lสอบถามเรื่องซื้อขายที่ดินค่ะ ในแง่วิธีการซื้อขาย กฎหมายและภาษ๊

[joonggo 40]

คือเรามีบ้านพร้อมที่ดิืนอยู่หลังนึง ตอนซื้อบริษัทลักไก่ ให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทำเป็นขายเฉพาะที่ดิน ส่วนบ้านทำเป็นว่าเราว่าจ้างสร้างบ้าน ตอนนั้นเราซื้อเงินสด ก็เลยไม่มีใครตรวจสอบให้ ทีนี้ตอนไปโอนที่สนง.ที่ดิน ก็เลยมีแค่สัญญาซื้อขายที่ดิน ซึ่งบริษัทก็ระบุราคาที่ดินต่ำกว่าที่เป็นจริง เพราะมีตุกติกกับเจ้าหน้าที่

 

ทีนี้เราจะขายบ้านและที่ดิน เราจะต้องทำสัญญาแบบไหน แยกเป็นซื้อขายที่ดิน 1 ฉบับ และบ้าน 1 ฉบับ หรือทำสัญญาฉบับเดียว มีทั้งบ้านและที่ดิน

 

ทีนี้ปัญหามันมีอีกว่า คนซื้อจะเอาไปยื่นกู้กับแบงก์

 

ปัญหาเราคือว่า 1.เราต้องให้หลักฐานอะไรให้คนซื้อบ้าง ในการยื่นกู้

2. สัญญาที่ต้องทำ มีกี่ฉบับ

3. เราจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง และเท่าไร ภาษีไหนใช้ราคาประเมิน

ภาษีไหนใช้ราคาซื้อขาย

4. เรารับปากคนซื้อว่าจะออกภาษีให้ เราก็เลยไม่รู้ว่าจะคุ้มหรือไม่ค่ะ และตรวจราคาประเมินในคอมพิวเตอร์ก็ไม่มี

5. การรับเงินจากผู้ซื้อ ควรรับเป็นแบบไหน จึงจะปลอดภัยที่สุด ไม่เจอเอกสารปลอมน่ะค่ะ

เฮ้อ มีเงินก็กลุ้ม คนไม่มีเงินก็กลุ้ม

[joonggo 40]

มาดันกระทู้ หาคนช่วยตอบหน่อย

[joonggo 40]

ทำไมมันไม่ไปอยู่หน้าแรก อย่างนี้แล้วใครจะตอบเราล่ะ :angry:

[moddang 3,625]

ทำไมมันไม่ไปอยู่หน้าแรก อย่างนี้แล้วใครจะตอบเราล่ะ :angry:

 

มันไม่ไปอยู่หน้าแรกหลอกค่ะ เพราะมันจะขึ้นไปอยู่แค่กี่นาทีเอง ถ้าเป็นช่วงเช้าวันธรรมดานะ ไม่ต้องพูดถึง มดแดงว่ามันขึ้นไปไม่ถึง 5 นาทีหลอก ก็จะมีท่านสมาชิกเข้ามาให้กำลังใจ....กระทู้วิเคราะห์ราคาทองคำ...ขึ้นมาดันตลอด เพราะเว็บเรามีนักวิเคราะห์เป็นสิบ...กระทู้อื่นๆอย่าหวังจะไๆด้โผล่หน้าขึ้นมา ถ้าไม่มีใครมาดัน มันจะถูกซ่อนมาอยู่หน้าฟอรั่ม ถ้าไม่มีใครสนใจตั้งใจดูว่า วันนี้มีอะไรใหม่ๆ ไม่มีเห็น กระทู้มดแดงยังไม่ค่อยมีคนมาอ่านเลย แต่ไม่เป็นไรหลอก เพราะ วันนึงถ้าคุณเพิ่มความเครียดเข้าไปในตัวโดยไม่เจตนา วันนั้นวันที่คุณมีเงินมากมายก็ช่วยอะไรไม่ได้ ตามที่เคยได้ยินมาว่า สุขภาพดีไม่มีขาย...ขี้เกียจโม้ เอาเนื้อๆดีกว่า....มดแดงพอมีความรู้บ้างนิดหน่อยจากการซื้อขายที่ดิน และมีเพื่อนเป็นเจ้าพนักงานที่ดิน และเป็นทนายความบ้าง จะลองสอบถามให้นะ เรื่องการเสียภาษีในการโอนที่ดินก็พอมี เคยเข้าเว็บกรมที่ดินใหม ลองไปหาดู เพราะมดแดงไม่เคยดูเลย จนกระทั่งมีการซื้อขายไปแล้ว ..เสียดายไม่เคยมีความรู้เรื่องเหล่านี้มาก่อน ...แต่เรื่องของคุณจุงนี่น่างงเนอะ

