tookta2708

โฉนดชุมชน: เอาสมบัติชาติให้กฎหมู่ ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 31 ฉบับที่ 2649 3-6 กรกฎาคม 2554 หน้า 33 ดร.โสภณ พรโชคชัย http://www.facebook.com/pornchokchai หลายคนเข้าใจผิดว่าโฉนดชุมชนเป็นแนวทางการช่วยเหลือคนจน หรือเป็นนวัตกรรมการบริหารรัฐกิจที่สวยหรู แต่แท้จริงกลับตรงข้าม คนที่ได้รับความช่วยเหลือไม่ใช่คนจน แต่เป็นอภิสิทธิ์ชนส่วนน้อยที่ได้โอกาสเอาสมบัติส่วนรวมของชาติไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตน นอกจากนี้โฉนดชุมชนยังถือเป็นการปลูกฝังพิษร้ายอนาธิปไตย เป็นปฏิปักษ์ต่อระบอบประชาธิปไตยอย่างน่าอันตราย คลองโยง: จุดเริ่มต้นของความไร้ขื่อแป เมื่อเอ่ยถึงโฉนดชุมชน ทุกคนคงนึกถึงชุมชนคลองโยงที่นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรีไปแจกโฉนดชุมชนให้เป็นแห่งแรก จึงทำให้ดูเหมือนว่าคลองโยงเป็นตัวอย่างความสำเร็จของโฉนดชุมชน แต่แท้ที่จริงแล้ว กรณีนี้อาจถือได้ว่ารัฐบาลปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบ นำเอาสมบัติของแผ่นดินไปแบ่งให้กับคนบางกลุ่ม โดยรัฐบาลได้ประโยชน์เพราะเป็นการหาเสียง ส่วนชาวบ้านส่วนน้อยนี้ได้ที่ดินไป จู่ ๆ วันหนึ่ง ชาวบ้านชุมชนคลองโยงก็เหมือนถูกสลากกินแบ่งรัฐบาลรางวัลที่ 1 กันครอบครัวละหลายใบ เพราะถือว่าได้ที่ดินไปเปล่า ๆ แม้ชาวบ้านจะไม่ได้เป็นโฉนดที่ดินเฉพาะตน แต่ก็ได้ที่ดินไปใช้สอยกันชั่วลูกชั่วหลาน ทั้งที่เมื่อปี 2518 ขณะที่ที่ดินคลองโยง 1,800 ไร่นี้ มีราคาไร่ละ 2,500 บาท ชาวบ้านก็ยินดีจะซื้อ หรือเมื่อต้นปี 2552 ชาวบ้านกับทางราชการยังเห็นร่วมกัน ณ ราคาไร่ละ 500,000 บาท การที่รัฐบาลใช้อำนาจแจกโฉนดชุมชนจึงทำให้ประเทศสูญเสียเงินถึง 900 ล้านบาท ชุมชนบุกรุก: ยิ่งทำผิดกฎหมาย ยิ่งได้ดี โฉนดชุมชนถือเป็นกลอุบายที่อ้างความจนมาเอาสมบัติของชาติไป ในกรณีปกติ กว่าประชาชนทั่วไปจะมีบ้านเป็นของตนเองได้ ต่างจะต้องเก็บหอมรอมริบ ถ้าจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้ใจกลางเมืองก็จะซื้อได้แค่ห้องชุดขนาดเท่าแมวดิ้นตาย ถ้าจะซื้อทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวก็ต้องออกไปไกลถึงชานเมือง จะไปทำงาน ก็ต้องออกจากบ้านแต่เช้ามืด กว่าจะกลับถึงบ้านแสนรักที่ลงทุนทั้งชีวิตซื้อไว้ ก็มืดค่ำ รุ่งขึ้นก็ต้องออกจากบ้านแต่เช้ามืดอีก วนเวียนยากลำบากอยู่อย่างนี้ แต่สำหรับชุมชนแออัดที่รัฐบาลจะนำมาเข้าโครงการโฉนดชุมชนนั้น เป็นชุมชนบุกรุกผิดกฎหมายที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางสะดวกด้วยระบบรถไฟฟ้า เจ้าของบ้านในชุมชนเหล่านี้อยู่โดยไม่ต้องเสียค่าเช่ามาหลายสิบปี ประหยัดเงินส่วนตัวไปได้หลายแสนบาท ราวหนึ่งในสามยังเก็บกินประโยชน์จากการให้เช่าบ้านราคาดี เดิมทีหากชุมชนเหล่านี้สามารถเช่าที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมาย พวกเขาก็ดีใจหายแล้ว แต่พวกเขากลับจะโชคดีดั่งถูกรางวัล จะได้สมบัติของแผ่นดินไปในนามโฉนดชุมชน อย่าให้คนอยู่ป่าเขา ฉวยโอกาส เมื่อ 50 ปีที่แล้ว แทบไม่มีหมู่บ้านชาวเขาอยู่บนเขาเลย แต่เดี๋ยวนี้มีมากมาย บุกรุกกันเพิ่มแทบทุกวัน ทุกเดือน ทุกปี บางแห่งกลายเป็นเมืองไปแล้ว อย่างนี้จะบอกว่าชาวเขาอยู่อย่างพอเพียง รักษาป่า ไม่ขยายตัว ได้อย่างไร แผ่นดินไทยคงไม่กว้างใหญ่ให้เหยียบย่ำทำกินได้เท่าความโลภของคน ประเทศจะปล่อยให้ชุมชนขยายตัวอย่างไร้ขีดจำกัดเช่นนี้ คงไม่ได้ ป่าเขา แม่น้ำ หนอง บึง ชายทะเลหรือทรัพยากรธรรมชาติ เป็นของทุกคนในชาติโดยไม่แบ่งแยก ไม่ใช่ของชุมชนใดชุมชนหนึ่ง ถ้าแต่ละชุมชนอ้างสิทธิ์เฉพาะตน ชุมชนอื่นและประชาชนไทยโดยรวมก็เข้าไม่ถึงทรัพยากร ของหลวงคือสมบัติของประชาชนทั้งประเทศ ไม่ใช่ให้ใครอยู่ใกล้ทรัพยากร ก็มือใครยาว สาวได้สาวเอา จนไม่เหลือหรอไว้ให้ลูกหลานในอนาคต เราต้องคิดเสียใหม่ว่า ของที่ไม่ใช่ของเรา ไม่ควรถือครอง ไม่ว่าตนจะเป็นคนรวยหรือคนจน ของส่วนรวม ของหลวงก็คือสมบัติของประชาชนไทยที่ต้องรักษาไว้เพื่อทุกคน กลอุบายแยบยล: อ้างความจน คนที่มารับประโยชน์จากโครงการโฉนดชุมชนนั้นไม่ได้เป็นคนยากจนดังอ้าง เช่น จากผลวิจัยหนึ่งพบว่า ชาวบ้านชุมชนคลองโยง มีรายได้หัวละ 6,278 บาท โดยที่ครัวเรือนหนึ่งมีประชากร 4.5 คน ก็เท่ากับมีรายได้เดือนละประมาณ 28,000 บาท ซึ่งรายได้ขนาดนี้สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ ณ ราคา 2 ล้านบาท (โดยสมมติให้กู้ได้ 85% ของราคาบ้าน ณ อัตราดอกเบี้ย 6% ผ่อน 20 ปี) นอกจากนี้ทุกครอบครัวยังมีรถปิกอัพ 1.5 คัน