอยู่ที่การลดปริมาณขยะ การแยกขยะ และการกำจัดขยะที่ไม่ก่อให้เกิดมลพิษโดยใช้งบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพและโปร่งใสเพื่อให้เกิดความผาสุกในกรุงเทพมหานคร รวมทั้งการสร้างรายได้จากขยะ คำถาม: พัฒนาอย่างไรให้ประชาชนกรุงเทพฯ พร้อมเข้าสู่ AEC ตามทันสิงคโปร์ ผมไปสำรวจนครต่าง ๆ มาทั่วอาเซียน ไปเป็นทำงานให้กับกระทรวงการคลังกัมพูชา เวียดนาม และอินโดนีเซีย รวมทั้งองค์การสหประชาชาติและธนาคารโลก พบว่าหากเปิด AEC ไทยจะได้รับความสนใจในการลงทุนมากที่สุด เราต้องทำสัญญาและธุรกรรมต่าง ๆ ให้เป็นธรรม เพื่อความมั่นใจของนักลงทุนและคุ้มครองประโยชน์ของคนไทย ควรให้ผู้ประกอบการได้ “ติดอาวุธ” ทางปัญญาเพื่อแข่งขันกับต่างชาติได้

http://sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_24.php'>http://sopon4.housingyellow.com/p.php?p=pages_24.php เมื่อเย็นวันจันทร์ที่ 11 กุมภาพันธ์ 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 ได้รับเชิญจากเนชั่นแชนแนล ไปประชันวิสัยทัศน์พร้อมกับ ม.ร.ว.สุขุมพันธ์ บริพัตร พล.ต.อ.เสรีพิศุทธ์ เตมียเวส นายสุหฤท สยามวาลา และนายโฆสิต สุวินิจจิต เรื่องนโยบายต่อชุมชนเมือง ที่ The Coast สี่แยกบางนา ลองอ่านดูครับ หากพิจารณาอย่างไม่มีอคติจากวิสัยทัศน์ที่ผมแสดง จะเห็นได้ว่าผมสมควรเป็นผู้ว่าฯ กทม. . การพัฒนาอาชีพชาวบ้าน ปกติการฝึกอาชีพให้ชาวบ้านที่ผ่านมา มีผู้สมัครเข้าฝึก 100 คน มาจริง 70 คน ฝึกไประยะหนึ่งอาจเหลือเพียงครึ่งเดียว และตอนจบหลักสูตรอาจเหลือเพียง 10-20 คน ที่ฝึกไปก็ไปประกอบอาชีพจริงเพียงบางคนเท่านั้น และมีน้อยคนที่ประสบความสำเร็จยึดเป็นอาชีพได้อย่างยั่งยืน . ผมเสนอว่าสิ่งสำคัญที่เราต้องฝึกให้แก่ประชาชนก็คือการมีวิญญาณของผู้ประกอบการ หรือนักธุรกิจขนาดย่อม ต้องคิดเป็นวางแผนทางการเงินเป็น ไม่ใช่มีแต่ทักษะในการทำธุรกิจค้าขายเล็ก ๆ น้อย ๆ เท่านั้น และอีกอย่างหนึ่งที่พึงฝึกก็คือการฝึกให้เป็น “พนักงาน/ลูกจ้างคุณภาพ” เพื่อเข้าสู่ตลาดแรงงาน ซึ่งนอกจากจะมีความสามารถทางวิชาชีพแล้ว ยังมีวินัย บุคลิกและความน่าเชื่อถืออีกด้วย . ความปลอดภัยในชุมชน ผมเสนอให้มีการประกันภัยบ้านจากไฟไหม้ ปล้น ลักขโมย ซึ่งส่งผลต่อชีวิตและทรัพย์สิน ทั้งนี้ใน กทม. มีครัวเรือนประมาณ 2 ล้านครัวเรือน เบี้ยประกันน่าจะต่ำมาก และผมยังจะประสานงานกับบริษัทประกันของรัฐเพื่อให้เบี้ยประกันต่ำลงอีก กรณีนี้ผมแนะให้ให้ชาวบ้านช่วยตัวเองในเบื้องต้นโดย กทม. เป็นผู้สนับสนุน ไม่ใช่เน้นแต่การให้ . ผมยังเสนอโครงการ “เพื่อนบ้านดูแลกัน” ซึ่งยังเป็นการฟื้นฟู-กระชับความสัมพันธ์ในชุมชน นอกจากนี้ยังจัดตั้งหน่วยตำรวจบ้านคอยลาดตระเวนตลอด 24 ชั่วโมงในพื้นที่ต่าง ๆ ซึ่งจะสร้างความอุ่นใจให้กับประชาชน รวมทั้งการให้ภาคธุรกิจเอกชนร่วมกันลงขันบริจาคเพื่อการซื้อเครื่องมือและอุปกรณ์เพื่อการรักษาความปลอดภัย หากสร้างมั่นใจได้ในความโปร่งใส และลำพังงบประมาณของ กทม. เองก็อาจไม่เพียงพอ . การแก้ปัญหาจราจร ในเบื้องต้น ผมเสนอให้ทำบัสเลน เฉพาะช่วงเช้าเย็น มีอาสาสมัครคอยดูแล เพราะขณะนี้ในเวลาเร่งด่วนรถบีอาร์ทีก็วิ่งไมได้ เพราะมีรถยนต์อื่นเข้าไปในช่องทางเช่นกัน ผมเคยเสนอให้เลิกบีอาร์ทีและสร้างรถไฟฟ้าแทนเพราะกินพื้นที่ 2 ช่องทางจราจรตลอด 24 ชั่วโมง ทั้งที่ควรเอามาใช้ประโยชน์อื่นในเวลาที่ไม่ใช่ชั่วโมงเร่งด่วน . แต่จะแก้ไขอย่างเป็นระบบองค์รวม ต้องใช้รถไฟฟ้าเป็นสำคัญซึ่งผมเคยเสนอไว้แล้ว ตลอดช่วงที่ผ่านมาเฉพาะบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าทั่วกรุงเทพมหานคร ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 440,000 ล้านบาท หากมีการบริหารจัดการภาษีทรัพย์สินที่ดี รัฐบาลและ กทม. จะมีเงินพอสร้างรถไฟฟ้าได้โดยไม่ต้องกู้ ผมยังเคยเสนอให้สร้างรถไฟฟ้ามวลเบาในพื้นที่ปิดล้อมใกล้สถานีรถไฟฟ้าปัจจุบัน เช่น จุดถนนอ่อนนุช จุดอุดมสุข และจุดลาซาล เป็นต้น . ผมเคยเสนอถึง “นโยบายรถจักรยานยนต์ไฟฟ้าคันแรก” โดยส่งเสริมให้ใช้แทนรถจักรยานยนต์ที่ใช้น้ำมัน ซึ่งประหยัดราคาค่ารถและค่าน้ำมันไปอีกมหาศาล รวมทั้งได้ประกาศนโยบายรถจักรยานสองล้อให้เช่าเพื่อการไปทำงานมาตั้งแต่แรกแล้ว โดยเสนอให้มี 40,000 คันใน 1,000 จุดทั่วเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร . การจัดการน้ำท่วม เฉพาะในส่วนของ กทม. ผมนำเสนอให้สร้างเขื่อนรอบแม่น้ำเจ้าพระยาเพื่อป้องกันน้ำท่วม และยังปิดโอกาสการแอบระบายน้ำเสียลงแม่น้ำอีกด้วย ยิ่งกว่านั้นเขื่อนนี้จะเป็นถนน 4 ช่องทางจราจร (ข้างละ 2 ช่อง) ซึ่งเป็นการเพิ่มพื้นที่ถนนที่ขาดแคลนเป็นอย่างยิ่งในกรุงเทพมหานครอีกด้วย . นอกจากนี้ในกรณีการป้องกันน้ำทะเลหนุน ยังต้องสร้างประตูเปิดปิดน้ำขนาดยักษ์ เช่น ในประเทศเนเธอร์แลนด์ เพื่อการป้องกัน รวมทั้งแนวเขื่อน/ถนนรอบอ่าวไทย และภายในเขตกรุงเทพมหานครและพื้นที่ป้องกันใกล้เคียงเอง ยังต้องมีระบบการระบายน้ำที่มีประสิทธิภาพกว่าที่ผ่านมา . การจัดการหนี้นอกระบบ ต่อปัญหานี้ ผมเสนอว่าการปล่อยกู้ลักษณะนี้ผิดกฎหมาย จะยอมให้เกิดขึ้นต่อไปไม่ได้ ทางราชกานต้องยื่นมือเข้าไปช่วยเจรจาตกลงกับเจ้าหนี้ให้ได้เพื่อลดหนี้ให้สอดคล้องกับข้อกฎหมาย และคุ้มครองลูกหนี้ที่กลายเป็น “ทาสเงินกู้” ไปแล้ว . ผมไม่ได้แสดงวิสัยทัศน์ว่าจะหาแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยถูก หรือช่วยปลดหนี้เช่นผู้อื่น เพราะนั่นเป็นเพียงการแก้ไขปัญหาแบบปลายเหตุโดยไม่แตะต้องธุรกิจผิดกฎหมายที่ย่ำยีประชาชนอยู่ทุกวัน แถมยังกลายเป็นการช่วยสนับสนุนการทำธุรกิจผิดกฎหมายเหล่านี้ด้วยการช่วยหาเงินมาใช้หนี้ให้พวกเขาอีกด้วย . ข้อวิจารณ์ผู้สมัครอื่น บางท่านมักจะเสนอว่าจะทำโน่นนี่หรือได้ทำโน่นนี่มาแล้ว แต่ทั้งนี้เกือบทั้งหมดเป็นงานประจำหรือไม่ก็อยู่ในแผนของ กทม. อยู่แล้ว ไม่พึงยกมาเป็นผลงานเฉพาะของตนเองแต่อย่างใด รวมทั้งเรื่องอุโมงค์ยักษ์ ซึ่งอ้างว่าทำงานได้ผล แต่กลับเป็นที่กังขาของประชาชนเป็นอย่างมากถึงประสิทธิภาพและก็ยังไม่แล้วเสร็จระหว่างที่เกิดน้ำท่วมอีกด้วย นอกจากนี้บางท่านวางแผนจะให้รถไฟฟ้าวิ่งตลอด 24 ชั่วโมง แต่ในความเป็นจริง ทั่วโลกไม่มีมหานครขนาดใหญ่ใดๆ เปิดบริการตลอดเช่นนี้ เพราะไม่มีผู้โดยสารที่เพียงพอต่อการบริการ นอกจากนี้บางท่านยังเสนอให้สร้างทางเท้า Skywalk และเลนจักรยานยกระดับตลอดเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งคงเป็นไปไม่ได้เพราะเสียเงินมหาศาลและไม่คุ้มค่า . วิญญูชนโปรดพิจารณาดูนะครับ วิสัยทัศน์ของผมกับตัวเก็งทั้งหลายเป็นอย่างไร ผมมั่นใจได้ว่าหากท่านได้มีโอกาสเห็นจะมั่นใจได้ว่าผมสามารถทำหน้าที่ผู้ว่าฯ กทม. ได้จริง และที่สำคัญ ผมคิดได้เองและไม่ได้พูดตามสคริปที่มีคนเขียนให้ ดูรายละเอียดนโยบายได้ที่ http://sopon4.housingyellow.com http://sopon4.blogspot.com www.facebook.com/dr.sopon4 ติดต่อ ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ที่ thaiappraisal@gmail.com

ผมลงสมัครผู้ว่าฯ กทม. มาขอเชิญชวนท่านเลือกผมเป็นผู้ว่าฯ กทม. ครับ ผมมาสมัครเพราะ 1. มีความรู้ จบ ดร.การวางแผนพัฒนาเมือง และอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องจากสถาบันชั้นนำของโลก 2. รู้งาน กทม. ดีมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2525 โดยประสานมาแทบทุกสำนัก 3. ทำงานตั้งแต่คนเร่ร่อน ชุมชนแออัด บ้านและที่ดิน การวางแผนเมืองใหม่ เมืองชี้นำ 4. เป็นนักบริหารที่พาองค์กรสำเร็จดีมากและยังได้รับรางวัลความโปร่งใสมากมาย นโยบายหลักของผมก็คือการวางแผนและบริหาร กทม. เพื่อทุกคนในวันนี้และลูกหลานในอนาคต ไม่เพียงแต่บรรเทาปัญหาเฉพาะหน้าไปวันๆ ทุกวันนี้คนกรุงเทพฯ ต้องระเห็จไปอยู่นอกเมือง เดินทางไกล สิ้นเปลือง นาไร่และสิ่งแวดล้อม ถูกรุกทำลาย เมืองขยายแนวราบไม่สิ้นสุด Timeline ระยะเวลาการทำงานและสิ่งที่ต้องทำก่อน-หลัง ปีที่ 1 ถ่ายทอดผู้ว่าฯ 24 ชั่วโมง เชิญฝ่ายค้าน-รบ. มานั่งหน้าห้องผู้ว่าฯ เพื่อความโปร่งใส แก้ไขปัญหาเดือดร้อนที่ตำตาโดยไม่มีใครแก้ไข เช่น ป้ายรถผุพัง น้ำท่วมขัง ฯลฯ จัดการมอเตอร์ไซค์วิ่งบนทางเท้า ซึ่งอาจก่ออาชญากรรม และรบกวนคนเดินถนน สถานพังพิงหมา-แมว ใน กทม. มีหมา-แมวที่ใช้ชีวิตในที่สาธารณะมากมาย สงเคราะห์ขอทาน ผมจะไม่ยอมให้มีขอทานทั้งเขมร-ไทยเกลื่อนเมือง อาสาตำรวจบ้าน ลาดตระเวนตรวจตรา ตลอด 24 ชั่วโมง จักรยานยนต์ไฟฟ้าคันแรก การสร้าง “เมืองจักรยาน” ที่ส่งเสริมให้ทุกคนใช้จริง สงเคราะห์ผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะ เปิดโอกาสให้กลับเข้าสู่สังคมอย่างมีศักดิ์ศรี ปีที่ 2 การจัดระเบียบการค้าริมทางเท้า หารายได้เข้า กทม. ลดภาระผู้ค้า ศูนย์ส่งเสริมการทำดีให้ถูกทาง โดยเปิดโอกาสทำดีเพื่อส่วนรวมที่ถึงมือผู้ด้อยโอกาส การจัดระเบียบสถานบริการ โดยมีการจัดพื้นที่ให้ชัดเจนเป็น Zoning การส่งเสริมการท่องเที่ยวกรุงเทพมหานคร เพื่อนำเงินตราเข้าพื้นที่ การบำรุงขวัญ ขรก.