 

เดี๋ยวพีเอ็มตอบไปให้เพราะกลัวหน้าแตกถ้าบอกผิดไป

ถูกแก้ไข พฤศจิกายน 20, 2010 โดย moddang..

[ngoodin 12,920]

ถ้าคนซื้อจะเอาไปกู้แบงค์ เอกสารที่ต้องให้แบงค์ ทางพนักงานแบงค์จะบอกคนซื้อให้มาขอเราเองครับ ก็มีพวก บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส โฉนดที่ดิน หลัก ๆ ก็แค่เนี้ย

 

แล้วพนักงานแบงค์จะมาดูบ้านเราถ่ายรูปเพื่อตีราคาจำนอง การทำสัญญาจะเป็นการทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แยกกันไม่ได้ครับ ไม่งั้นแบงค์ไม่รับจำนอง

 

ภาษีที่ต้องเสียก็คือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งจะประเมินจากราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั่นแหละครับ ภาษีนี้เป็นหน้าที่ของเราซึ่งเป็นผู้ขายที่ต้องเสียอยู่แล้วครับ ไม่ใช่หน้าที่คนซื้อ แต่ส่วนที่ต้องออกคนละครึ่งก็คือค่าธรรมเนียมการทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่ต้องจ่ายให้สำนักงานที่ดิน การทำสัญญาก็ใช้แบบของสำนักงานที่ดินนั่นแหละ ทำไม่ยากครับ ยิ่งคนซื้อเขาต้องจำนองธนาคารด้วย ก็แค่ไปสำนักงานที่ดินตามที่พนักงานแบงค์นัดมา ครึ่งวันก็เรียบร้อย ส่วนรายการภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องเสีย ทางพนักงานแบงค์ก็จะบอกยอดเงินคร่าว ๆ ให้เราทราบเพื่อจะได้เตรียมเงินก่อนจะไปโอนครับ

 

การรับเงินธนาคารจะจ่ายมาให้เป็นแคชเชียร์เช็คระบุชื่อเราเป็นผู้รับเงิน โดยนำมามอบให้เราในวันที่ไปโอนที่ดิน ส่วนเงินมัดจำหรือเงินใด ๆ ที่เราตกลงกับคนซื้อให้ต้องจ่ายเงินล่วงหน้าให้เราก่อนถึงวันโอน ก็ควรให้จ่ายเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คครับ อย่าัรับเช็คธรรมดา เดี๋ยวจะเด้ง

 

 

ง่า สำหรับผมขอค่าให้คำปรึกษาสัก 5 บาท(ทอง) ก็พอนะครับแม่เสือสาว

อิอิ

[ngoodin 12,920]

รายละเอียดภาษีที่ต้องเสีย ก็ลองเข้าไปดูีทีนี่ การขายบ้านของแม่เสือสาวเข้าใจว่าคงเป็นบ้านเก่า น่าจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

แต่ถ้าเป็นบ้านใหม่ที่ซื้อมายังไม่เกิน 5 ปี ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเข้ามาอีกด้วย

 

http://www.dol.go.th/dol/index.php?option=com_content&task=view&id=19&Itemid=28

 

[joonggo 40]

รายละเอียดภาษีที่ต้องเสีย ก็ลองเข้าไปดูีทีนี่ การขายบ้านของแม่เสือสาวเข้าใจว่าคงเป็นบ้านเก่า น่าจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

แต่ถ้าเป็นบ้านใหม่ที่ซื้อมายังไม่เกิน 5 ปี ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเข้ามาอีกด้วย

 

http://www.dol.go.th/dol/index.php?option=com_content&task=view&id=19&Itemid=28

 

 