และมีรถยนต์ 1.1 คัน แม้แต่ชาวบ้านในชุมชนแออัดบุกรุก ซึ่งผู้เขียนเคยสำรวจไว้ให้กับองค์การสหประชาชาติก็พบมีรายได้ระดับกลาง ในบ้านมีสิ่งอำนวยสะดวกแทบจะครบถ้วน ไม่ใช่คนยากจนดังที่เข้าใจ โครงการโฉนดชุมชนจึงไม่ได้พุ่งเป้าไปช่วยคนจน เช่น ชาวนายากจนที่เช่านาหรือขาดที่ทำกินจริง ๆ ที่กระจัดกระจายอยู่ทั่วไป รัฐบาลควรสร้างความมั่นคงในการอยู่อาศัยให้กับคนเร่ร่อนไร้บ้านในเมือง คนงานก่อสร้าง คนงานตัวเล็กตัวน้อย คนจนในเมืองที่ต้องเช่าที่ซุกหัวนอนถูก ๆ ฯลฯ ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่แทบไร้คนสนใจในสังคม คนเหล่านี้ต่างหากที่รัฐจำเป็นเข้าช่วยเหลือบรรเทาความเดือดร้อนโดยเฉพาะ แต่โดยที่คนเหล่านี้อาจไม่มีกระทั่งบ้านเลขที่ จึงไม่อาจเป็นกลุ่มก้อนที่ฝ่ายการเมืองจะไปหาเสียงด้วยการล่อด้วยโฉนดชุมชน ทำลายระบบโฉนดที่ดิน โฉนดชุมชนนี้ยังทำลายหลักการออกโฉนดที่ดินที่ออกโดยพระพุทธเจ้าหลวงตั้งแต่ พ.ศ. 2444 หรือร้อยกว่าปีก่อน และเป็นระบบโฉนดที่ดินที่พัฒนาเรื่อยมา จนกระทั่งประเทศไทยถือได้ว่าเป็นประเทศที่มีระบบโฉนดที่ดินที่ดีที่สุดประเทศหนึ่งในโลก โฉนดที่ดินเป็นการให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์แก่ผู้ถือครองเพื่อให้ไว้เป็นทุนทรัพย์ สามารถจำนอง จำหน่ายจ่ายโอนได้ในยามจำเป็น หรือหากมีฐานะดีขึ้นก็สามารถที่จะซื้อที่ดินเพิ่มเติมได้ โฉนดชุมชนยังถือเป็นการสร้างความไร้ขื่อแปของการจัดการที่ดิน แทนที่ชาวบ้านจะสามารถซื้อที่ดินเป็นทุนของตนเองแบบโฉนดทั่วไปเช่นคนอื่น กลับได้โฉนดชุมชนกำมะลอนี้ขึ้น ในกรณีคลองโยง เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปที่ชาวบ้านส่วนใหญ่เลิกทำนา ที่ดินดังกล่าวก็คงมีสภาพเป็นนาร้าง หรือผู้ครอบครองแต่ละรายอาจเช่าให้ผู้อื่นมาใช้ประโยชน์ในทางอื่น ซึ่งคงเหลือผู้คัดค้านเพียงน้อยรายที่ยังอาจทำการเกษตรอยู่ ทำลายระบอบประชาธิปไตย การอ้างสิทธิชุมชนลอย ๆ เป็นอนาธิปไตย สร้างความไร้ขื่อแป เป็นการทำลายระบอบประชาธิปไตย เป็นการสร้างความไร้ขื่อแป เอากฎหมู่อยู่เหนือกฎหมาย หรือเรียกอีกนัยหนึ่งว่าอนาธิปไตย เป็นการหักล้างระบอบประชาธิปไตยโดยคนส่วนใหญ่ แต่กลับไปติดสินบนคนส่วนน้อย เพื่อหาเสียง เพื่อให้คนที่ไม่รู้อิโหน่อิเหน่ เข้าใจว่าเป็นการช่วยประชาชน แต่แท้จริงเป็นการช่วยเฉพาะกลุ่มกฎหมู่ที่ไม่ใช่คนจนเป็นสำคัญ ในระบอบประชาธิปไตยนั้นที่ถือมติของคนส่วนใหญ่ ก็ใช่ว่าคนส่วนใหญ่จะบีฑาคนส่วนน้อย ทุกคนมีศักดิ์ สิทธิ์และประโยชน์ของตนโดยเท่าเทียมกัน ประเทศสามารถให้ความอนุเคราะห์พิเศษแก่คนส่วนน้อยในฐานะที่เป็นผู้ขาดแคลน เช่น กรณีพิบัติภัย หรือกรณีคนส่วนน้อยที่เป็นคนยากจนและจำเป็นต้องได้รับความช่วยเหลือ แต่สำหรับโฉนดชุมชน เรากลับจะให้อภิสิทธิ์ชนส่วนน้อยที่ไม่ได้มีฐานะยากจน มาฉวยทรัพยากรของชาติและประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ ข้อสังเกตส่งท้าย หลังจากมีโฉนดชุมชนคลองโยงแล้ว อาจมีการแอบอ้างเอาอย่างในการเอาสมบัติของแผ่นดินไปแบ่งกันในพื้นที่อื่น ๆ ในอนาคตอีก แต่เชื่อว่าคงเลียนแบบกันได้ไม่มาก เพราะในความเป็นจริง บุคคลก็ย่อมต้องการโฉนดที่ดินที่ให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์เพื่อเป็นทุนทรัพย์มากกว่า โฉนดชุมชนคงไม่ใช่ทางออกที่เป็นจริงในการจัดการที่ดินของประเทศ ไม่อาจถือเป็นแบบอย่างที่เลียนแบบได้ทั่วไป โดยสรุปแล้วโฉนดชุมชนหาใช่นวัตกรรมการบริหารรัฐกิจ ผู้ได้รับประโยชน์ไม่ใช่ไม่ใช่คนจนแต่เป็นคนส่วนน้อย เช่น ชาวนาชั้นกลาง ชาวชุมชุนบุกรุกที่หลายคนมีบ้านให้เช่า หรือแม้แต่ชาวเขาที่ไม่ได้ยากจน โฉนดชุมชนยังทำลายระบบโฉนดที่ดินและทำลายระบอบประชาธิปไตยเพื่อกฎหมู่ ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรดำเนินการออกโฉนดลักษณะนี้อีกต่อไป

กฏเหล็กปรามฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงที่ไทยพึงศึกษา ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย www.trebs.ac.th Email: sopon@trebs.ac.th FB: http://www.facebook.com/pornchokchai ราคาบ้านในฮ่องกงเพิ่มสูงขึ้นถึง 20% ในรอบปี 2553 มีคนจองซื้อบ้านในฮ่องกงทั้งมือหนึ่งและมือสองถึง 135,778 หน่วย จนรัฐบาลต้องงัดกฎเหล็กมาปราม ประเทศไทยควรเรียนรู้จากฮ่องกง จากผลการศึกษาของคณะกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินและจัดเก็บภาษีแห่งฮ่องกง และของหน่วยเศรษฐกิจ รัฐบาลฮ่องกง พบว่า เศรษฐกิจฮ่องกงกำลังเติบโตด้วยดีถึง 6.8% ในปี 2553 เทียบกับ 2.7% ในปี 2552 