ด้วยธรรมาภิบาล/โยกย้ายเป็นธรรม/เลิกประเพณีตบเท้าอวยพร ปีที่ 3 เปลี่ยน BRT เป็นรถไฟฟ้า โครงการฟื้นนคร (City Renewal / Redevelopment) เน้นเน้นหนาแน่นแต่ไม่แออัด โครงการจัดการที่ดินว่าง โดยการขอนำมาใช้เป็น พท.สีเขียว การกำจัดขยะโดยเตาเผา/กำจัดขยะระบบใหม่ที่ไร้มลพิษ และให้เอกชนดำเนินการ ปีที่ 4 การสร้างเมืองชี้นำสี่มุมเมืองผ่านกระบวนการจัดรูปที่ดิน การพัฒนาสีลมแห่งใหม่เป็นการสร้างศูนย์ธุรกิจใจกลางศูนย์ธุรกิจของกรุงเทพมหานคร การพัฒนาระบบรถไฟฟ้า โดยเฉพาะรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail) เชื่อมพื้นที่ปิดล้อม การจัดทำผังเมืองแนวใหม่ เป็นผังภาคมหานคร เป็นแผนแม่บทสำหรับหน่วยงานทุกแห่ง ผมตั้งใจจริง ซื่อสัตย์ ปลอดผลประโยชน์ บริหารได้ความสำเร็จจริง โปรดพิจารณาผมด้วยนะครับ โปรดอ่านรายละเอียดเกี่ยวกับนโยบายและแถลงการณ์ของผมและอื่น ๆ ได้ที่www.sopon4.blogspot.com หรือที่ www.facebook.com/dr.sopon4 นะครับ ด้วยความเคารพ ดร.โสภณ พรโชคชัย (thaiappraisal@gmail.com) วิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต วางแผนพัฒนาเมือง สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย ป.พัฒนาที่อยู่อาศัย ม.คาธอลิกลูแวง & ประเมินทรัพย์สิน สถาบันลินคอล์น ที่ปรึกษาสหประชาชาติ ธนาคารโลกด้านสาธารณูปโภค อสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ ที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังเวียดนาม อินโดนีเซีย กัมพูชา ฯลฯ ที่ปรึกษา the Appraisal Foundation ซึ่งสภาคองเกรสให้การสนับสนุน ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

แนวทางแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย sopon@thaiappraisal.org www.facebook.com/dr.sopon มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ศึกษาปัญหาแฟลตดินแดง และเมื่อวันที่ 6 มิถุนายน 2555 ได้ทำหนังสือถึงรัฐบาล หน่วยราชการและภาคประชาชนเพื่อเสนอแนวทางแก้ไขปัญหานี้: วิเคราะห์จากตัวเลข ที่ผ่านมาการเคหะแห่งชาติเก็บค่าเช่าแฟลตโดยไม่หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 318,906 บาทต่อห้อง (ค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 400 บาท 30 ปี ดอกเบี้ย 5%) แต่กลับขาดทุนไป 239,180 บาทต่อห้องเพราะค่าดูแลสูงกว่ารายได้ และสำหรับการปล่อยเช่าช่วง ผู้ให้เช่ากลับได้กำไรถึง 741,206 บาทต่อห้อง หากต้องซ่อมใหญ่ (แบบปฏิสังขรณ์โบราณสถาน) ต้องใช้เงิน 100,000 บาทต่อห้อง และหากยังเก็บค่าเช่าได้น้อยกว่าค่าดูแลเช่นเดิม ก็เท่ากับว่าจะขาดทุนเป็นเงินปัจจุบันไปอีก 74,773 บาท ดังนั้นโดยรวมแล้วการเคหะแห่งชาติจึงขาดทุนไปทั้งสิ้น 413,953 บาท เมื่อนับรวม 1,980 ห้อง ก็สูญเสียไปถึง 820 ล้านบาท จากตัวเลขข้างต้นนี้ ครัวเรือนแฟลตดินแดงควรตระหนักถึงประโยชน์ที่ตนได้รับตลอดช่วงที่ผ่านมา แสดงความขอบคุณการเคหะแห่งชาติที่ให้พักอาศัยโดยไม่คิดมูลค่ามาเป็นเวลานาน และให้ความร่วมมือให้นำที่ดินนี้ไปพัฒนาเพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายมากยิ่งขึ้น การจะให้ทางราชการแบกรับภาระดูแลเฉพาะกลุ่มผู้เช่าแฟลตกลุ่มนี้ตลอดไป ย่อมเป็นการสร้างความเหลื่อมล้ำต่อประชาชนในภาคส่วนอื่น การพัฒนาที่ดินทางเลือก ทางเลือกหนึ่งก็คือการจัดสร้างที่อยู่อาศัยที่ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ให้ผู้มีรายได้น้อยอื่นเข้ามาได้เพิ่มเติม เช่น บริเวณอาคารแฟลต 16-20 มีพื้นที่ประมาณ 7 ไร่ และมีห้องเช่าอยู่ 280 ห้อง อาจสร้างเป็นตึกสูง 20-30 ชั้น เพิ่มจำนวนห้องได้ถึง 1,680 ห้อง (7 ไร่ หรือ 11,200 ตารางเมตร สร้าง 6 เท่าของที่ดิน ให้ 70% เป็นพื้นที่ขาย และแต่ละห้องมีขนาด 28 ตารางเมตรเช่นห้องชุดราคาประหยัดทั่วไป) บางท่านอาจวิตกว่าหากสร้างอาคารสูง ผู้เช่าแฟลตที่ประกอบอาชีพค้าขายจะไม่สะดวก กรณีนี้เมื่อครั้งจะสร้างแฟลต 5 ชั้นปัจจุบันแทนอาคารสงเคราะห์ห้องแถวไม้ 2 ชั้นเดิม ก็มีผู้ท้วงเช่นนี้ แต่ปรากฏว่าผู้เช่าแฟลตก็สามารถปรับตัวได้ด้วยการจัดเก็บสัมภาระต่าง ๆ ไว้ชั้นล่างของแฟลต นอกจากนี้ชุมชนแออัดย่านถนนพระรามที่ 4 ยังย้ายขึ้นอาคารสูง 20 กว่าชั้นมาแล้ว แนวทางการเจรจากับผู้เช่าแฟลต การเคหะแห่งชาติควรทำความเข้าใจด้วยการจัดประชุมกับผู้เช่าแฟลต ณ สนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่นเป็นระยะ ๆ โดยตรง แต่ให้ผู้นำชาวบ้านร่วมแสดงความคิดเห็นด้วย โดยควรอธิบายให้ผู้เช่าแฟลตได้เข้าใจถึง: 1. อันตรายจากการอยู่อาศัยในแฟลตที่หมดอายุขัย ซึ่งผู้เช่าพึงทำประกันชีวิตเอง การเคหะแห่งชาติคงไม่อาจรับผิดชอบชีวิตและทรัพย์สินหากพังทลายอย่างฉับพลัน ยกเว้นความช่วยเหลือด้านมนุษยธรรม 2. ต่อกลุ่มผู้เช่าแฟลตที่สามารถที่จะย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ การเคหะแห่งชาติควรจ่ายค่าชดเชยและค่าขนย้ายส่วนหนึ่ง เช่น ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาทเป็นเวลา 5 ปี เป็นต้น 3. สำหรับผู้เช่าที่เป็นพลเมืองอาวุโสแต่ยากจนขาดคนดูแล ควรได้รับการบริบาลในสถานดูแลผู้สูงอายุ แทนที่จะอยู่อาศัยในแฟลตที่ตนเองไม่สามารถที่จะอยู่อาศัยได้ ข้อพิจารณาเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัย กรณีนี้ไม่ใช่การรังแก “คนจน” เพราะคนไทยที่ยากจนมีเพียง 10% และส่วนมากอยู่ในชนบท และจากการสำรวจในแฟลตดินแดงก็พบว่า 52% ของครัวเรือนเหล่านี้มีเครื่องปรับอากาศ 75% ชมโทรทัศน์ผ่านดาวเทียม 41% มีรถ และ 31% มีที่อยู่อาศัยอยู่ที่อื่นนอกเหนือจากที่แฟลตดินแดงนี้ ดังนั้นผู้เช่าแฟลตเหล่านี้จึงไม่คนจน จึงควรเปิดโอกาสให้กับคนจนจริงๆ ที่จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย ประชาชนทั่วไปไม่มีโอกาสโชคดีได้ (อภิ)สิทธิ์ เช่นนี้ เพราะต้องเก็บหอมรอมริบไปหาซื้อบ้านราคาถูกนอกเมืองโดยต้องตื่นแต่เช้าเดินทางมาทำงานในเมือง หากแฟลตเหล่านี้เป็นของเอกชน คงไม่มีใครชดเชยให้ ที่ดินแฟลตดินแดงนี้ถือเป็นทรัพยากรของชาติ ควรเอามาใช้ประโยชน์แก่ส่วนรวมให้ดีที่สุด และเพื่อนำรายได้มาพัฒนาประเทศ การย้ายที่อยู่ยังไม่กระทบวิถีชีวิตชาวบ้าน ที่ผ่านมามีการย้ายอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปางเพื่อทำเหมืองถ่านหิน การย้ายวัด บ้าน โรงเรียน และสิ่งต่าง ๆ ออกไป กลับทำให้ชุมชนได้รับการวางผังดีขึ้น ประชาชนผู้อยู่อาศัยมีความสุขมากขึ้น ที่ผ่านมาแม้การเวนคืนเจดีย์ วัดวาอารามหรือสุสานก็ไม่เคยส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตชุมชนดังอ้าง โดยสรุปแล้ว รัฐบาลควรเข้มแข็งในการจัดการพัฒนาพื้นที่แฟลตดินแดงขึ้นใหม่ให้เป็นตัวอย่าง หากปล่อยให้อาคารถล่มลงจนมีผู้บาดเจ็บล้มตาย ก็จะเสียชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของชาติ การแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดงอาจไม่เป็นที่พอใจของผู้เช่าบางส่วน แต่เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่จะเข้าใจตามข้อมูลข้างต้น และที่สำคัญประชาชนทั้งประเทศจะสรรเสริญถึงการปฏิบัติหน้าที่โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของประเทศเป็นหลัก หมายเหตุ: ดูรายละเอียดหนังสือถึงนายกรัฐมนตรีและผู้เกี่ยวข้องและรายงานผลการศึกษาแนวทางการแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดง ได้ที่ www.thaiappraisal.org/thai/letter/letter_view.php?strquery=letter22.htm

