กฏเหล็กปรามฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงที่ไทยพึงศึกษา

[tookta2708 2]

กฏเหล็กปรามฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงที่ไทยพึงศึกษา

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย www.trebs.ac.th

Email: sopon@trebs.ac.th FB: http://www.facebook.com/pornchokchai

 

ราคาบ้านในฮ่องกงเพิ่มสูงขึ้นถึง 20% ในรอบปี 2553 มีคนจองซื้อบ้านในฮ่องกงทั้งมือหนึ่งและมือสองถึง 135,778 หน่วย จนรัฐบาลต้องงัดกฎเหล็กมาปราม ประเทศไทยควรเรียนรู้จากฮ่องกง

จากผลการศึกษาของคณะกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินและจัดเก็บภาษีแห่งฮ่องกง และของหน่วยเศรษฐกิจ รัฐบาลฮ่องกง พบว่า เศรษฐกิจฮ่องกงกำลังเติบโตด้วยดีถึง 6.8% ในปี 2553 เทียบกับ 2.7% ในปี 2552 ซึ่งเป็นปีที่พบวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่เริ่มต้นตั้งแต่ปี 2551 คาดว่าเศรษฐกิจฮ่องกงในปี 2554 ก็ยังจะเติบโตต่อเนื่อง ล่าสุดเมื่อกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา รัฐบาลฮ่องกงประกาศว่าเศรษฐกิจฮ่องกงจะเติบโต 5-6% แทนการคาดการณ์เดิมที่ 4-5%

ฮ่องกงมีประชากรเพียง 7.1 ล้านคน มีบ้าน (เกือบทั้งหมดเป็นห้องชุด) อยู่ 2,143,000 หน่วย โดย 35% เป็นแฟลตที่รัฐบาลสร้างขึ้น ซึ่งนับว่าเป็นสัดส่วนที่สูงมาก แต่ก็ยังน้อยกว่าสิงคโปร์ที่ 80% ของที่อยู่อาศัยสร้างโดยรัฐบาลสิงคโปร์ ในขณะที่การเคหะแห่งชาติของไทย สร้างที่อยู่อาศัยได้ไม่ถึง 1% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในตลาด ในฮ่องกงที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีผู้อยู่อาศัยเฉลี่ย 3.3 คน

ในปี 2553 มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด ถึง 135,778 หน่วย ซึ่งนับว่าสูงสุดนับแต่ช่วงสูงสุดในปี 2540 เป็นต้นมา แสดงว่าฮ่องกงกำลังก้าวสู่จุดสุดยอดของตลาดอีกครั้งหนึ่งแล้ว จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายนี้ในระยะเวลา 1 ปีนี้ มีสัดส่วนเป็น 6.3% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดซึ่งนับว่าสูงเป็นอย่างมาก

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นพบว่า พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น 124,100 ตารางเมตรในปี 2553 และมีอัตราว่างโดยรวมเพียง 8% ซึ่งนับว่าดีกว่าของกรุงเทพมหานครของเราที่มีอัตราว่างประมาณ 15% ด้านพื้นที่ค้าปลีกปรากฏว่าเพิ่มราคาสูงกว่าที่อยู่อาศัยเสียอีก คือเพิ่มขึ้นถึง 28% โดยมีนักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้าฮ่องกงมากโดยเฉพาะชาวจีนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งหากในอนาคตจีนมีปัญหา ฮ่องกงก็คงแย่ตามไปด้วย สำหรับพื้นที่อุตสาหกรรมในรูปแบบอาคารชุดอุตสาหกรรมนั้นมีพื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้น 20,600 หน่วยในปี 2553 และมีอัตราว่างเพียง 6.7% เท่านั้น อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทยังจะมีอุปทานเพิ่มเติมอีกมากพอสมควรในปี 2554 และปี 2555

สำหรับกฎเหล็กในการปรามการเก็งกำไรซึ่งประกาศวันที่ 19 พฤศจิกายน 2553 และให้บังคับใช้ในวันรุ่งขึ้น (ต่างจากประเทศไทยที่เรื่องสัดส่วนเงินกู้ต่อเงินราคาบ้าน ซึ่งประกาศว่าจะบังคับใช้ล่วงหน้าเป็นเวลานับปี) รายละเอียดสำคัญของกฎเหล็กที่ควรศึกษา ก็คือ ถ้าใครซื้อบ้านและโอนภายในเวลา 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมถึง 15% ถ้าถือครองเกิน 6 เดือนแต่โอนภายใน 1 ปี ต้องเสียค่าธรรมเนียม 10% แต่ถ้าถือครองเกิน 1 ปีแต่โอนภายใน 2 ปี ต้องเสียค่าธรรมเนียม 5% ทั้งนี้เพื่อปรามการเก็งกำไรระยะสั้นโดยเฉพาะ

องค์กรการเงินแห่งฮ่องกงยังประกาศว่า บ้านที่มีราคาเกิน 12 ล้านเหรียญฮ่องกง (47 ล้านบาท) ขึ้นไป จะสามารถได้รับเงินกู้ไม่เกิน 50-60% ของมูลค่า ส่วนบ้านที่มีราคา 8-12 ล้านเหรียญฮ่องกง หรือ 31-47 ล้านบาท จะสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 60-70% แต่ไม่เป็นเงินไม่เกิน 6 ล้านเหรียญฮ่องกง หรือไม่เกิน 23 ล้านบาท และสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 31 ล้านบาท ให้กู้ได้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าเท่านั้น และสถาบันการเงินไม่อาจอำนวยสินเชื่อเกินกว่า 19 ล้านบาท ยิ่งกว่านั้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นทุกประเภท หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองโดยบริษัทห้างร้านต่าง ๆ ทุกกรณี จะสามารถขอสินเชื่อได้เพียง 50% ของมูลค่าเท่านั้น

มาตรการดังกล่าวข้างต้นทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยในฮ่องกงลดลง 30%, 10%, 9% และ 34% ในช่วงเดือนมกราคม-เมษายน 2554 ทั้งนี้รัฐบาลฮ่องกงไม่ได้เกรงใจผู้ประกอบการที่จะทำการค้าโดยการก่อสร้างใหม่ได้น้อยลง แต่รัฐบาลให้ความสำคัญกับเศรษฐกิจของประเทศและผู้บริโภคเป็นสำคัญ

จะสังเกตได้ว่า ในขณะที่ฮ่องกงเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อมาก แต่ที่ประเทศไทย ยังอำนวยสินเชื่อกันอย่างแทบไม่มีข้อจำกัด หรืออำนวยสินเชื่อถึงราว 100% ของมูลค่า ที่สำคัญมูลค่าที่ประเมินได้ ยังอาจจะสูงกว่ามูลค่าตลาดก็เป็นได้ เพราะมาตรฐานและการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยอาจจะหละหลวมกว่าประเทศไทย แม้ในขณะนี้ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 5% ในกรณีกรุงเทพมหานคร ซึ่งต่ำกว่าที่ฮ่องกงมาก แต่ก็แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยยังตั้งอยู่บนความประมาทเป็นอย่างยิ่งในการควบคุมการอำนวยสินเชื่อ