ซึ่งเป็นปีที่พบวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่เริ่มต้นตั้งแต่ปี 2551 คาดว่าเศรษฐกิจฮ่องกงในปี 2554 ก็ยังจะเติบโตต่อเนื่อง ล่าสุดเมื่อกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา รัฐบาลฮ่องกงประกาศว่าเศรษฐกิจฮ่องกงจะเติบโต 5-6% แทนการคาดการณ์เดิมที่ 4-5% ฮ่องกงมีประชากรเพียง 7.1 ล้านคน มีบ้าน (เกือบทั้งหมดเป็นห้องชุด) อยู่ 2,143,000 หน่วย โดย 35% เป็นแฟลตที่รัฐบาลสร้างขึ้น ซึ่งนับว่าเป็นสัดส่วนที่สูงมาก แต่ก็ยังน้อยกว่าสิงคโปร์ที่ 80% ของที่อยู่อาศัยสร้างโดยรัฐบาลสิงคโปร์ ในขณะที่การเคหะแห่งชาติของไทย สร้างที่อยู่อาศัยได้ไม่ถึง 1% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในตลาด ในฮ่องกงที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีผู้อยู่อาศัยเฉลี่ย 3.3 คน ในปี 2553 มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด ถึง 135,778 หน่วย ซึ่งนับว่าสูงสุดนับแต่ช่วงสูงสุดในปี 2540 เป็นต้นมา แสดงว่าฮ่องกงกำลังก้าวสู่จุดสุดยอดของตลาดอีกครั้งหนึ่งแล้ว จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายนี้ในระยะเวลา 1 ปีนี้ มีสัดส่วนเป็น 6.3% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดซึ่งนับว่าสูงเป็นอย่างมาก สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นพบว่า พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น 124,100 ตารางเมตรในปี 2553 และมีอัตราว่างโดยรวมเพียง 8% ซึ่งนับว่าดีกว่าของกรุงเทพมหานครของเราที่มีอัตราว่างประมาณ 15% ด้านพื้นที่ค้าปลีกปรากฏว่าเพิ่มราคาสูงกว่าที่อยู่อาศัยเสียอีก คือเพิ่มขึ้นถึง 28% โดยมีนักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้าฮ่องกงมากโดยเฉพาะชาวจีนแผ่นดินใหญ่ ซึ่งหากในอนาคตจีนมีปัญหา ฮ่องกงก็คงแย่ตามไปด้วย สำหรับพื้นที่อุตสาหกรรมในรูปแบบอาคารชุดอุตสาหกรรมนั้นมีพื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้น 20,600 หน่วยในปี 2553 และมีอัตราว่างเพียง 6.7% เท่านั้น อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทยังจะมีอุปทานเพิ่มเติมอีกมากพอสมควรในปี 2554 และปี 2555 สำหรับกฎเหล็กในการปรามการเก็งกำไรซึ่งประกาศวันที่ 19 พฤศจิกายน 2553 และให้บังคับใช้ในวันรุ่งขึ้น (ต่างจากประเทศไทยที่เรื่องสัดส่วนเงินกู้ต่อเงินราคาบ้าน ซึ่งประกาศว่าจะบังคับใช้ล่วงหน้าเป็นเวลานับปี) รายละเอียดสำคัญของกฎเหล็กที่ควรศึกษา ก็คือ ถ้าใครซื้อบ้านและโอนภายในเวลา 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมถึง 15% ถ้าถือครองเกิน 6 เดือนแต่โอนภายใน 1 ปี ต้องเสียค่าธรรมเนียม 10% แต่ถ้าถือครองเกิน 1 ปีแต่โอนภายใน 2 ปี ต้องเสียค่าธรรมเนียม 5% ทั้งนี้เพื่อปรามการเก็งกำไรระยะสั้นโดยเฉพาะ องค์กรการเงินแห่งฮ่องกงยังประกาศว่า บ้านที่มีราคาเกิน 12 ล้านเหรียญฮ่องกง (47 ล้านบาท) ขึ้นไป จะสามารถได้รับเงินกู้ไม่เกิน 50-60% ของมูลค่า ส่วนบ้านที่มีราคา 8-12 ล้านเหรียญฮ่องกง หรือ 31-47 ล้านบาท จะสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 60-70% แต่ไม่เป็นเงินไม่เกิน 6 ล้านเหรียญฮ่องกง หรือไม่เกิน 23 ล้านบาท และสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 31 ล้านบาท ให้กู้ได้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าเท่านั้น และสถาบันการเงินไม่อาจอำนวยสินเชื่อเกินกว่า 19 ล้านบาท ยิ่งกว่านั้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นทุกประเภท หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองโดยบริษัทห้างร้านต่าง ๆ ทุกกรณี จะสามารถขอสินเชื่อได้เพียง 50% ของมูลค่าเท่านั้น มาตรการดังกล่าวข้างต้นทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยในฮ่องกงลดลง 30%, 10%, 9% และ 34% ในช่วงเดือนมกราคม-เมษายน 2554 ทั้งนี้รัฐบาลฮ่องกงไม่ได้เกรงใจผู้ประกอบการที่จะทำการค้าโดยการก่อสร้างใหม่ได้น้อยลง แต่รัฐบาลให้ความสำคัญกับเศรษฐกิจของประเทศและผู้บริโภคเป็นสำคัญ จะสังเกตได้ว่า ในขณะที่ฮ่องกงเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อมาก แต่ที่ประเทศไทย ยังอำนวยสินเชื่อกันอย่างแทบไม่มีข้อจำกัด หรืออำนวยสินเชื่อถึงราว 100% ของมูลค่า ที่สำคัญมูลค่าที่ประเมินได้ ยังอาจจะสูงกว่ามูลค่าตลาดก็เป็นได้ เพราะมาตรฐานและการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยอาจจะหละหลวมกว่าประเทศไทย แม้ในขณะนี้ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 5% ในกรณีกรุงเทพมหานคร ซึ่งต่ำกว่าที่ฮ่องกงมาก แต่ก็แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยยังตั้งอยู่บนความประมาทเป็นอย่างยิ่งในการควบคุมการอำนวยสินเชื่อ