อย่าปล่อยให้ผังเมือง กทม กีดกันประชาชนส่วนใหญ่ ดร.โสภณ พรโชคชัย www.facebook.com/dr.sopon sopon@thaiappraisal.org ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับที่สำนักผังเมืองกำลังพยายามจะยัดเยียดประกาศใช้นี้ เป็นร่างผังเมืองที่ทำลายผลประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ สร้างปัญหาและภาระให้แก่ประชาชน ทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่สีเขียวนอกเมือง ปกป้องคนชั้นสูงส่วนน้อยให้รักษาที่ดินเพื่อลูกหลานในอนาคต ตามที่มีข่าวว่าสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร โดย ม.ร.ว. เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนัก ไม่เห็นด้วยกับการแก้ไขร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ผมในฐานะที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนพัฒนาเมือง ขอวิพากษ์ความเข้าใจผิดของสำนักผังเมือง ซึ่งปรากฏในหนังสือพิมพ์ {1} ม.ร.ว. เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานครกล่าวว่า “ทราบมาว่า มท.1จะไม่ลงนามประกาศใช้ผังเมืองรวมใหม่ หากไม่แก้ไขให้ตรงตามที่เอกชนต้องการ เรื่องนี้มองว่าควรมองในภาพรวมมากกว่า เพราะมีผู้ประกอบการ นักวิชาการ ประชาชน จำนวนมาก สนับสนุนให้มีความเข้มงวด ประกอบกับเกิดปัญหาไฟไหม้บ่อยทั้งคอนโดฯ ออฟฟิศ โรงแรม ซึ่งล้วนแต่อยู่ในซอยใจกลางกรุงแทบทั้งสิ้น จึงอยากให้ผู้ประกอบการเห็นแก่ส่วนรวม เพราะท่านขายคอนโดฯจบท่านก็หมดหน้าที่ ทิ้งภาระให้กับนิติบุคคลและคนอยู่อาศัยเผชิญชะตากรรมเอง” ความข้างต้นเป็นทั้งความเข้าใจผิดโดยสิ้นเชิง กล่าวคือ 1. ที่ว่ามีผู้ประกอบการ นักวิชาการและประชาชนจำนวนมากสนับสนุนร่างผังเมืองของกรุงเทพมหานครนั้น ผมเชื่อว่าสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ไม่เคยเสนอข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการจำกัดสิทธิการใช้ที่ดินต่าง ๆ อย่างเข้มงวดโดยไม่มีเหตุผลอันสมควรให้ประชาชนได้รับทราบในระหว่างการทำประชาพิจารณ์แต่ละครั้ง หากปกปิดหรือไม่ได้เสนอข้อมูลอย่างรอบด้าน สำนักผังเมืองก็ไม่อาจอ้างว่าประชาชนสนับสนุน 2. ที่ว่าเกิดปัญหาไฟไหม้บ่อยในซอยใจกลางกรุงแทบทั้งสิ้นนั้นไม่เป็นความจริง คงหมายถึงอาคารบ้านเรือนทั่วไป แต่ในกรณีอาคารสูงและอาคารชุดและอะพาร์ตเมนท์ ในช่วง 5 ปีล่าสุด (พ.ศ.2550-2554) นั้น เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 8% ของกรณีเพลิงไหม้ทั้งหมด เป็น 7% 4% 3% และ 2% ตามลำดับ {2} กรณีอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ในปัจจุบันก็มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่มีประสิทธิภาพ ไม่ใช่ระบบอาคารเก่าในอดีต อาคารสมัยใหม่จึงแทบไม่เกิดเพลิงไหม้ ในอีกแง่หนึ่งการดับเพลิงของกรุงเทพมหานครต้องได้รับการปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพมากกว่านี้ ไม่ใช่อ้างความไร้ประสิทธิภาพมาเพื่อกีดขวางการพัฒนาประเทศ นอกจากนี้ ม.ร.ว. เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร ยังกล่าวว่า “อย่างไรก็ดี การผ่อนผันให้เอกชนพัฒนาคอนโดฯ ในเขตทางที่เล็ก ย่อมทำได้แต่ต้องเป็น ถนน ซอยที่มีแผนขยาย หรือ ตัดใหม่ในอนาคตเท่านั้นซึ่งมีกว่า 100 สาย ยกตัวอย่างย่านถนนสุขุมวิท ช่วงตั้งแต่หลังซอยอโศกไปประมาณ 6 เส้น และบริเวณก่อนข้ามคลองพระโขนง เขตวัฒนา เขตคลองเตย เขตสวนหลวง จะมีแผนขยายถนน 4 เลนอีกหลายเส้นทาง แต่พื้นที่ไหนไม่มีแผนขยายถนน ก็ไม่สามารถทำได้” ในความเป็นจริง กรุงเทพมหานครได้ขีดเส้นตัดถนนใหม่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน แต่ส่วนมากไม่ได้ก่อสร้างตามแผน ไม่มีความชัดเจนและไม่มีกรอบระยะเวลาที่จะก่อสร้างจริง ในร่างผังเมืองใหม่ยังขีดเส้นใหม่ให้แตกต่างไปจากเดิม นอกจากนี้ยังมีถนนจำนวนมากสร้างอยู่ในเขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร ซึ่งขาดความเป็นไปได้ทางการตลาดและการเงินในการสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ดังนั้นที่ว่าจะมีการก่อสร้างถนนอีกนับร้อยสายจึงไม่เป็นความจริง และเป็นเพียงข้ออ้างเพื่อหวังประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนี้เท่านั้น ผมไม่ใช่นักพัฒนาที่ดินหรือนายหน้า และไม่ได้นำเสนอความเห็นเพื่อเอื้อประโยชน์ต่อภาคธุรกิจ แต่การห้ามสร้างก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษในซอยที่มีความกว้างต่ำกว่า 16 เมตร ทั้งที่เคยให้ก่อสร้างนั้น สร้างความไม่เท่าเทียมกันระหว่างเจ้าของที่ดิน กีดขวางการพัฒนาในเขตเมือง ซึ่งจำเป็นต้องมีการพัฒนาแนวสูงให้มาก เพื่อไม่ให้เมืองขยายออกไปในแนวราบซึ่งจะกินหรือรุกทำลายสิ่งแวดล้อม และพื้นที่เกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียวชานเมือง อีกทั้งยังทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด เป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณของประเทศชาติ นอกจากนั้นการเดินทางที่ต้องออกสู่นอกเมืองเป็นการสร้างภาระแก่ประชาชนส่วนใหญ่อย่างใหญ่หลวง การพยายามสงวนพื้นที่ใจกลางเมืองไว้โดยไม่ให้เกิดการพัฒนา เท่ากับไม่เห็นแก่ประเทศชาติส่วนรวม เป็นการพยายามรักษาผลประโยชน์ของชนชั้นสูงกลุ่มน้อยที่อยู่อาศัยในใจกลางเมือง คนกลุ่มนี้ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ต้องเสียภาษีมรดก และยังได้รับการคุ้มครองให้มีที่ดินอยู่ในใจกลางเมืองเพื่อเก็บไว้ให้ลูกหลานของตนในอนาคตทั้งที่สาธารณูปโภค ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า ทางด่วน ทางหลวง ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ มีอยู่เพียบพร้อมเพื่อการพัฒนาโดยไม่ขาดแคลน การกระทำเช่นนี้อาจถือเป็นอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ หรือการกระทำผิดกฎหมาย เพราะหากเทียบตัวอย่างกับห้องชุดในอาคารชุด เจ้าของห้องยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลางซึ่งเป็นสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ หาไม่จะไม่สามารถจำหน่ายจ่ายโอนได้ตามกฎหมาย ผมจึงขอให้กรุงเทพมหานครทบทวนร่างผังเมืองใหม่ เพื่อประโยชน์แก่ประชาชนส่วนรวมและประเทศชาติอย่างแท้จริงโดยไม่มีวาระซ่อนเร้นเพื่อกลุ่มผลประโยชน์ใด อ้างอิง {1} มท.ส่อไฟเขียวตึกสูงซอยแคบ วันศุกร์ที่ 16 มีนาคม 2012 เวลา 21:45 น. ฐานเศรษฐกิจ ข่าวหน้า1 http://www.thannews.th.com/index.php?option=com_content&view=article&id=112780:2012-03-16-14-51-28&catid=85:2009-02-08-11-22-45&Itemid=417 {2} สถิติ 2554 กรุงเทพมหานคร (ข้อมูลราย 6 เดือน) ด้านความปลอดภัยhttp://office.bangkok.go.th/pipd/07Stat(Th)/Stat(th)54%20(6%20Months)/stat54%20(6%20Months%20).htm

วางผังเมืองเพื่อชาวกรุงเทพมหานคร ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) http://www.facebook.com/pornchokchai ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th) ท่านนึกสงสัยไหม ทำไมในผังเมืองรวม พื้นที่ตรงนั้นตรงนี้มีการกำหนดสี กำหนดสิทธิแตกต่างกันไป บ้างได้เปรียบ บ้างเสียเปรียบ บางพื้นที่ก็เปลี่ยนสี ตอนนี้ผังเมืองกรุงเทพมหานครก็หมดอายุไปแล้ว แต่เราก็ยังร่างไม่เสร็จ และคาดว่าจะแล้วเสร็จก็คงจะเป็นเวลาอีก 2 ปี เพราะขณะนี้ยังไปได้ไม่กี่ขั้นตอน ใครคิด ใครทำ ผังเมืองมีไว้เพื่อการกำหนดการใช้ที่ดินให้เป็นระเบียบ มีประสิทธิภาพ เป็นการวางผังเมืองรวมระยะยาว เช่น 20 ปี และในแต่ละพื้นที่ยังมีผังเมืองเฉพาะพื้นที่ และแผนแม่บทด้านเสียง การอนุรักษ์ ที่อยู่อาศัย ฯลฯ แต่ของไทยเป็นการวางผังเมืองรวมเป็นหลัก บางครั้งผังเมืองไทยอาจเป็นเพียงการขีดสีขีดเส้นที่อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงโดยไม่ทราบว่ามีการตรวจสอบพื้นที่จริงเพียงใด ท้องถิ่นในต่างประเทศหลายแห่งเป็นผู้จัดวางผังเมืองเองเพื่อให้สอดคล้องกับการเติบโตของท้องถิ่น แต่ท้องถิ่นเหล่านั้นควบคุมกิจการจัดหาที่อยู่อาศัย ประปา ไฟฟ้า ตำรวจ การก่อสร้างถนน การประเมินค่าทรัพย์สิน และการจัดเก็บภาษีไว้เอง จึงสามารถวางผังได้อย่างเหมาะสม แต่ท้องถิ่นของไทย ไม่สามารถควบคุมอะไรได้ ผังเมืองที่ออกมาจึงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงโดยพื้นฐาน ราคาประเมินทางราชการที่จะออกมาในเดือนมกราคม 2555 ก็อาจไม่สอดคล้องกับสีผังเมือง แผนการขยายตัวของเมืองกับผังเมืองก็อาจไม่สอดรับกัน ผังเมืองไทยจึงอาจไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้จริง บทบาทอันจำกัด ผังเมืองไทยไม่อาจแตะต้องสิ่งต่าง ๆ ที่ดำรงอยู่มากนัก ที่เซี่ยงไฮ้ กล่าวกันว่าถ้าจากบ้านไปเกิน 3 เดือน กลับมาอีกที อาจจำทางเข้าบ้านไม่ได้ เพราะนครเซี่ยงไฮ้มีแผนการก่อสร้างต่าง ๆ ตามผังเมืองระยะยาว 20 ปี และทำการก่อสร้างอย่างจริงจัง ไม่มีใครรู้ล่วงหน้าว่าอนาคตจะเป็นอย่างไร จึงต้องมีการปรับปรุงผังเมืองตามความเหมาะสมอยู่เสมอ การเวนคืนจึงเป็นสิ่งจำเป็น ส่วนในกรณีของไทย จะสร้างถนน สะพาน ทางด่วนสักเส้นนั้นแสนช้าและยากเย็น บางครั้งกระทบต่อชาวบ้านบางกลุ่ม พอมีการเดินขบวน เรื่องก็เงียบไปที ตัวอย่างเช่นกรณีแฟลตดินแดง ที่จวนเจียนจะพังลงมาอยู่แล้ว ชาวบ้านก็ยังไม่ยอมย้ายออกเพื่อเปิดโอกาสให้รัฐบาลสร้างบ้านขึ้นมาใหม่ให้หนาแน่นขึ้นเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้เข้าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ชุมชนแออัดต่าง