เท่าที่อ่านใน dol เราไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะค่ะ แต่แน่ใจว่าเฉพาะอากรแสตมป์ที่เสียด้วยราคาขายถ้าสูงกว่า ห่วงภาษีเงินได้ถ้าใช้ราคาประเมินเราพอรับได้ แต่ถ้าใช้ราคาขายล่ะแย่เลย เราสับสนว่าใช้ราคาไหนกันแน่เพราะไปเจอโปรแกรมในการคำนวณบางที่มันทำเราสับสนน่ะค่ะ

 

ขอบคุณนะคะ คุณงูดิน แต่ก้อนทอง 5 บาทเรายังไม่มีเลย ก็ไม่ได้เล่นมานานแล้วน่ะค่ะ เล่นทีไรติดดอยทุกทีสิน่า

[ngoodin 12,920]

เท่าที่อ่านใน dol เราไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะค่ะ แต่แน่ใจว่าเฉพาะอากรแสตมป์ที่เสียด้วยราคาขายถ้าสูงกว่า ห่วงภาษีเงินได้ถ้าใช้ราคาประเมินเราพอรับได้ แต่ถ้าใช้ราคาขายล่ะแย่เลย เราสับสนว่าใช้ราคาไหนกันแน่เพราะไปเจอโปรแกรมในการคำนวณบางที่มันทำเราสับสนน่ะค่ะ

 

ขอบคุณนะคะ คุณงูดิน แต่ก้อนทอง 5 บาทเรายังไม่มีเลย ก็ไม่ได้เล่นมานานแล้วน่ะค่ะ เล่นทีไรติดดอยทุกทีสิน่า

 

ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ต่าง ๆ คิดตามราคาซื้อขายที่ลงไว้ในสัญญาครับ แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

แต่ปกติราคาซื้อขายที่ลงในสัญญาจะเป็นราคาที่แบงก์อนุมัติสินเชื่อ ซึ่งจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ๆ ประมาณ 20-30%` และจะมีราคาใกล้เคียงกับราคาประเมินของสำนักงานที่ดินอยู่แล้วครับ เพราะแบงก์ก็จะประเมินโดยนำราคาประเมินของสำนักงานที่ดินมาเป็นแนวทางการให้สินเชื่อด้วย

สำหรับเงินส่วน 20-30% ที่แบงก์ไม่ประเมินให้ ก็คือส่วนเงินมัดจำหรือส่วนเงินดาวน์ที่เราเรียกจากผู้ซื้อให้จ่ายเราเป็นเงินสดล่วงหน้านั่นเอง

 

[ngoodin 12,920]

ความจริงเรื่องที่ดินนี่ผมไม่มีโชคเลย ขนาดลงทุนซื้อที่ดินไว้เก็งกำไร ซื้อบ้านและที่ดินมาตกแต่งขาย ฯลฯ เจอวิกฤตต้มยำกุ้ง ต้องขายขาดทุนทุกแปลง ไม่เคยได้กำไรเลย ช่วงนี้ทำบ้านให้เช่า คนเช่าก็เบี้ยวค่าเช่าประจำ ขี้เกียจตามทวงแล้ว เล่นกองทุนสบายใจกว่า แถมกำไรกว่าเยอะเลย

[moddang 3,625]

ความจริงเรื่องที่ดินนี่ผมไม่มีโชคเลย ขนาดลงทุนซื้อที่ดินไว้เก็งกำไร ซื้อบ้านและที่ดินมาตกแต่งขาย ฯลฯ เจอวิกฤตต้มยำกุ้ง ต้องขายขาดทุนทุกแปลง ไม่เคยได้กำไรเลย ช่วงนี้ทำบ้านให้เช่า คนเช่าก็เบี้ยวค่าเช่าประจำ ขี้เกียจตามทวงแล้ว เล่นกองทุนสบายใจกว่า แถมกำไรกว่าเยอะเลย

 

ไว้ว่างๆ.. มดแดงจะเข้าไปศึกษาเรื่องกองทุนบ้างนะคะ ..ช่วยดันให้คุณจุงค่ะ

[joonggo 40]