ให้ต่างชาติซื้อที่ดินไทย ก็เพื่อประโยชน์ของพวกนายทุนนายหน้าเป็นหลัก ดร.โสภณ พรโชคชัย* เมื่อวันก่อนมีข่าวว่าหอการค้าต่างประเทศ พยายามส่งเสริมให้ต่างชาติสามารถซื้อหรือเช่าที่ระยะยาว เช่น 50 ปี หรือ 90 ปีเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การนี้จะเป็นประโยชน์เฉพาะพวกนายหน้าข้ามชาติเป็นสำคัญ ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติแต่อย่างใด ปัจจุบันต่างชาติก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ซื้อที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ หากนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยประมาณ 40 ล้านบาท หรือซื้อห้องชุดในสัดส่วน 49% ของทั้งโครงการ ที่สำคัญคนต่างชาติยังสามารถเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ในระยะเวลาถึง 50 ปี จากปกติ 30 ปี นอกจากนี้ยังมีกรณีการตั้งบริษัทมาโอนทรัพย์สินเพื่อคนต่างชาติ หรือการรับมรดกตลอดจนการแต่งงานกับคนไทยเป็นต้น ที่บริษัทนายหน้าข้ามชาติมักอ้างว่าปัจจุบัน ก็มีคนต่างชาติมาซื้อที่ดินในประเทศไทยโดยผิดกฎหมายอยู่แล้ว จึงควรอนุญาตให้ครอบครอง ข้อนี้ทางแก้ควรเป็นการสำรวจและยึดที่ดินที่ครอบครองโดยผิดกฎหมายและขายทอดตลาดอย่างมีประสิทธิภาพเช่นในประเทศตะวันตก ไม่ใช่แก้ไขด้วยการโอนอ่อนผ่อนตาม แต่การให้ต่างชาติเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมายก็เป็นสิ่งสมควร ต่างชาติยินดีที่จะเช่าแม้ภายในระยะเวลา 30 ปี ก็ยินดี แต่นายทุนไทยไม่ยินดี เพราะไม่ต้องการให้เช่าโดยได้ค่าเช่าเพียง 40-70% ของมูลค่า (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล) แต่ต้องการขายขาดได้เงินทั้ง 100% จึงต้องการผลักดันกฎหมายดังกล่าว เหตุผลที่ไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติซื้อที่ดินในระยะยาวก็เพราะ 1. หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้า FTA ทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย 2. ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย 3. ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไร ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย 4. การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อยเท่านั้น จึงไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ 5. ครั้งหนึ่งไทยเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 100% ก็ไม่มีต่างชาติซื้อ แม้แต่คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติซึ่งเคยเรียกร้องให้ผ่อนปรนให้ซื้อได้ในช่วงบูม ก็ไม่ซื้อในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะช่วงดังกล่าวซื้อแล้วราคาไม่ขึ้น 6. การซื้อที่ดินของต่างชาติไม่ได้ช่วยพัฒนาเศรษฐกิจแต่อย่างใด พวกนี้จะซื้อเฉพาะที่มีผลตอบแทนดี บ้านเรือนของชาวบ้านทั่วไปก็คงไม่มีต่างชาติมาซื้อ จึงไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนดีแต่อย่างใด ปริมาณทรัพย์สินที่พวกนี้จะซื้อเป็นเพียงส่วนน้อยนิดเท่านั้น ประโยชน์ที่ได้จึงตกแก่พวกนายหน้าข้ามชาติและผู้อยากซื้อขายที่ดินกับชาวต่างชาติเท่านั้น 7. การลงทุนข้ามชาติหรือ Foreign Direct Investment ที่มีโภคผลต่อประเทศชาติ จะเป็นการลงทุนด้านอุตสาหกรรม สาธารณูปโภค การเงิน และอื่น ๆ ไม่ใช่การมาเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ “แร้งลง” ซึ่งได้ประโยชน์แก่บุคคลเฉพาะกลุ่มแต่อย่างใด 8. การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น ที่สำคัญที่สุดก็คือ ประเทศไทยยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากคนไทยไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ซึ่งบ้านหลังหนึ่งมีราคาเฉลี่ยเท่ากับ 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2% หรือเป็นเงิน 2 แสนบาททุกปี แม้ผู้ซื้อจะอยู่กรุงเทพมหานครก็ต้องเสีย และยังต้องเสียค่าดูแลชุมชนและอื่น ๆ อีก หากไม่เสียรัฐบาลท้องถิ่นก็มีสิทธิ์ยึดบ้านของเราไปขายทอดตลาดเพื่อเสียภาษีได้ ดังนั้นก่อนที่จะอนุญาตให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินในประเทศไทย ประเทศไทยจะต้องมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก่อน และจะต้องทำการสำรวจครั้งใหญ่ว่ามีต่างชาติรายใดครอบครองที่ดินผิดกฏหมายบ้าง เพื่อจะมาดำเนินการให้ถูกต้อง เพื่อนำเงินเข้าคลังหลวง เพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่นหรือพัฒนาประเทศต่อไป นอกจากนี้ประเทศไทยยังควรมีระบบฐานข้อมูลที่ดี ซึ่งในประเทศตะวันตกมีพร้อม จึงสามารถดูแลคนต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพ นักธุรกิจไทยต้องรักประเทศ อย่าคิดแต่จะหารายได้เข้าตัวจนไม่คำนึงถึงผลประโยชน์ของชาติ *ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน FB: www.facebook.com/pornchokchai