ๆ ก็แทบไม่ถูกแตะต้องในผังเมือง แล้วเช่นนี้ผังเมือง จะเป็นเครื่องมือในการวางแผนการใช้ที่ดินของนครเพื่อประชาชนได้อย่างไร กลับเน้นที่ลูกเล่น ในเมื่อรัฐบาลส่วนกลางและรัฐบาลท้องถิ่นไม่สามารถวางผังเมืองตามแบบฉบับสากลได้จริง ก็เน้นไปที่ลูกเล่นต่าง ๆ เช่น การกำหนดให้มี “Bonus System” ให้แปลงที่ดินที่อยู่ในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าสามารถสร้างได้เพิ่มอีก 20% แต่ก็ไม่วายรอนสิทธิ์ด้วยการจะเพิ่มสัดส่วนพื้นที่ว่างหรือ OSR (Open Space Ratio) ก็เลยไม่รู้เจ้าของที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะได้หรือจะเสียเพิ่มขึ้น ปรากฏการณ์น่ารักน่าชังอีกอันหนึ่งก็คือการกำหนดให้มีการแลกเปลี่ยนสิทธิเหนือที่ดินให้ผู้อื่น หรือ Transfer Right โดยคงได้แนวคิดมาจากนครนิวยอร์กที่โบสถ์โบราณแห่งหนึ่งขายสิทธิการสร้างสูง (เพราะตนคงไม่สร้างอยู่แล้ว) ให้กับที่ดินแปลงข้างเคียง จึงทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถสร้างตึกระฟ้าได้ เป็นต้น อย่างไรก็ตามนอกจากลูกเล่นเหล่านี้แล้วผังเมืองยังอาจไม่มีอะไรใหม่ กลัวความหนาแน่น ในผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ยังไม่หมดอายุ กำหนดให้การสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ในพื้นที่ ย.3 และ ย.4 ต้องตั้งอยู่บนที่ดินที่มีถนนผ่านหน้ากว้าง 30 เมตร ซึ่งเท่ากับการรอนสิทธิที่ผังเมืองเดิมไม่เคยกำหนดไว้ ในร่างผังเมืองใหม่ยังมีการกำหนดว่าอาคารใหญ่ ขนาดเกิน 2,000 ตารางเมตร ต้องตั้งอยู่บนถนนขนาด 12 เมตร แทนที่จะเป็น 10 เมตรเช่นผังเมืองฉบับปัจจุบัน แสดงว่ามีการรอนสิทธิหนักกว่าเก่าเสียอีก นักผังเมืองไทยบางท่านอาจพยายามขายแนวคิดทำเมืองให้หลวม เพื่อให้เหลือพื้นที่ให้ลูกหลานในวันหน้า จึงพยายามจำกัดความสูง กำหนด OSR ให้มาก ๆ ไว้ แต่ในความเป็นจริง เป็นการทำลายทั้งคนรุ่นนี้และคนรุ่นหลัง เพราะเมื่อไม่สามารถสร้างในเมืองได้ การพัฒนาก็ไหลบ่าไปจังหวัดรอบนอกที่ผังเมืองเข้มข้นน้อยกว่า ส่งผลให้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ก็ขยายตัวออกไปไม่สิ้นสุด ประชาชนที่จะหาซื้อบ้านก็ต้องออกจากบ้านแต่เช้ามืดและกลับบ้านมืดค่ำ เสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางมาก พร้อมกับทำลายสิ่งแวดล้อม เราควรจะคิดเหมือนมหานครที่เจริญแล้วอื่น ๆ เช่น สิงคโปร์ ที่มีขนาดที่ดินเพียงหนึ่งในสามของกรุงเทพมหานคร แต่สามารถพัฒนาให้หนาแน่นแต่ไม่แออัดจนกลายเป็น Garden City มหานครนิวยอร์ก เซี่ยงไฮ้ ฯลฯ ก็เช่นกัน ต่างเน้นการพัฒนาในแนวดิ่ง เพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินในใจกลางเมืองเกิดประโยชน์สูงสุด และรักษาพื้นที่รอบนอกไว้เป็นเสมือนปราการสีเขียว (Green Belt) เก็บไว้ให้ลูกหลานในอนาคต ต้องกล้าเวนคืน ปกติไม่มีใครชอบการเวนคืนเพราะสิ่งที่ “ต่ำ-ช้า” คือมักจ่ายค่าทดแทนในราคาต่ำ และกว่าจะได้ค่าทดแทนก็กินเวลาช้านาน แต่ในความเป็นจริง การเวนคืนจำเป็นสำหรับการวางผังเมือง และรัฐบาล (ท้องถิ่น) สามารถเวนคืนโดยให้เกิดประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ในกรณีทั่วไปการเวนคืนที่จ่ายค่าทดแทนตามราคาตลาดก็ถือว่า “บุญแล้ว” แต่การเวนคืนในแนวใหม่ของผังเมืองยังสามทารถจ่ายค่าทดแทนให้สูงกว่าราคาตลาดได้ในระดับหนึ่ง โดยปกติการเวนคืนเพื่อขยายถนนนั้น รัฐบาลมักเน้นการเวนคืนที่ดินในส่วนที่จะขยายถนน ในที่นี้จึงเสนอให้รัฐบาลเวนคืนที่ดินกินลึกไปอีกระดับหนึ่ง เช่น แทนที่จะเป็นเพียงข้างละ 20 เมตร ก็เวนคืนถึงข้างละ 40 เมตร ที่ดิน 20 เมตรแรกอาจเสียค่าเวนคืนสูง ส่วน 20 เมตรหลังมักมีราคาถูก เมื่อถัวเฉลี่ยแล้วราคาจึงถูกกว่า และเมื่อถนนที่ขยายใหม่แล้วเสร็จ ราคาที่ดินที่เหลือยิ่งถีบตัวสูงขึ้น เท่ากับรัฐบาลกำไร และยังอาจเหลือที่ดินริมถนนไว้ส่วนหนึ่งเพื่อใช้เป็นสวนสาธารณะ เป็นต้น ต้องกล้าชดเชย-กล้าได้ พื้นที่บางแห่งผังเมืองมักห้ามการก่อสร้าง เช่น อยู่ใกล้เขตพระราชฐานหรือโบราณสถานต่าง ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่เข้าใจได้ แต่บางแห่งเข้าใจได้ยาก เช่น บริเวณริมถนนบางเส้น กำหนดห้ามก่อสร้างในระยะ 15 เมตรแรกจากเขตทาง หรือการ “สาป” บางกระเจ้าไม่ให้สร้างตึกสูง เพื่อเป็น “ปอด” ของคนกรุงเทพมหานคร การรอนสิทธิเพื่อส่วนรวมเช่นนี้ รัฐบาลควรชดเชยค่าเสียหายให้แก่เจ้าของที่ดิน ในทางตรงกันข้าม หากผังเมืองใหม่กำหนดให้สามารถก่อสร้างได้เกินกว่าผังเมืองเดิม เพื่อทำเมืองให้แน่น เติบโตแนวดิ่ง แทนแนวราบเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ดีที่สุด รัฐบาลก็ควรจัดเก็บภาษี เช่น หากปกติสร้างได้เพียง 10,000 ตารางเมตร แต่ผังเมืองใหม่กำหนดให้สร้างได้เป็น 20,000 ตารางเมตร ส่วนที่เกินจากเดิม ซึ่งถือเป็นกำไร ก็ควรจะนำมาเสียภาษี และเจ้าของที่ดินก็คงยินดีที่จะเสียภาษี เพราะเป็นการเสียภาษีบนพื้นฐานของ Win Win คือต่างคนต่างได้รับประโยชน์ วางผังเมืองเชิงรุก แนวคิดในการวางผังเมืองเชิงรุกเกิดขึ้นทั่วไป ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา มะนิลา ได้แปลงค่ายทหารใจกลางเมืองมาเป็นศูนย์การค้า เพราะรัฐบาลพลเรือนไม่ต้องใช้ทหารคอยค้ำอำนาจเช่นมากอสในอดีต การนำที่ดินใจกลางเมืองแปลงใหญ่ ๆ เช่น ท่าเรือคลองเตย ค่ายทหารเกียกกาย สนามม้า ฯลฯ มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ จะสามารถสร้างเป็นใจกลางเมืองใหม่ New CBD (Central Business District) ได้ เช่น ที่ดินแถวสนามเป้าขนาด 900 ไร่ หากใช้พื้นที่ 60% มาก่อสร้าง ก็จะสามารถสร้างอาคารขนาดธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่สีลมถึง 60 ตึก แถมยังสามารถนำรถไฟฟ้าเลี้ยวเข้ามาเป็น Light Rail แบบสิงคโปร์ หรือเชื่อมทางพิเศษกับทางยกระดับอุตรภิมุข (ดอนเมืองโทล์เวย์) ได้อีกด้วย ในอีกฟากหนึ่งของมหานครเช่นหนอกจอก ก็อาจสร้างเมืองใหม่โดยการเวนคืนนาสัก 50 ตารางกิโลเมตรหรือ 30,000 ไร่เศษ ๆ มาสร้างเป็นเมืองบริวาร ให้เชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครด้วยทางยกระดับหรือรถไฟฟ้าโดยห้ามการเชื่อมทาง เพื่อป้องกันปัญหาการขยายตัวของเมืองอย่างไรขีดจำกัด ซึ่งเท่ากับการทำลายสิ่งแวดล้อมอยู่ทุกเมื่อเชื่อวัน แนวคิดการวางผังเมืองเชิงรุกเช่นนี้ กรุงเทพมหานครย่อมไม่อาจคิดไปถึงเนื่องจากเป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ไม่ได้ควบคุมระบบสาธารณูปโภคใด ๆ จึงส่งผลให้ผังเมืองเป็นเพียงการขีดสี ขีดเส้นที่ไม่อาจแก้ไขปัญหาการใช้ที่ดินหรือก่อให้เกิดการวางผังเมืองที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม และทำได้ในขอบเขตจำกัดด้วยการเน้นลูกเล่นประเภท Bonus System และ Transfer Right ดังกล่าว ประชาชนเจ้าของกรุงเทพมหานคร เจ้าของทรัพย์สินที่ดินทั้งหลายต้องช่วยกันดูแลผังเมืองให้ดี

รัฐบาลขายที่ดินรัชดาภิเษกแก่ บมจ.ศุภาลัย ได้ราคาดี ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) http://www.facebook.com/pornchokchai ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th) จากการแถลงของธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2554 ที่ว่า กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินได้ประกาศผลการประกวดราคาที่ดินรัชดาภิเษก และปรากฏว่า บมจ. ศุภาลัย เป็นผู้ชนะที่ระดับ 1.815 พันล้านบาทนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่เป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2537 และได้เก็บข้อมูลราคาที่ดินต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ที่ดินแปลงนี้ ได้รับการประมูลไปในราคาที่เหมาะสม เพราะเชื่อว่ารัฐได้กำไรจากราคาที่ดินแปลงดังกล่าว เมื่อปี 2546 กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้คุณหญิงพจมาน (ชินวัตร) ณ ป้อมเพชร ในราคา 772 ล้านบาท แต่ต่อมาได้ซื้อคืนมา และขายได้ในราคา 1,802 ล้านบาท เท่ากับขายได้ถึง 2.35 เท่าของราคาเดิม หรือเท่ากับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 11.3% ต่อปี ซึ่งนับว่าสูงมาก จากข้อมูลการสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่องของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินขนาด 16 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษก ตรงบริเวณทศพลแลนด์ (แปลงสมมติ) หากมีการขายจะเป็นเงินปัจจุบันประมาณ 310,000 บาท แต่ ณ ปี 2546 เป็นเงินเพียง 150,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นปีละเฉลี่ย 9.5% ดังนั้นอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินใกล้ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยแปลงนี้ ที่ 11.3% จึงสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปบนถนนรัชดาภิเษก สำหรับอัตราการเพิ่มของราคาที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก และที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 เป็นดังนี้: พ.