รัฐบาลขายที่ดินรัชดาภิเษกแก่ บมจ.ศุภาลัย ได้ราคาดี

[tookta2708 2]

รัฐบาลขายที่ดินรัชดาภิเษกแก่ บมจ.ศุภาลัย ได้ราคาดี

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th)

http://www.facebook.com/pornchokchai

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th)

 

จากการแถลงของธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2554 ที่ว่า กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินได้ประกาศผลการประกวดราคาที่ดินรัชดาภิเษก และปรากฏว่า บมจ. ศุภาลัย เป็นผู้ชนะที่ระดับ 1.815 พันล้านบาทนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่เป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2537 และได้เก็บข้อมูลราคาที่ดินต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ที่ดินแปลงนี้ ได้รับการประมูลไปในราคาที่เหมาะสม เพราะเชื่อว่ารัฐได้กำไรจากราคาที่ดินแปลงดังกล่าว

เมื่อปี 2546 กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้คุณหญิงพจมาน (ชินวัตร) ณ ป้อมเพชร ในราคา 772 ล้านบาท แต่ต่อมาได้ซื้อคืนมา และขายได้ในราคา 1,802 ล้านบาท เท่ากับขายได้ถึง 2.35 เท่าของราคาเดิม หรือเท่ากับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 11.3% ต่อปี ซึ่งนับว่าสูงมาก

จากข้อมูลการสำรวจภาคสนามอย่างต่อเนื่องของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินขนาด 16 ไร่ ติดถนนรัชดาภิเษก ตรงบริเวณทศพลแลนด์ (แปลงสมมติ) หากมีการขายจะเป็นเงินปัจจุบันประมาณ 310,000 บาท แต่ ณ ปี 2546 เป็นเงินเพียง 150,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นปีละเฉลี่ย 9.5% ดังนั้นอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินใกล้ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยแปลงนี้ ที่ 11.3% จึงสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปบนถนนรัชดาภิเษก

สำหรับอัตราการเพิ่มของราคาที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก และที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 เป็นดังนี้:

พ.ศ. ที่ดินถนนรัชดาภิเษก ที่ดินถนนพระรามที่ 9

ราคา/ตรว. อัตราเพิ่ม/ปี ราคา/ตรว. อัตราเพิ่ม/ปี

2546 150000 7.1% 90000 5.88%

2547 160000 6.7% 95000 5.56%

2548 170000 6.3% 100000 5.26%

2549 190000 11.8% 105000 5.00%

2550 205000 7.9% 110000 4.76%

2551 220000 7.3% 115000 4.55%

2552 250000 13.6% 120000 4.35%

2553 280000 12.0% 125000 4.17%

2544 310000 10.7% 132000 5.60%

 

ที่ดินแปลงแปลงนี้มีขนาด 33 ไร่ 81.8 ตารางวา เมื่อปี 2546 ประมูลไป ณ ราคา 772 ล้านบาท นี้ติดถนนรัชดาภิเษก หรือตารางวาละ 58,125 บาท แต่ ณ ปี 2554 เป็นเงินตารางวาละ 136,653 ซึ่งแม้จะต่ำกว่าที่ดินติดถนนรัชดาภิเษกที่มีรถไฟฟ้าใต้ดินแล่นผ่าน แต่ก็ถือว่าเป็นราคาที่เหมาะสม เพราะมีขนาดใหญ่กว่ามาก อยู่ห่างไกลจากรถไฟฟ้ากว่า และถือว่าเป็นราคาใกล้เคียงกับที่ดินที่อยู่ติดถนนพระรามที่ 9 ซึ่งห่างไกลจากรถไฟฟ้า โดยในปี 2546 ที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 มีราคาประมาณ 60% ของที่ดินติดรัชดาภิเษก (90,000 บาท และ 150,000 บาทต่อตารางวา) แต่ ณ ปี 2554 ราคาที่ดินถนนพระรามที่ 9 มีราคาเพียง 43% ของราคาที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก (132,000 บาท และ 310,000 บาทต่อตารางวา)

นอกจากนี้ที่ดินที่ บมจ. ศุภาลัย ซื้อแปลงนี้อยู่นอกเขตห้ามก่อสร้างตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้ อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2532 จึงไม่ได้มีข้อจำกัดในการก่อสร้างตามที่กำหนดในข้อบัญญัติแต่อย่างใด