ความพอเพียงตอนไปต่างประเทศ ดร.โสภณ พรโชคชัย* ทุกท่านคงเคยได้ยินคำว่าความพอเพียงกันมามากพอสมควร วันนี้ผมจะเล่าจากประสบการณ์จริงของผมบ้างครับ เพื่อให้เห็นความพอเพียงที่แท้ที่พวกข้าราชการระดับสูง ๆ ต่างหากที่ควรน้อมนำไปปฏิบัติ เรื่องก็คือ ผมได้รับมอบหมายจากสภาองค์การนายจ้างแห่งประเทศไทยในฐานะรองประธานให้ไปประชุม UN Global Compact ขององค์การสหประชาชาติ ที่สภาฯ เป็นองค์กรผู้แทนในประเทศไทย และผมเป็นคนประสานงานกับองค์การสหประชาชาติในเรื่องนี้ การประชุมครั้งนี้จัดขึ้น ณ กรุงโคเปนเฮเกน ประเทศเดนมาร์ก ในระหว่างวันที่ 16-20 พฤษภาคม ศกนี้ ตอนแรกผมก็คิดจะใช้บริการบินตรง 11 ชั่งโมงครึ่งของการบินไทยครับ แต่ค่าตั๋วชั้นประหยัดราคา 48,000 บาท ผมเลยเปลี่ยนใจไปใช้กาตาร์แอร์เวย์ ซึ่งค่าตั๋วอยู่ที่ 38,000 บาท แต่ต้องเปลี่ยนเครื่องที่กรุงโดฮาประมาณสองชั่วโมง ทำให้เวลาเดินทาง 13 ชั่วโมง แต่ผมก็ยินดีครับเพื่อประหยัดเงินให้สภาฯ บางท่านอาจอยากถามว่าแล้วทำไมผมไม่ออกเองล่ะ ผมก็คงตอบว่า งานนี้ผมช่วยด้วยการสละเวลาทำมาหากินไป 5 วันเต็มครับ สำหรับกาตาร์แอร์เวย์ เครื่องบินก็ใหม่ อาหารดี ดนตรีไพเราะ พร้อมมีภาพยนตร์ให้ดูนับร้อยเรื่อง บริการก็ไม่แพ้ (ไม่อยากบอกว่าชนะ) การบินไทย แอร์โฮสเตสก็มีหลายสัญชาติ ให้บริการใกล้ชิดกับลูกค้าได้หลายภาษา และก็มีอายุไม่มาก เหมาะกับงานแบบนี้ ต่างกับสายการบินบางแห่งที่แอร์ฯ ชราจนน่าเป็นห่วง ซึ่งคงเป็นเพราะ (จำต้อง) เอาใจแอร์ (ลูกจ้าง) มากกว่าจะยึดเอาประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นที่ตั้ง ท่านทราบไหม ข้าราชการถูกกำหนดให้ใช้การบินไทย นี่ถ้าไม่กำหนดไว้ ป่านนี้การบินไทยจะอยู่รอดหรือไม่ ยิ่งถ้าเป็นข้าราชการระดับสูงยังได้สิทธิบินชั้นธุรกิจที่ค่าตั๋วเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 3 เท่า (ราคา 130,000 บาท) อันที่จริงถ้าเราเกรงว่าพวกข้าราชการระดับสูงจะเหนื่อยเกินไป ก็น่าให้เขาบินล่วงหน้าสัก 1 วัน และเมื่อกลับก็ให้หยุดงานได้ 1 วัน จะได้ไม่ต้องเปลืองเงินมากมาย แต่ก็ไม่แน่ว่าถ้าให้พวกเขาเดินทางก่อน 1 วัน พวกเขาอาจใช้เวลาดังกล่าวไป “ช็อบสนั่น” หายเหนื่อยเป็นปลิดทิ้งมากกว่านอนพักหรือไม่ ผมเองเดินทางไปอเมริกาปีละ 2 ครั้ง เสียค่าเครื่องบินครั้งละ 65,000 บาท ผมยังเสียดายเงินนัก ผมมักพูดเล่นออกบ่อย ๆ ว่า ถ้ามีตั๋วยืน 10,000 บาท ผมซึ่งอายุปูนนี้ยังจะยอมยืนสัก 17 ชั่วโมงเพราะสามารถประหยัดได้ถึง 55,000 บาท ผมไปรับจ้างพวกองค์การระหว่างประเทศบรรยายหรือทำวิจัย ก็ได้วันละราว ๆ นี้ ทางออกอีกทางหนึ่งในการประหยัดงบประมาณแผ่นดินก็คือ การเสนอให้ข้าราชการระดับสูงที่มีสิทธินั่งตั๋วธุรกิจ ให้มีทางเลือกว่า ถ้าไม่นั่ง ส่วนต่างได้กันคนละครึ่ง คือข้าราชการผู้นั้นได้ครึ่งและคืนคลังหลวงอีกครึ่ง ผมเชื่อว่าข้าราชการหลายคนอาจยินดีรับเงินเพิ่ม ทำให้ประหยัดงบประมาณแผ่นดินไปอีกมาก และในปัจจุบัน ข้าราชการระดับสูง ๆ ก็ยังได้เบี้ยเลี้ยง ค่าแต่งตัวสำหรับตนเองและคู่ครอง และอื่น ๆ อีกต่างหากเมื่อเดินทางไปต่างประเทศ ในเรื่องค่าที่พัก เราควรให้ข้าราชการได้รับค่าที่พักแบบประหยัดก็พอเพราะเป็นเงินภาษีของประชาชนทั้งนั้น การให้ข้าราชการระดับสูงหรือบอร์ดรัฐวิสาหกิจไปต่างประเทศแบบหรูหรา ใช้เงินนับสิบล้านบาท ถือเป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดินและไม่ได้เจริญรอยตามหลักความพอเพียงเลย ข้าราชการไม่พึงอ้างศักดิ์ศรีของประเทศเพราะความจริงอาจกลัวเสียโอกาสเสพสุขเกินพอเพียงต่างหาก สำหรับการเดินทางของผมในครั้งนี้ ผมยังประหยัดกว่ามาตรฐานอีก ผมจองห้องพักแบบนอนรวม 6 เตียง ค่าที่พักตกเป็นเงินคืนละ 1,700 บาทเท่านั้น แต่ถ้าผมพักแบบปกติก็คงต้องเสียค่าที่พักคืนละ 4,000-8,000 บาท ท่านเชื่อหรือไม่คืนแรกผมโชคดีได้พักกันเพียง 2 คน มีผมกับสาวสวยชาวเกาหลี ซึ่งดูเธอก็ตกใจเล็กน้อยที่มาพักกับชายแปลกหน้าสองต่อสอง แต่ที่เดนมาร์ก เขาไม่ถือเรื่องเพศ คืนแรกผ่านไปด้วยดี