ความจริงเรื่องที่ดินนี่ผมไม่มีโชคเลย ขนาดลงทุนซื้อที่ดินไว้เก็งกำไร ซื้อบ้านและที่ดินมาตกแต่งขาย ฯลฯ เจอวิกฤตต้มยำกุ้ง ต้องขายขาดทุนทุกแปลง ไม่เคยได้กำไรเลย ช่วงนี้ทำบ้านให้เช่า คนเช่าก็เบี้ยวค่าเช่าประจำ ขี้เกียจตามทวงแล้ว เล่นกองทุนสบายใจกว่า แถมกำไรกว่าเยอะเลย

 

สงสัยคนปีมะโรง ไม่มีดวงเรื่องซื้อขายที่ดินหรือเปล่าคะ เพราะเราเกิดปีนั้น ซื้อทีไร เรามีทุกข์ทุกครั้งเลย คุณงูดิน ดูให้หน่อยสิคะ ว่าทำอะไรดี สงสัยต้องปล่อยไป แล้วค่อยเอาเงืิินที่ได้มาเล่นตามคุณงูดิน เอากำไรคืนดีกว่าเนอะ

[joonggo 40]

ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ต่าง ๆ คิดตามราคาซื้อขายที่ลงไว้ในสัญญาครับ แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

แต่ปกติราคาซื้อขายที่ลงในสัญญาจะเป็นราคาที่แบงก์อนุมัติสินเชื่อ ซึ่งจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ๆ ประมาณ 20-30%` และจะมีราคาใกล้เคียงกับราคาประเมินของสำนักงานที่ดินอยู่แล้วครับ เพราะแบงก์ก็จะประเมินโดยนำราคาประเมินของสำนักงานที่ดินมาเป็นแนวทางการให้สินเชื่อด้วย

สำหรับเงินส่วน 20-30% ที่แบงก์ไม่ประเมินให้ ก็คือส่วนเงินมัดจำหรือส่วนเงินดาวน์ที่เราเรียกจากผู้ซื้อให้จ่ายเราเป็นเงินสดล่วงหน้านั่นเอง

 

 

ถ้ามันเป็นแบบนี้ มันก็ดีสิคะ แต่ที่เราเจอนะ คนซื้อบอกว่าเขากู้ได้สูงกว่าที่เราขาย เราก็เลยงงอ่ะค่ะ เขาบอกว่าเราไม่ต้องสนใจว่า เขาจะกู้เท่าไร เราเลยกลุ้มใจน่ะค่ะ

เพราะจะให่้เราออกค่้าโอนเองทุกอย่างน่ะค่ะ

[joonggo 40]

คนซื้อบอกว่าจะให้Faxโฉนดไปให้เพื่อไปยื่นธนาคาร แถมจะให้เซ็นกำกับอีกว่า เพื่อขาย น่ากลัวมากเลย จะหลอกละเปล่านะ เราบอกว่าจะเอาไปให้ที่ธนาคารก็ไม่ยอม เรากลัวอ่ะ

[ngoodin 12,920]

คนซื้อบอกว่าจะให้Faxโฉนดไปให้เพื่อไปยื่นธนาคาร แถมจะให้เซ็นกำกับอีกว่า เพื่อขาย น่ากลัวมากเลย จะหลอกละเปล่านะ เราบอกว่าจะเอาไปให้ที่ธนาคารก็ไม่ยอม เรากลัวอ่ะ

 

fax โฉนดเซ็นชื่อกำกับไม่มีปัญหาหรอกครับ เขียนว่าเพื่อขายก็ให้ชัดเจนว่าไม่เอาสำเนาโฉนดเราไปทำอย่างอื่น แต่ถ้าจะเอาตัวจริงและให้เราเซ็นใบมอบอำนาจเปล่า ๆ นี่สิ อย่าไปยอมเชียว

[moddang 3,625]

fax โฉนดเซ็นชื่อกำกับไม่มีปัญหาหรอกครับ เขียนว่าเพื่อขายก็ให้ชัดเจนว่าไม่เอาสำเนาโฉนดเราไปทำอย่างอื่น แต่ถ้าจะเอาตัวจริงและให้เราเซ็นใบมอบอำนาจเปล่า ๆ นี่สิ อย่าไปยอมเชียว

 

ใช่.เห็นด้วยค่ะ

 

fax โฉนดเซ็นชื่อกำกับไม่มีปัญหาหรอกครับ เขียนว่าเพื่อขายก็ให้ชัดเจน