ศ. ที่ดินถนนรัชดาภิเษก ที่ดินถนนพระรามที่ 9 ราคา/ตรว. อัตราเพิ่ม/ปี ราคา/ตรว. อัตราเพิ่ม/ปี 2546 150000 7.1% 90000 5.88% 2547 160000 6.7% 95000 5.56% 2548 170000 6.3% 100000 5.26% 2549 190000 11.8% 105000 5.00% 2550 205000 7.9% 110000 4.76% 2551 220000 7.3% 115000 4.55% 2552 250000 13.6% 120000 4.35% 2553 280000 12.0% 125000 4.17% 2544 310000 10.7% 132000 5.60% ที่ดินแปลงแปลงนี้มีขนาด 33 ไร่ 81.8 ตารางวา เมื่อปี 2546 ประมูลไป ณ ราคา 772 ล้านบาท นี้ติดถนนรัชดาภิเษก หรือตารางวาละ 58,125 บาท แต่ ณ ปี 2554 เป็นเงินตารางวาละ 136,653 ซึ่งแม้จะต่ำกว่าที่ดินติดถนนรัชดาภิเษกที่มีรถไฟฟ้าใต้ดินแล่นผ่าน แต่ก็ถือว่าเป็นราคาที่เหมาะสม เพราะมีขนาดใหญ่กว่ามาก อยู่ห่างไกลจากรถไฟฟ้ากว่า และถือว่าเป็นราคาใกล้เคียงกับที่ดินที่อยู่ติดถนนพระรามที่ 9 ซึ่งห่างไกลจากรถไฟฟ้า โดยในปี 2546 ที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 มีราคาประมาณ 60% ของที่ดินติดรัชดาภิเษก (90,000 บาท และ 150,000 บาทต่อตารางวา) แต่ ณ ปี 2554 ราคาที่ดินถนนพระรามที่ 9 มีราคาเพียง 43% ของราคาที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก (132,000 บาท และ 310,000 บาทต่อตารางวา) นอกจากนี้ที่ดินที่ บมจ. ศุภาลัย ซื้อแปลงนี้อยู่นอกเขตห้ามก่อสร้างตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้ อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2532 จึงไม่ได้มีข้อจำกัดในการก่อสร้างตามที่กำหนดในข้อบัญญัติแต่อย่างใด

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยล่าสุด กลางปี 2554 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จากการสำรวจภาคสนามขนานใหญ่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า สถานการณ์ล่าสุด ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2554 ณ กลางปี 2554 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 1,317 โครงการ ในจำนวนนี้มี 955 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วย แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีขนาดใหญ่มาก จำนวนโครงการที่ยังเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วยนี้เพิ่มขึ้นถึงประมาณ 100 โครงการ แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวที่มีมากส่งผลให้อัตราการขายที่อาจชะลอตัวลงบ้าง ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดใหม่ถึง 233 โครงการ เทียบกับปีที่แล้วที่มีเปิดใหม่ 448 โครงการแล้ว อาจอนุมานได้ว่า จำนวนโครงการในปี 2554 นี้อาจเปิดตัวมากกว่า แต่จำนวนหน่วยที่จะเปิดน้อยกว่า คือประมาณ 108,298 หน่วย จากที่เปิดตัวในปี 2553 จำนวน 116,791 หน่วย โดยนัยนี้ ขนาดโครงการในปี 2554 มีขนาดเล็กลง เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการดำเนินโครงการที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ยิ่งกว่านั้นมูลค่าโครงการที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดในตลอดปี 2554 ยังกลับมีสูงกว่าปี 2553 (319,343 ล้านบาท เทียบกับ 302,140 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2554 ยังมีความร้องแรงอยู่มาก ทั้งนี้คาดการณ์ว่าขนาดตลาดของที่อยู่อาศัยในปี 2555 ยังจะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่อีกประมาณ 100,000 หน่วย ทั้งนี้คาดว่าจะเกิดจากความมั่งคั่งของประเทศที่เกิดจากการส่งออก ซึ่งในปี 2552-2553 มูลค่าการส่งออกเพิ่มขึ้นถึง 17% และคาดว่าในปี 2553-2554 จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงจากเดิม (เทียบตัวเลข 5 เดือนแรกของทั้งสองปี) ภาวะล้นตลาดใกล้เข้ามา หากพิจารณาถึงยอดซื้อของโครงการที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2554 จะพบว่ามีจำนวน 48,825 หน่วย เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกปี 2553 และหากประมาณการทั้งปี 2554 จะมีจำนวน 97,650 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบยอดขายทั้งปี 2553 กรณีนี้แสดงถึงภาวะ ‘ซื้อง่าย-ขายคล่อง’ ของตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามสิ่งที่น่าวิตกก็คือ การซื้อขายในยุคหลัง ๆ เป็นการซื้อขายเก็งกำไรมากขึ้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ไว้ว่าในปี 2555 จะมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมดประมาณ 100,000 หน่วยเช่นกัน ทำให้ในรอบ 3 ปีล่าสุด (2553-2555) จะมีหน่วยเปิดใหม่รวมกันถึง 330,000 หน่วย หรือประมาณ 7.2% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.56 ล้านหน่วย ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี 2555 เมื่อโครงการต่าง ๆ ทยอยแล้วเสร็จในเวลาต่อมา จึงคาดว่า ณ ปี 2556 ตลาดจะเกิดภาวะ ‘ฟองสบู่แตก’ เพราะการสะสมของอุปทานที่มากเกินพอดี อุปทานล่าสุด 135,598 หน่วย อุปทานเหลือขายทั้งหมดในตลาดมีอยู่ ณ กลางปี 2554 มีอยู่ทั้งหมด 135,598 หน่วยหรือประมาณ 3% ของหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.45 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี 2554 ซึ่งยังถือว่าไม่มากนักเมื่อเทียบกับช่วงปี 2540 ที่มีสัดส่วนสูงถึง 5% อย่างไรก็ตามอัตราส่วนนี้เพิ่มขึ้นโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เป็นดัชนีที่ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวและอาจเกิดวิกฤติ ‘ฟองสบู่แตก’ ในปี 2556 ได้ สำหรับในรายละเอียดพบว่า ในกรณีบ้านเดี่ยว อุปทานเหลือขายมี 40,707 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% จากสิ้นปี 2553 และขายได้ครึ่งแรกของปี 2554 จำนวน 8,779 หน่วย ทำให้ประมาณว่าทั้งปีจะขายได้ราว 17,558 หน่วย แนวโน้ม +27% แต่ก็ยังห่างไกลจากการเข้าถึงอุปทานจำนวนมหาศาล ในกรณีทาวน์เฮ้าส์ อุปทานเหลือขาย ณ มิถุนายน 2554 มีจำนวน 40,248 หน่วย ลดลง 2% จากสิ้นปี 2553 ในครึ่งปีแรกของปี 2554 ขายได้ 14,580 หน่วย คาดว่าทั้งปีจะขายได้ 29,130 หน่วย มีแนวโน้มขายเพิ่มขึ้น 7% แต่เมื่อเทียบกับอุปทานแล้วยังถือว่าเหลืออีกมาก ส่วนกรณีอาคารชุดพักอาศัย พบว่า หน่วยเปิดขายใหม่ชะลอลงเล็กน้อย อุปทานเหลือขาย 43,496 หน่วย หรือ 9% จากสิ้นปี 2553 โดยในครึ่งปีแรกของปี 2554 ขายได้ 22,788 หน่วย ทั้งปีคาดว่าราว 45,576 หน่วย มีแนวโน้ทขายลดลง 8% แสดงว่าอุปสงค์ค่อย ๆ ลดลงบางส่วน หน่วยหยุดขาย 17,750 หน่วย ประเด็นที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือกรณีหน่วยหยุดขายไป ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ สิ้นปี 2553 มีจำนวน 66 โครงการ จำนวน 14,420 หน่วย รวมมูลค่า 34,442 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ณ กลางปี 2554 wfhเพิ่มจำนวนเป็น 78 โครงการ จำนวน 17,750 หน่วย รวมมูลค่า 42,724 ล้านบาท แสดงว่า จำนวนโครงการเพิ่ม 12 โครงการ หน่วยขายที่หยุดขายเพิ่ม 3,330 หน่วย (+23%) และมูลค่าที่หยุดขายเพิ่ม 8,282 ล้านบาท (+24%) สาเหตุของการหยุดขายคือ 1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ 23 โครงการ 29% 2. ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ 21 โครงการ 27% 3. ไม่ผ่าน EIA 10 โครงการ 13% 4. รอปรับราคาขายใหม่ 10 โครงการ 13% 5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ 5 โครงการ 6% 6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) 6 โครงการ 8% 7. มีปัญหากรรมสิทธิ์ที่ดินและทางเข้าออก 3 โครงการ 4% เจาะลึกโตรงการเปิดใหม่ปี 2554 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นหน่วยงานเดียวที่สำรวจโครงการเปิดใหม่มาตั้งแต่ปี 2537 หรือประมาณ 17 ปีที่ผ่านมา โดยสำรวจทุกเดือน สำหรับในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2554 พบว่า มีเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 54,401 หน่วย รวมมูลค่า 161,818 ล้านบาท อย่างไรก็ตามมีเพียง 1% เท่านั้นที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อื่นนอกจากที่อยู่อาศัย แสดงว่าประเทศไม่ได้อยู่ในภาวะเฟื่องฟูเช่นในช่วง 20 ปีก่อนที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานเกิดขึ้นมาก แต่ในปัจจุบันเน้นการเติบโตตามความต้องการที่อยู่อาศัยและการเก็งกำไร ในรายละเอียดจะพบว่า ที่อยู่อาศัยถึง 52% ขายในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม 38% ของมูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นของที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาเกิน 5 ล้านบาท จึงทำให้ค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยเป็นเงิน 2.949 ล้านบาทต่อหน่วยในขณะที่ปีที่แล้ว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.587ล้านบาท หากไม่มีสินค้าราคาแพงที่เพิ่งเปิดตัวในช่วงหลังมาเฉลี่ยแล้ว ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในปี 2554 น่าจะต่ำกว่าปี 2553 จากผลการสำรวจในรายละเอียดแนวโน้มที่เห็นได้ชัดเจนก็คือ ผู้ประกอบการทำโครงการขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยง ขายสินค้าราคาต่ำลง เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อมีจำนวนมากขึ้น มีแบบบ้านให้เลือกน้อยลงเพื่อลดความสูญเสียและต้นทุนการจัดการ เป็นต้น แชมป์บริษัทขนาดใหญ่ จากการจัดลำดับของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในครึ่งแรกของปี 2554 บริษัทที่ดีที่มีขนาดใหญ่ที่สุด 15 อันดับแรก เรียงตามมูลค่าของโครงการ ได้แก่ ลำดับ ชื่อบริษัทพัฒนาที่ดิน จำนวนโครงการ หน่วยขาย มูลค่า (ล้านบาท) 1 พฤกษา เรียลเอสเตท 32 10,147 23,799 2 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 10 3,445 15,506 3 โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ 1 1,458 15,229 4 เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ 7 1,690 7,791 5 ศุภาลัย 3 1,214 6,142 6 แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ 6 6,375 5,688 7 คาซ่า วิลล์ 4 1,437 4,164 8 เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ 1 477 3,791 9 แสนสิริ 2 608 3,504 10 เดอะ คอนฟิเด้นซ์ 2 1,950 3,410 11 ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม 1 514 3,136 12 อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท 1 556 2,539 13 ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 4 649 1,800 14 เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ 1 702 1,527 15 เสนาดีเวลลอปเม้นท์ 4 981 1,387 จะสังเกตได้ว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังครองแชมป์เป็นบริษัทที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด ผลิตได้มากถึง 19% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2554 หรือ 15% ของมูลค่าทั้งหมด ซึ่งนับว่าสูงมาก อาจกล่าวได้ว่าบริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งอยู่เกือบสองในสามของมูลค่าทั้งตลาด แต่จำนวนหน่วยประมาณครึ่งหนึ่ง การเปลี่ยนแปลงราคา จากการสำรวจโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งในช่วงเดือนธันวาคม 2553 กับเดือนมิถุนายน 2554 พบว่า มีโครงการที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23% ส่วนอีก 9% ปรับราคาลดลง นอกนั้น 68% ยังคงราคาขายตามเดิม แสดงให้เห็นว่า ภาวะตลาดไม่ได้ตกต่ำลง ยังคงมีความคึกคักอยู่ เพียงแต่ความความคึกคักในช่วงนี้อาจเป็นผลจากการเก็งกำไร ซึ่งปรากฏว่าห้องชุดจำนวนมากมีการซื้อขายยกชั้น หรือซื้อครั้งละหลายหน่วย ผู้ขายถึงขนาดสอบถามผู้ซื้อว่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน แสดงถึงการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยที่มีเพิ่มขึ้นในระยะที่ผ่านมา โดยสรุปแล้วราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.1% ที่เห็นเพิ่มขึ้นน้อยเพราะเป็นโครงการที่ยังมีการขายในรอบ 6 เดือน ส่วนที่ขายดีส่วนมากก็คงขายหมดไปแล้ว ตัวเลขนี้จึงอาจต่ำกว่าความเป็นจริง ในอีกส่วนหนึ่งสำหรับบ้านมือสองประเภทต่าง ๆ จากการสำรวจพบว่า ทุกกลุ่มมีราคาเพิ่มขึ้นตามลำดับในระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา ทั้งนี้คงเป็นเพราะการเพิ่มขึ้นตามบ้านมือหนึ่ง อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 0.7 ล้านบาท) กลับมีราคาตกต่ำลงเพราะขาดการดูแลจัดการทรัพย์สินเท่าที่ควร อนาคตที่จะได้เห็น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ทำนายว่า 1. บ้านเดี่ยว ราคา 1-3 ล้านบาท จะมีแนวโน้มลดลง เพราะมีอุปทานเหลืออยู่มาก และบางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ดีนัก 2. บ้านเดี่ยวราคาเกิน 5 ล้านบาท และมีจำนวนมากที่ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มเฉพาะ แม้มีจำนวนไม่มากนัก ก็กลับมีแนวโน้มเกิดเพิ่มขึ้น แต่เป็นลักษณะ ‘บ้านสั่งสร้าง’ เพื่อป้องกันปัญหาความเสี่ยงจากการล้นตลาด 3. ทาวน์เฮาส์ราคาถูกไม่เกิน 1 ล้าน หรือราคาโดยรวมไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังมีแนวโน้มที่ดี เพราะที่ราคาถูกก็ทำให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัยได้มากขึ้น ส่วนที่ราคาปานกลางก็ใช้ทดแทนบ้านเดี่ยวที่อาจตั้งอยู่ห่างไกล 4. กลุ่มโครงการอาคารชุดที่เกิดมากขึ้นเป็นการนำเสนอขายห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนไม่มาก แต่อยู่ในทำเลดี ขายได้ไม่ยากเพราะเหมาะสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งยังมีศักยภาพในการซื้อ อย่างไรก็ตาม หากในปี 2556 เศรษฐกิจของประเทศเกิดชะลอตัวลงอย่างรุนแรงด้วยเหตุผลทางการเมืองหรือการแข่งขันในระดับนานาชาติก็ตาม อาจส่งผลกระทบให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนของประชาชนลดลง ในขณะที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมหาศาลในฃ่วงปี 2553-2555 จนอาจเกิดหนี้เสียได้มากเพราะสถาบันการเงินในขณะนี้ก็แข่งขันกันอำนวยสินเชื่อสูงกว่าหรือเท่ากับราคาบ้านในปัจจุบันโดยขาดความเข้มงวด ในกรณีเช่นนี้วิกฤติอสังหาริมทรัพย์จึงอาจหลีกเลี่ยงได้ยากในปี 2556 ที่มีอุปทานล้นเกินอย่างชัดเจน

รัฐบาลอย่าออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์ส่งเดช ดร.โสภณ พรโชคชัย facebook.com/pornchokchai พอจะมีรัฐบาลใหม่ ก็จะมีพวกล็อบบี้ยิสต์ มากระตุ้นให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อยู่ร่ำไป รัฐบาลทั้งหลายก็มักกระโจนเข้าใส่เพราะหวังได้หาเสียง ผมจึงขอ ‘มองต่างมุม’ สักหน่อย กระตุ้นด้วยความเข้าใจผิด เรามักจะกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพราะความเข้าใจผิดบางประการ กล่าวคือ ประการแรก คือ ความเข้าใจผิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงจนต้อง "กระตุ้นเพื่อฟื้นฟู" แต่ความจริงตลาดกำลังเฟื่องฟู จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในปี 2553 มีโครงการเปิดใหม่ถึงเกือบ 120,000 หน่วย เทียบกับปี 2552 ที่มีเพียง 57,000 หน่วย และคาดว่าในปี 2554 และ 2555 จะเปิดเพิ่มอีก 105,000 และ 100,000 หน่วย ตามลำดับ ประการที่สอง คือ ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เป็น "เสาหลักของเศรษฐกิจไทย" จึงให้ความสำคัญเกินจริงจนคาดหวังจะใช้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยพึ่งพาการส่งออกเป็นด้านรอง แต่ความจริงแล้ว ในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ปีล่าสุด (พ.