คืนที่สองมีสาวสวยชาวจีนอีก 2 คนมาพักด้วย คืนที่สามมีหนุ่มญี่ปุ่นมาอีก 1 ราย ส่วนคืนสุดท้ายได้ปู่อายุ 70 ปีชาวเบลเยียมมานอนครบ 6 เตียงพอดี โชคร้ายหน่อยที่ปู่แกกรนหนัก ผมยังถือปฏิบัติ “ยิ่งกว่าความพอเพียง” อีกเรื่องหนึ่งก็คือ การเดินทางระหว่างโรงแรมที่พักกับที่ประชุม ซึ่งอยู่ห่างไกลกัน 3.5 กิโลเมตร มีทางเลือกหลายทาง เช่น นั่งแท็กซี่ รถไฟ หรือรถประจำทาง ซึ่งก็ยังต้องเดินอีกพอสมควร หรือไม่ก็เช่ารถจักรยานสองล้อ ซึ่งผมขี่เป็นประจำตอนเรียนอยู่เบลเยียมเมื่อ 25 ปีก่อน แต่ตอนนี้คงไม่ไหวแล้ว สุดท้ายผมเลือกการเดินครับ ผมเดินวันละประมาณ 8-10 กิโลเมตร เพื่อไปประชุมและเดินชมเมือง บางวันที่เดิน ผมถือร่มด้วยเพราะฝนตก แต่วันหลัง ๆ ฟ้าโปร่งก็เลยสบาย ผมไม่อายที่เล่าเรื่องข้างต้นให้ฟังเพราะฝรั่งเองก็ใช้ชีวิตแบบนี้ แม้เรามีฐานะที่ดีกว่าแต่ก็ควรอยู่อย่าง “ติดดิน” บ้าง จะได้ไม่กลายเป็นศักดินาบนหอคอยที่ไม่เห็นหัวของปุถุชน อย่างไรก็ตามสาระสำคัญที่ผมอยากบอกก็คือ พวกข้าราชการใหญ่โตที่ควรน้อมนำความพอเพียงมาใช้ กลับไม่นำพา พวกเขาอ้างว่าทำงานรับใช้ประชาชนและราชบัลลังก์ แต่กลับเสพสุขกันโดยใช้จ่ายงบประมาณแผ่นดินจากภาษีประชาชนอย่างสุรุ่ยสุร่าย เรื่องนี้ไม่มีใครคิดแก้ไขเพราะต่างเป็นอภิสิทธิ์ชนส่วนน้อยที่ได้รับแจกจ่ายประโยชน์กันถ้วนหน้า และนับวันประโยชน์เหล่านี้จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ในทางตรงกันข้ามหน่วยงานของรัฐกลับพยายามประชาสัมพันธ์เรื่องความพอเพียงอย่างเป็นบ้าเป็นหลังให้กับประชาชนนำไปปฏิบัติกันฝ่ายเดียว เชิญฟังเสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่ 104 (ฟรี) "ประสบการณ์การศึกษาการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาเซียน" วันจันทร์ที่ 30 พฤษภาคม 2554 เวลา 13:00-16:00 น. ณ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย คลิ๊กดูรายละเอียดตามนี้ http://www.thaiappraisal.org/thai/monthly/monthly.php หรือโทร. 0.2295.3171 คุณธันยมัย

อย่าตกใจ โลกไม่แตกเพราะภัยธรรมชาติในขณะนี้หรอก ดร.โสภณ พรโชคชัย ช่วงนี้มีภัยธรรมชาติเกิดขึ้นมากทั้งแผ่นดินไหว สึนามิ วาตภัย อุทกภัย แม้แต่หิมะตกที่เมืองตากอากาศซาปาของเวียดนาม บางคนก็หลงเข้าใจผิดว่าตกเป็นครั้งแรกหรือตกหนักที่สุด บางคนเข้าใจว่านี่คือสัญญาณเตือนว่าโลกใกล้แตก มีการโหมกระแสกลัวโลกแตกกันใหญ่ จนบางคนอาจตกเป็นเหยื่อของพวกอวิชชา หรือนักลัทธิอุบาทว์ซึ่งอาจทำลายชีวิตผู้คนไปมากกว่าภัยธรรมชาติก็เป็นได้ ภัยพิบัติข้างต้นได้คร่าชีวิตผู้เป็นที่รัก และก่อให้เกิดการสูญเสียมากมายก็จริง แต่ยังไม่อาจเทียบกับภัยธรรมชาติในอดีตที่หากเกิดขึ้นในวันนี้ บางคนอาจถึงขั้นช็อคตาย หรือฆ่าตัวตายไปเลย ยกตัวอย่างเช่นภูเขาไฟกรากะตัว ซึ่งระเบิดเมื่อวันที่ 27 สิงหาคม พ.ศ.2426 หรือ 128 ปีก่อนหน้านี้ในสมัยรัชกาลที่ 5 พื้นที่สองในสามของเกาะหายไปจากแรงระเบิด เถ้าธุลีลอยสูงขึ้นไปถึง 80 กิโลเมตร (ปกติเครื่องบิน ๆ สูงราว 10 กิโลเมตร) ในรัศมี 240 กิโลเมตร ปกคลุมจนมองไม่เห็นแสงอาทิตย์จนคล้ายยามค่ำคืนเป็นเวลาถึง 3 เดือน แรงสั่นสะเทือนสามารถตรวจจับได้ถึงอังกฤษ เสียงระเบิดดังกึกก้องมากจนคนในกรุงจาการ์ตาที่อยู่ห่างไป 150 กิโลเมตรยังต้องเอามืออุดหู คนในกรุงเทพมหานครยังนึกว่าเป็นเสียงปืนใหญ่ แม้แต่คนบนเกาะโรดริเกซในหมู่เกาะมอริเชียส ซึ่งตั้งอยู่ห่างไปถึง 4,776 กิโลเมตรก็ได้ยินเช่นกัน ที่สำคัญการระเบิดยังทำให้เกิดคลื่นสึนามิสูง 30 เมตร ทำให้มีผู้เสียชีวิตถึง 36,000 คน หากเป็นในสมัยปัจจุบันที่มีประชากรหนาแน่น คงสูญเสียชีวิตนับสิบ ๆ ล้านคน อย่างไรก็ตามยังมีเหตุการณ์ที่ร้ายแรงกว่านี้ จนกรากะตัวกลายเป็นเรื่องเล็ก นั่นก็คือการระเบิดของภูเขาไฟแทมโบร่าซึ่งตั้งอยู่บนเกาะซุมบาวาใกล้เกาะบาหลี เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2358 หรือเมื่อ 196 ปีที่แล้วในสมัยรัชกาลที่ 2 ความรุนแรงนั้นเท่ากับการระเบิดของปรมาณู 60,000 ลูก หลังระเบิดเหลือสภาพเป็นหลุมกว้าง 6 กิโลเมตร ลึก 1 กิโลเมตรในปัจจุบัน เกิดฝุ่นละอองมากกว่าการระเบิดของภูเขาไฟกรากะตัวถึง 7 เท่า ว่ากันว่าต้นไม้ล้มระเนระนาดคล้ายกับโลกทั้งโลกจะพังทลายลงในพริบตา พื้นผิวโลกได้รับพลังงานจากแสงอาทิตย์น้อยลงถึง 20 เปอร์เซ็นต์เพราะ ชั้นบรรยากาศของโลกเต็มไปด้วยฝุ่นละอองจนอุณหภูมิของโลกลดลงอย่างมาก นักวิทยาศาสตร์เคยพบว่าน้ำแข็งชั้นล่างบนเกาะกรีนแลนด์ในซีกโลกเหนือยังมีฝุ่นละอองจากภูเขาไฟนี้อยู่มากมาย