ศ.2552) เป็นผลผลิตในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 2.4% และหากรวมกับภาคการก่อสร้างอีก 2.7% ก็เป็นเพียง 5.1% ของ GDP เท่านั้น บางท่านอาจพูดถึงอุตสาหกรรมต่อเนื่องของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเข้าใจว่าหากมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ย่อมมีการซื้อวัสดุก่อสร้าง มีกิจกรรมกู้ยืม ฯลฯ ต่อเนื่องกันไป แต่ในความเป็นจริง ทุกวันนี้หากไม่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ก็ยังมีการก่อสร้างอื่น และหากผู้ซื้อบ้านสามารถซื้อบ้านมือสองราคาถูก ก็ยังต้องตกแต่งต่อเติมบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ กู้เงิน ฯลฯ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมต่อเนื่องเช่นเดิม ประการที่สาม คือ ความเข้าใจผิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในความจริงการที่เศรษฐกิจเติบโตไม่ใช่เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด แต่เป็นเพราะประเทศไทย มีอัตราการขยายตัวของการส่งออกเป็นสำคัญ ดังนั้นการพัฒนาเศรษฐกิจให้รุ่งเรือง จึงเป็นหนทางทำให้ประชาชนมีความมั่งคั่ง และซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่จำเป็นต้องกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ปลายเหตุ ความไม่เหมาะสมของมาตรการที่ผ่านมา มาตรการยอดฮิตของแต่ละรัฐบาลซึ่งเป็นการแก้ปัญหาไม่ตรงจุด ก็คือ ประการแรก การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมที่กำหนดไว้อัตรา 3% เป็นอัตรา 0.1% ข้อนี้เท่ากับเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไรระยะสั้นซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวม ประการที่สอง การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เหลือเพียง 0.01% สำหรับกรณีสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อนี้เท่ากับว่าทางราชการต้องให้บริการแบบ "ขาดทุน" เพราะบ้านในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2.5 ล้านบาทต่อหน่วย หากเสียค่าธรรมเนียมเพียง 0.01% ก็เป็นเงินเพียง 250 บาทเท่านั้น ยังไม่พอค่าใช้จ่ายเลย ในระยะเวลาที่ผ่านมา แม้ไม่มีมาตรการภาษีใด ๆ อสังหาริมทรัพย์ก็ยังเติบโต จึงสรุปได้ว่า มาตรการทางด้านภาษีนี้อาจดูคล้ายจะช่วยกระตุ้นความต้องการของผู้ซื้อได้ส่วนหนึ่ง แต่การตัดสินซื้อของประชาชนขึ้นอยู่กับราคา ทำเลและความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นสำคัญ ไม่ได้อยู่ที่การเสียภาษี 3% ซึ่งเสียเฉพาะในช่วงโอน ในสหรัฐอเมริกาเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีทรัพย์สินประมาณ 1-2% ของมูลค่าทุกปี รัฐบาลควรส่งเสริมให้ประชาชนทำหน้าที่พลเมืองดีด้วยการเสียภาษีเพื่อพัฒนาชาติ รัฐบาลไม่ควรกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ยังไม่มีแนวโน้มวิกฤติ เพราะหากในอนาคตเกิดมีวิกฤติจริง ก็คงไม่เหลือมาตรการเหล่านี้มาใช้ สิ่งที่ควรดำเนินการ สิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคหรือประชาชนส่วนใหญ่เป็นที่ตั้ง คือ ประการแรก คือ การส่งเสริมการขายบ้านมือสอง ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีที่อยู่อาศัยราว 4.4 ล้านหน่วย จึงมีบ้านมือสองที่รอการขายอยู่จำนวนมาก ทรัพย์สินเหล่านี้อาจขายต่ำกว่าราคาในท้องตลาดประมาณ 20-30% ประชาชนผู้ซื้อบ้านย่อมจะได้ประโยชน์มากกว่าการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนเพียง 3% เงินที่ประชาชนประหยัดได้นี้ ก็สามารถนำไปจับจ่ายใช้สอยก่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในวงกว้างได้อีกมหาศาล ประการที่สอง คือ การเสริมความเชื่อมั่นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถส่งเสริมให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้นจริง ด้วยการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) เพื่อที่ทุกบริษัทจะมีหลักประกันให้ลูกค้าเหมือนกัน ขณะนี้เมื่อไม่ได้ใช้ ก็เท่ากับอาศัยความน่าเชื่อถือ บริษัท SMEs กลับเสียเปรียบบริษัทใหญ่ ประการที่สาม คือ การส่งเสริมการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชนและทางด่วน ซึ่งถือสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง และจะมีผลในระยะยาว เป็นทั้งการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา ประการที่สี่ คือ การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ รัฐบาลควรสนับสนุนการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการสร้างงานในประเทศและการผลิตสินค้าเพื่อการส่งออก โดยเชิญนักลงทุนต่างชาติมาลงทุนโดยให้เช่าที่ดินระยะยาวในราคาถูก ภูมิภาคเศรษฐกิจภาคตะวันออกของไทยที่มีการเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงวิกฤติปี 2540 ก็เป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออกสำคัญของประเทศนั่นเอง ประการที่ห้า คือ การพัฒนาและควบคุมนักวิชาชีพ เป็นการคุ้มครองและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคในการเลือกซื้อสินค้าและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ และช่วยลดโอกาสที่ผู้บริโภคจะถูกโกงจากผู้ค้าหรือแม้แต่นักวิชาชีพเองให้น้อยลงโดยอาศัยระบบตรวจสอบและควบคุมที่มีประสิทธิภาพ หากผู้ซื้อบ้านมีความเชื่อมั่น ก็ย่อมกระตุ้นการซื้อบ้านมากขึ้นโดยไม่ต้องกระตุ้นด้วยมาตรการภาษี ประการที่หก คือ การส่งเสริมการให้ความรู้แก่ประชาชนเรื่องอสังหาริมทรัพย์ โดยให้ข้อมูลที่ถูกต้อง เป็นกลาง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นที่ตั้งเท่านั้น ไม่ใช่ให้ผู้ประกอบการายใหญ่ได้รับรู้ข้อมูลก่อน บทส่งท้าย ‘ฟังความรอบข้าง’ รัฐบาลควรยึดถือประชาชนเป็นที่ตั้งด้วยการอำนวยประโยชน์ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่อันประกอบด้วยข้าราชการ พ่อค้าและประชาชนทั่วไปในทุกสาขาวิชาชีพและทุกวงการ การที่รัฐบาลจะออกมาตรการใด ๆ จึงควรปรึกษาจากผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย แม้ผู้แทนจากสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะเป็นผู้รอบรู้ในวงการ แต่บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีอยู่หลายพันแห่งทั่วประเทศ ส่วนใหญ่ก็ยังไม่ได้เป็นสมาชิก สมาคมจึงอาจยังไม่สะท้อนความเห็นที่ครอบคลุมความต้องการของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ในประเทศไทยมีสมาคมและองค์กรอื่นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เกือบ 30 แห่ง ซึ่งควรได้รับเชิญมาปรึกษาเพื่อการนี้ การระดมความคิดที่กว้างขวางอย่างเพียงพอถือเป็นการวิจัยสำคัญที่จะทำให้รัฐบาลสามารถบัญชาให้มีมาตรการที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน ส่วนใหญ่ได้มากกว่าการได้รับข้อมูล จากผู้เกี่ยวข้องเพียงบางส่วน ออกมาตรการใด ๆ ต้องคิดถึงผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง

ค่าแรง 300 บาท กับราคาอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณ พรโชคชัย http://www.facebook.com/pornchokchai AREA คาด การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 300 บาทต่อวัน คงไม่ส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัย เพราะค่าแรงเป็นต้นทุนเพียงส่วนน้อย การที่มีข่าวว่า รัฐบาลใหม่มีนโยบายให้ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 300 บาทต่อวัน ซึ่งมีผู้ให้ความเห็นว่าอาจทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการคงจะผลักภาระให้ผู้ซื้อ ทำให้เกิดความเดือดร้อนในการซื้อบ้าน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เสนอข้อมูลเพื่อการพิจารณาดังนี้ 1. โดยปกติในวงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ ก็มักว่าจ้างในอัตราที่สูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำอยู่แล้ว โดยเฉพาะช่างฝีมือต่าง ๆ ดังนั้นจึงอาจไม่มีผลกระทบมากนัก 2. ค่าแรงขั้นต่ำอาจมีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานเข้มข้น เช่นอุตสาหกรรมเสื้อผ้า เครื่องนุ่งห่ม แต่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันใช้ระบบการก่อสร้างระบบกึ่งสำเร็จเป็นอย่างมาก ดังนั้นจึงอยู่ในภาวะที่แตกต่างจากอุตสาหกรรมทั่วไป 3. ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ค่าแรงมีสัดส่วน 30 % ของค่าก่อสร้างโดยรวม ดังนั้นหากมีการเพิ่มค่าแรงขึ้น 50% ก็จะทำให้ราคาค่าก่อสร้างโดยรวมเพิ่มขึ้น 15% อย่างไรก็ตามมูลค่าบ้านหลังหนึ่งเป็นส่วนของค่าก่อสร้างประมาณ 1/3 อีก 2/3 เป็นส่วนของราคาที่ดิน ดังนั้นการขึ้นค่าแรง 50% จึงอาจมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาประมาณ 5% เท่านั้น อย่างไรก็ตามโดยที่ค่าแรงในก่อสร้างจ่ายสูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำอยู่ในปัจจุบัน ผลกระทบจึงมีไม่มากนัก 4. หากเป็นในภาวะเศรษฐกิจขาขึ้นที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ขายจะได้ส่วนต่างของมูลค่า หากมีการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าก่อสร้างบ้างก็คงไม่เป็นผลเสียแก่ฝ่ายใด เข้าทำนอง Win-Win ต่อทุกฝ่าย 5. หากเป็นช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งไม่มีผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มขึ้นของค่าแรงหรือค่าวัสดุก่อสร้างก็ไม่มีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ เพราะในห้วงเวลาดังกล่าวมักไม่มีการก่อสร้าง การซื้อขายมักเป็นการซื้อขายสินค้ามือสองเป็นสำคัญ 6. การที่บางฝ่ายให้ความเห็นว่า การขึ้นค่าแรงจะทำให้ราคาสินค้าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น อาจเป็นกลยุทธ์ในการกระตุ้นกำลังซื้อด้วยความกลัวว่าราคาจะขึ้นเสียก่อน ซึ่งอาจส่งผลดีต่อการค้าอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการที่ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้พิจารณาเปรียบเทียบสินค้าให้รอบคอบก่อนการลงทุน ทั้งสินค้ามือหนึ่ง และสินค้ามือสองในตลาด จะได้เป็นการลงทุนอย่างรอบรู้ (knowledgeable)

เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง สยามรัฐ วันที่ 20-21 มิถุนายน 2554 หน้า 17 ดร.โสภณ พรโชคชัย http://www.facebook.com/pornchokchai ในระบอบประชาธิปไตย เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง คือเสียงสวรรค์ แต่พวกเผด็จการทรราชพยายามบิดเบือนสัจธรรมข้อนี้อยู่เสมอ เรามายืนยันความถูกต้องกันเถิด เสียงส่วนใหญ่คือสัจธรรม หรือสัจธรรมยืนอยู่ข้างคนส่วนใหญ่ การตัดสินใจของคนส่วนใหญ่ย่อมไม่ผิดพลาด ย่อมถูกต้องเสมอ ในกรณีของผู้เขียนซึ่งประกอบอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนั้น วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินสำคัญวิธีหนึ่งก็คือ การเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องหาข้อมูลให้เพียงพอ ซึ่งเมื่อหาพบแล้ว เราก็จะทราบได้ว่าในตลาดมีระดับราคาที่เรียกว่า “ช่วงชั้นราคาตลาด” (Zone of Market Prices) หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ “หั่งเส็ง” หรือ “หั่งเช้ง” ที่คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านในราคาตลาด (Market Prices) ราคานั้นก็จะสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง (Market Value) ของทรัพย์สินที่เราประเมินซึ่งอาจแตกต่างไปบ้างตามลักษณะเฉพาะของทรัพย์สิน พฤติกรรมตลาด (Market Behavior หรือ Market Practices) ในท้องตลาด เป็นผู้กำหนดราคาตลาด ซึ่งสะท้อนจากความเป็นไปได้ทั้งทางกายภาพ ตลาด การเงิน และกฎหมาย เช่น ในท้องถิ่นหนึ่ง ๆ ที่ดินที่เป็นที่นากับที่ดินที่เป็นสวนยางพารา หรือที่ดินที่มีระบบชลประทานกับที่ดินที่ไม่มี หรือที่ดินที่ถือครองเป็นโฉนดกับที่เป็น สปก.4-01 ย่อมมีราคาที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนตามพฤติกรรมตลาด อย่างไรก็ตามในตลาดที่ไม่สมบูรณ์ (Imperfect Market) กลไกตลาดอาจถูกบิดเบือนไปได้ในบางขณะสั้น ๆ แต่ไมใช่ตลอดไป อาจกล่าวได้ว่าเมื่อมีตลาด ก็จะมีราคา เพราะตลาดเป็นแหล่งสังเคราะห์อุปสงค์และอุปทานให้ออกมาเป็นราคาตลาด ถ้าเราไม่ฟังเสียงตลาดหรือคนส่วนใหญ่ เราก็จะไม่สามารถทราบราคาที่แท้จริงได้ มีตัวอย่างว่า ครั้งหนึ่งก้อนหินจากดวงจันทร์ถูกขโมยหายไปจากองค์การนาซา ปรากฏว่าหินก้อนนี้มีราคา 1 ล้านเหรียญสหรัฐ ที่มีราคาเช่นนี้ก็เพราะมีพฤติกรรมตลาดที่แน่ชัดที่ผ่านการซื้อขายมาหลายต่อหลายครั้งในตลาด จนสามารถทราบได้นั่นเอง นักวิทยาศาสตร์ประเทศอื่นคงไม่สามารถไปดวงจันทร์ได้โดยง่าย แต่ก็อยากได้หินมาทดลองทางวิทยาศาสตร์ ดังนั้นจึงมีระบบตลาดของหินดวงจันทร์เกิดขึ้น นี่แสดงให้เห็นว่า พฤติกรรมตลาดเป็นตัวกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงอาจมีข้อมูลที่สูงหรือต่ำผิดปกติ (Outliers) อยู่บ้าง ซึ่งย่อมเป็นความผิดพลาด (Errors) ที่อธิบายได้หรือยังอธิบายไม่ได้อันเป็นผลมาจากการจดบันทึกหรือเก็บข้อมูลมีความคลาดเคลื่อน มีตัวแปรพิเศษ หรือกลุ่มตัวอย่างแตกต่างไปจากกลุ่มส่วนใหญ่จริง เช่น จากการเก็บข้อมูลในจำนวนที่เพียงพอพบว่า ปกติบ้านแบบเดียวกันในย่านนี้ มีราคา 1 ล้านบาท บวก/ลบ 10% แต่มีบางคนซื้อเพียง 5 แสนบาท เพราะเป็นบ้านเก่าที่ทรุดโทรม หรือมีคนฆ่าตัวตายในบ้าน คนเลยกลัว ในทางตรงกันข้าม บางคนก็อาจซื้อในราคา 2 ล้านบาท เพราะจำเป็นต้องซื้อหรือเพราะความไม่รู้ เป็นต้น เราจึงต้องร่อนเอาข้อมูล Outliers เหล่านี้ออกก่อนการวิเคราะห์และประมวลผล ไม่เช่นนั้นก็จะถือเป็นข้อมูลขยะ ถ้าเราเอาขยะเข้ามาวิเคราะห์ เราก็จะได้ขยะออกมา (Garbage In, Garbage Out). ในพุทธศาสนา พระพุทธเจ้าไม่ให้สาวกยึดมั่นในพระพุทธองค์แต่ให้ยึดมั่นในพระธรรมวินัยเป็นศาสดาแทนหลังพระองค์ปรินิพพาน ในสมัยพุทธกาลและหลังจากนั้นมาอีกนับร้อย ๆ ปี ก็ไม่มีการสร้างพระพุทธรูป แม้แต่พระวินัยบางข้อ ถ้าที่ประชุมสงฆ์เห็นควรละเว้นแก้ไข พระองค์ก็อนุญาตให้ทำได้ นี่แสดงว่าพระพุทธองค์ยอมรับปัญญา และความเป็นอิสระของคณะสงฆ์ส่วนใหญ่ นอกจากนี้พระพุทธเจ้ายังปฏิเสธการแบ่งชั้นวรรณะ เห็นคนเท่าเทียมกัน ทรงบวชจัณฑาลเป็นพระสงฆ์ จึงนับว่าพุทธศาสนาเป็นศาสนาแห่งประชาธิปไตย และจึงถูกทำลายหรือไม่ก็ถูกควบคุมให้อยู่ใต้อาณัติของวรรณะพราหมณ์และวรรณะกษัตริย์เรื่อยมา บางคนอ้างผิด ๆ ว่าเสียงส่วนใหญ่ก็ตัดสินใจผิดพลาดได้ เช่น กรณีการเถลิงอำนาจของนาซี เยอรมนี โดยอ้างว่าฮิตเลอร์ก็มาจากการเลือกตั้ง แต่ในความเป็นจริงก็คือ การเลือกตั้งในปี 2476 ดังกล่าว นาซีไม่ได้ชนะด้วยเสียงส่วนใหญ่ นาซีได้คะแนนเสียงเพียง 44% เท่านั้น ทั้งนี้ยังเป็นการเลือกตั้งสกปรก รวมทั้งการทำลายคู่แข่งของฮิตเลอร์ และแม้นาซีจะชนะการเลือกตั้งใน 33 จาก 35 เขตเลือกตั้ง ก็เป็นการชนะด้วยเสียงที่ได้มากที่สุดแต่ไม่ใช่เสียงส่วนใหญ่อยู่ดี โดยสรุปแล้วในด้านเศรษฐกิจ สังคม และการเมือง เป็นเรื่องของปุถุชน ทุกคนรู้เท่าทันกัน เสียงส่วนใหญ่ย่อมถูกต้องเสมอ ไม่มีใครโง่กว่าใคร เราจึงเชื่อมั่นในเสียงส่วนใหญ่ได้ อย่างไรก็ตาม “กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น” เช่น เสียงส่วนใหญ่ของโจรย่อมใช้ไม่ได้ เพราะในความเป็นจริง โจรก็ยังเป็นคนส่วนน้อยในสังคม ในเชิงเทคนิควิทยาการ เช่น การสร้างจรวดไปดวงจันทร์ เราจะถือเสียงส่วนใหญ่ไม่ได้ เราต้องถามผู้รู้ หรือเรื่องความเชื่อแต่เดิมว่าโลกแบน ถ้าให้ประชาชนผู้ไม่รู้วิทยาการออกเสียงในสมัยโบราณว่าโลกกลมหรือแบน ส่วนใหญ่ก็ต้องออกเสียงว่าโลกแบน เป็นต้น ด้วยข้อยกเว้นเหล่านี้ พวกเผด็จการทรราชจึงนำมาบิดเบือน สร้างความสับสนด้วยการอุปโลกน์ตนเป็นผู้นำ เป็นผู้รู้ เป็นอภิชนเหนือคนอื่น และข่มว่ามหาชนเป็นคนโง่ ถูก “ฟาดหัวด้วยเงิน” ได้โดยง่าย ไร้สามารถ ขาดศักยภาพในการตัดสินใจ จำเป็นต้องมีผู้ยิ่งใหญ่ที่สวรรค์ส่งมาเพื่อนำทางให้อยู่เสมอ ๆ การบิดเบือนเหล่านี้เกิดขึ้นเพื่อให้ท้ายพวกเผด็จการทรราชมาทำการรัฐประหาร แล้วมาควบคุมประชาชน แต่เมื่อเข้ามาแล้ว ก็มาโกงกิน ดังเช่นที่เห็นตั้งแต่สมัยสฤษดิ์ สามทรราช รสช. หรืออาจรวม คมช. ด้วยก็ได้ มีใครเชื่อบ้างว่ารัฐบาลสุรยุทธ์และรัฐมนตรีเหล่านั้นใสสะอาดกว่ายุคอื่น ในยุคเผด็จการทรราชมักมีการโกงกินมากกว่าพวกนักการเมืองพลเรือนเพราะขาดการตรวจสอบและเพราะมักอ้างตนมีคุณธรรมเหนือผู้อื่น เผด็จการทรราชยังใช้อำนาจเขียนประวัติศาสตร์บิดเบือนต่าง ๆ นานา เช่น เมื่อจะโค่นล้มรัฐบาล ป. พิบูลสงคราม ก็กล่าวหาว่ารัฐบาลดังกล่าวโกงเลือกตั้ง ทั้งที่การโกงกันเพียงบางส่วนจากทั้งสองฝ่าย และอาจเป็นการสร้างสถานการณ์การโกงเพื่อก่อรัฐประหาร ในสมัย 6 ตุลาคม ก็หาว่านักศึกษาหมิ่นพระบรมเดชานุภาพ และเพื่อตอกย้ำความชอบธรรมของคณะรัฐประหาร ก็จัดแสดงนิทรรศการอาวุธในธรรมศาสตร์ที่สนามไชย ซึ่งผู้เขียนในฐานะนักศึกษาผู้ร่วมชุมนุมคนหนึ่งเชื่อว่าไม่เคยมีอาวุธสงครามเช่นนั้น หาไม่ตำรวจ ทหารและกลุ่มฝ่ายขวาที่บุกเข้าไปคงต้องเสียชีวิตกันมากมายไปแล้ว ประชาชนมักถูกมองว่าเป็นแค่ “ฝุ่นเมือง” หรือ “ปุถุชน” (บุคคลผู้มีกิเลสหนา) แต่ในความเป็นจริง ปุถุชนหรือสามัญชนนี่แหละคือเจ้าของประเทศตัวจริง ไม่ว่าชนชั้นปกครองจากชาติใด ราชวงศ์ใด หรือลัทธิใดมาครอบครอง สามัญชนก็ยังอยู่สร้างชาติ รักษาความเป็นชาติ เช่นที่เห็นได้ในประวัติศาสตร์จีน เกาหลี หรือล่าสุดในสมัยสงครามเวียดนามที่มีเพียงประชาชนระดับบนที่มีฐานะและโอกาสที่ดีกว่าที่หลบหนีออกนอกประเทศเพื่อความอยู่รอดส่วนตัว ดังนั้นเราจึงต้องตระหนักถึงคุณค่าของมวลมหาประชาชน ดังบทกวีที่ว่า “ไม่มีอำนาจใดในโลกหล้า ผู้ปกครองต่างมาแล้วสาบสูญ ไม่มีใครล้ำเลิศน่าเทิดทูน ประชาชนสมบูรณ์นิรันดร์ไป เมื่อยืนหยัดต่อสู้ผู้กดขี่ ประชาชนย่อมมีชีวิตใหม่ เมื่อท้องฟ้าสีทองผ่องอำไพ ประชาชนย่อมเป็นใหญ่ในแผ่นดิน” หมายเหตุ: ผู้เขียน เขียนบทความนี้ขึ้นเพื่อแสดงคารวะถึงเกียรติศักดิ์ของสามัญชนที่มักถูกมองข้าม หยามหมิ่น ผู้เขียนไม่ได้มีเจตนาที่จะให้บทความนี้เป็นผลบวกหรือลบต่อการเมืองฝ่ายใด และที่ผ่านมาและจากนี้ไป ผู้เขียนก็ไม่ได้คิดไปรับใช้การเมืองฝ่ายใด