ในทวีปยุโรปและอเมริกาเหนือไม่มีเวลากลางวันเป็นเวลาหลายสัปดาห์ เพราะถูกฝุ่นละอองภูเขาไฟบดบังแสงอาทิตย์ไว้ และทำให้ไม่มีฤดูร้อนในปีนั้น ในห้วงนั้นยังมีเหตุการณ์ภูเขาไฟระเบิดรุนแรงเป็นชุด ๆ ทั่วโลก เช่น ภูเขาไฟลาซูฟรีในหมู่เกาะแคริเบียน และภูเขาไฟอะวูเหนือเกาะสุลาเวสี ในปี 2355 ภูเขาไฟสุวาโนเซจิมา ใกล้หมู่เกาะโอกินาวา ในปี 2356 และภูเขาไฟมายอนในฟิลิปปินส์ ในปี 2357 ลองคิดดูว่าถ้าเกิดในวันนี้ ผู้คนคงสิ้นหวัง ฆ่าตัวตายไปมากมายนัก ยิ่งถ้ามีสื่อมวลชนเล่นข่าวเอามัน ก็คงยิ่งไปกันใหญ่ ในโลกนี้ยังมีการระเบิดของสุดยอดภูเขาไฟ (Super Volcano) เช่นที่อุทยานแห่งชาติเยลโลสโตนในสหรัฐอเมริกา แต่ครั้งล่าสุดเกิดขี้นที่ภูเขาไฟโทบา ทางตอนเหนือของเกาะสุมาตราใกล้กับประเทศไทย เมื่อประมาณ 75,000 ปีที่ผ่านมา โดยลาวาพุ่งไปไกลกว่า 3,000 กิโลเมตรถึงภาคใต้ของอินเดีย อุณหภูมิเฉลี่ยทั่วโลกลดต่ำลงกว่า 5 องศา เหตุการณ์นี้ทำให้โลกเข้าสู่ยุคน้ำแข็ง หลังจากการปล่อยเถ้าถ่าน 2,800 ลูกบาศก์กิโลเมตร พื้นที่ของภูเขาไฟโทบาได้กลายเป็นทะเลสาบที่ใหญ่และสวยงามมากที่สุดในเอเชียอาคเนย์ แต่การระเบิดระดับสุดยอดภูเขาไฟนี้ก็ไม่ได้ทำให้มนุษยชาติถึงขนาดสูญพันธุ์ แม้มีความเสี่ยงอยู่ ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในทุกวันนี้ยังไม่ใช่สัญญาณล้างโลกหรือจะทำให้โลกแตกอย่างที่เล่าลือเมื่อเทียบกับเหตุการณ์ในอดีต คนเราจึงไม่พึงหวาดกลัวจนเกินไป แต่พึงมีสติ คาดว่าเหตุการณ์มหาประลัยจริง ๆ คงไม่เกิดในชั่วชีวิตนี้ แต่ถึงแม้เกิดเหตุร้าย จนต้องสิ้นชีวิต เราก็ไม่พึงเสียเวลากลัว เพราะไม่มีใครหนีพ้นความตายดังกล่าว ความตายเป็นเรื่องธรรมดา สำคัญที่ว่าจะตายอย่างขนนก (เบาหวิวไร้ความหมายเพราะไม่เคยสร้างสรรค์อะไร แถมบางคนยังอาจทำลาย เอาดีใส่ตัว) หรือจะตายหนักแน่นดุจภูเขาเพราะตายมีเกียรติเพื่อประชาชนและประเทศชาติ อ้างอิง • การเกิดระเบิดของ Super Volcano http://www.vcharkarn.com/varticle/37495 และ http://www.vcharkarn.com/include/vcafe/showkratoo.php?pid=5730 • ภูเขาไฟกรากะตัว http://th.wikipedia.org/wiki/%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%81%E0%B8%B0%E0%B8%95%E0%B8%B1%E0%B8%A7 • Kratatoa. http://en.wikipedia.org/wiki/Krakatoa • Mount Tambora http://en.wikipedia.org/wiki/Mount_Tambora • Year Without A Summer. http://en.wikipedia.org/wiki/Year_Without_a_Summer

โฉนดชุมชน เรื่องวิบัติที่ต้องคัดค้านอย่างถึงที่สุด ดร.โสภณ พรโชคชัย www.facebook.com/pornchokchai www.thaiappraisal.org thaiappraisal@gmail.com การปล้นแผ่นดินที่เป็นสมบัติของคนไทยทั้งชาติเพื่อคน (อยาก) จน จำนวนหนึ่ง และเพื่อการหาเสียงของนักการเมือง เป็นการสร้างความวิบัติแก่ชาติในระยะยาว แนวคิด 'โฉนดชุมชน' นี้เป็นเรื่องวิบัติที่จะสร้างปัญหาอย่างใหญ่หลวงต่อประเทศชาติในอนาคต เปรียบเสมือนการออกโฉนดชนเผ่าแบบประเทศด้อยพัฒนา ทั้งที่ประเทศไทยก็มีโฉนดที่ดินให้บุคคลและนิติบุคคลถือครองมานับร้อยปีอยู่แล้ว และถือเป็นการแก้ปัญหาผิดจุดเป็นอย่างยิ่ง ผมจึงขออนุญาต ‘มองต่างมุม’ เพื่อช่วยกันคิดและมองให้รอบคอบก่อน ‘โฉนดชุมชน’ จะสร้างปัญหาให้กับประเทศชาติ ผมขอคัดค้านด้วยเหตุผลเป็นข้อ ๆ ดังต่อไปนี้: 1. ป่าเสื่อมโทรมนั้น ไม่ควรให้ใครไปอ้างสิทธิ์เอาแผ่นดินของส่วนรวมไปครอบครองเป็นส่วนตัวอย่างเด็ดขาด จะอ้างความจนมาปล้นแผ่นดินไม่ได้ เราควรเอาป่าเสื่อมโทรม มาปลูกป่าในเชิงพาณิชย์เพื่ออนาคตของประเทศชาติในอีก 50-100 ปีข้างหน้า ไม่ใช่กลายเป็น ‘ของโจร’ มา ‘แบ่งเค้ก’ กันไปโดยคนที่อยู่ใกล้ ๆ ถ้าปลูกป่าแล้วมีคนบุกรุก หรือทุกวันนี้มีคนพยายามทำลายป่าสมบูรณ์ให้กลายเป็นป่าเสื่อมโทรม ก็ต้องป้องปราม ไม่ใช่ ‘ยกประโยชน์ให้จำเลยไป’ หรือกลับไปคิดให้คนบุกรุกดูแลป่า ซึ่งเท่ากับ ‘ฝากปลาไว้กับแมว’ 2. คนจนในพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม ไม่ควรทำไร่-นา เพราะไม่มีระบบชลประทาน น้ำท่าก็ไม่สมบูรณ์ ปกติคนชนบทส่วนมากก็มีรายได้จากเกษตรกรรมเป็นรอง รายได้นอกภาคเกษตรกรรมเป็นหลักอยู่แล้ว การให้แต่ละครอบครัวครอบครองกันคนละ 5-30 ไร่ ขึ้นอยู่กับการจับจองตามอำเภอใจ คงเป็นสิ่งที่ไม่สมควร ทุกวันนี้ บ้านชนบท ก็ไม่ค่อยได้ประกอบการอะไรมาก อยู่แต่เด็กและคนแก่เป็นจำนวนมาก และกลายเป็นเสมือน ‘รีสอร์ท’ ให้ญาติพี่น้องที่มาทำงานตามเมืองใหญ่ กลับไป ‘ชาร์ตแบตฯ’ เป็นครั้งคราวอยู่แล้ว 3. ถ้าคนในพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม ไม่ค่อยมีรายได้และยากจน รัฐบาลก็ควรหาทางสร้างงานทางอื่น ไม่ใช่ปล่อยให้ไปครอบครองที่ดินกันครอบครัวละมากบ้างน้อยบ้าง ซึ่งอาจเป็นงานในภาคอุตสาหกรรม ภาคบริการ และอื่น ๆ จะสงวนให้พวกเขาอยู่ตามอัตภาพเช่นนี้ในสภาพที่ไม่เหมาะสมและเป็นการไม่ควร สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น โรงเรียนประถม สถานีอนามัย ก็ต้องขยายออกไปอย่างไม่สิ้นสุด สิ้นเปลืองทรัพยากร เพราะคนใช้บริการก็น้อย สมมติให้ครอบครัวหนึ่งหาของป่าออกมาได้ 200 บาทต่อครัวเรือน และหากนับรวมค่ากินอยู่จากสิ่งที่หาได้ในป่าแล้ว เป็นเงินครัวเรือนละ 5,000 บาท หรือปีละ 60,000 บาท หากชุมชนชาวเขาหนึ่งมี 50 หลังคาเรือน ก็จะเป็นเงิน 3 ล้านบาท เชื่อว่าในปีหนึ่ง ๆ ความสูญเสียของป่าไม้เพื่อการยังชีพของพวกเขา คงมหาศาลกว่านี้ หากจ้างให้พวกเขาอยู่เฉย ๆ ไม่ทำลายป่า คงเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมกว่านี้ 4. กรณีชาวเขา ที่มักนำมาอ้างว่าไม่ได้ทำลายป่าจากการปลูกไร่เลื่อนลอย (หมุนเวียน) นั้น คงเป็นชาวเขากลุ่มเล็ก ๆ แต่เดี๋ยวนี้ชาวเขามีมากมาย ป่าไม้คงไม่พอให้พวกเขาหาเลี้ยงชีพ คนชาวเขาจำนวนมากก็ทำงานในเมือง เช่นคนชนบททั่วไป ชาวเขาที่หาของป่า จับสัตว์ป่ามาขาย ควรหรือที่จะทำเช่นนี้ และนี่หรือคือคนที่จะพิทักษ์ป่า บางทีการจ้างให้พวกเขอยู่เฉย ๆ ไม่ให้บุกรุกป่า และทำหน้าที่ช่วยรักษาป่า ยังดีกว่าปล่อยให้พวกเขาบุกรุกป่าเช่นนี้ 5. กรณีป่าสงวนออกมาทับซ้อนกับที่ดินของผู้ที่ครอบครองไว้ก่อน ก็เป็นปัญหาที่ไม่เหลือบ่ากว่าแรงที่จะแก้ไข จะถือมาเป็นข้ออ้างเพื่อสุมให้ดูมีปัญหามากมาย เพื่อจะได้ออกกฎหมายป่าชุมชน เป็นสิ่งที่ต้องทบทวน ถือเป็นเล่ห์เพทุบายที่ไม่ตรงไปตรงมา สำหรับคนที่อยู่ป่ามาก่อนประกาศเป็นเขตป่า รัฐบาลก็ยินดีออกเอกสารสิทธิ์ให้อยู่แล้ว หรือสามารถต่อสู้เรียกร้องเพื่อความเป็นธรรมได้ แต่ผู้ที่มาบุกรุกภายหลัง ถือว่าเป็นผู้บุกรุก ไม่ควรให้อยู่ หาไม่ใครต่อใครก็จะมาอ้างสิทธิ์ไม่สิ้นสุด 6. ผู้สนับสนุนเรื่องโฉนดชุมชน ยังอ้างว่า คนจนที่บุกรุกอยู่ในเมือง ก็ควรจะได้รับโฉนดชุมชนเช่นกัน ทั้งที่ในความเป็นจริง ผู้ที่อยู่อาศัยในชุมชนแออัดส่วนมาก ไม่ได้เป็นคนจน และโดยเฉพาะชุมชนประเภทบุกรุกอยู่ฟรีบนที่ดินของคนอื่นมา 2 ชั่วคนแล้ว ทำผิดกฎหมายและได้ประโยชน์มาโดยตลอด ยังจะถือโอกาสจะอ้างสิทธิ์ให้มีโฉนดชุมชนอีกหรือ ในขณะที่ชาวบ้านทั่วไปที่ก่อร่างสร้างฐานะขึ้นมา ต้องไปซื้อบ้านชานเมืองไกล ๆ ตอนเช้าก็ออกจากบ้านตอนตีห้าเพื่อเลี่ยงรถติด กว่าจะกลับถึงบ้านก็สองทุ่ม ส่วนคนที่บุกรุกอยู่ใจกลางเมือง ยิ่งถ้าใกล้รถไฟฟ้า ยิ่งสบายใหญ่ แถมรัฐบาลยังจะให้สิทธิ์อยู่ฟรีไปอีกไม่สิ้นสุด อย่างนี้คงไม่เป็นธรรมต่อคนส่วนใหญ่ของประเทศ 7. มีตัวอย่างชุมชนแออัดแห่งหนึ่งที่หลายฝ่ายที่ไม่รู้ก็ยกย่องว่าเป็นชุมชนที่ดี โดยรัฐบาลอนุญาตให้คนเหล่านี้ที่บุกรุกที่ดินของส่วนรวมอยู่ฟรีมา 2 ชั่วคน ได้รับสิทธิเช่าอยู่แบบถูก ๆ แบบถูกกฎหมาย แถมจัดระเบียบบ้านให้ดูสวยงาม มีสวนหย่อมน่ารัก แล้วสุดท้ายก็สรุปว่าชุมชนประเภทนี้ทำดี เป็นชุมชนพอเพียง ทั้งที่นี่คือการ ‘ปล้น’ สมบัติของชาติและส่วนรวมไปใช้เพื่อประโยชน์ของตนเอง 8. เจ้าหน้าที่ของหน่วยงานที่เกี่ยวกับองค์กรชุมชนบางคนถึงขนาดเขียนบทความสนับสนุนโฉนดชุมชนว่า ชาวบ้านที่บุกรุกที่ดินของเอกชนควรได้รับโฉนดชุมชนบนที่ดินที่ตนบุกรุกอยู่โดยไม่รู้ว่าใครเป็นเจ้าของ หรือเป็นที่ดินที่เป็นหนี้กับสถาบันการเงินต่าง ๆ นี่เป็น ‘อาชญากรรม’ การปล้น การละเมิดสิทธิของผู้อื่นอย่างเห็นได้ชัด การปล้นไม่ใช่การทวงถามความเป็นธรรม จึงเป็นบาป หากมีโฉนดที่ดินในลักษณะนี้ก็เท่ากับสร้างอนาธิปไตยให้เกิดขึ้นบนแผ่นดินไทย แผ่นดินนี้ก็จะลุกเป็นไฟ ประเทศก็จะมีแต่ความวิบัติ บรรพบุรุษของเรา ตั้งแต่ระดับกษัตริย์ ข้าราชการ (ที่ดี) และประชาชนที่สละชีพเพื่อปกป้องแผ่นดินไทย ก็คงต้องเสียใจกันขนานใหญ่แน่นอน การไปเบียดบังสมบัติของแผ่นดิน ที่หลวง มาเป็นของตนเองโดยถือว่าอยู่ใกล้ เหยียบย่ำเอาตามใจชอบ มันเป็นบาปที่ปฏิเสธไม่ได้ และอาจเป็นเพราะเหตุนี้จึงไม่เป็นมงคลต่อชีวิต ทำมาค้าขายอะไรก็ไม่ขึ้น และยังอาจเป็นบาปติดตัวไปถึงลูกหลาน บาปมาหรือน้อย ถ้าหลีกเลี่ยงได้ก็จะดีกว่าทำบาปต่อไป หรือถ้าได้ทำบาปไปแล้ว ก็ต้องรู้จักลด ละ เลิก ไม่เช่นนั้น จะไม่พบกับบั้นปลายที่ดีงาม 9. กรณีบ้านสระพัง ต.บางเสาธง อ.ร่อนพิบูลย์ จ.นครศรีธรรมราชที่ชาวบ้านครอบครองที่ดิน 1,600 ไร่มาตั้งแต่ปี 2491 นั้น รัฐบาลก็ควรแก้ไขปัญหาเฉพาะที่นี้ ไม่ใช่กลายเป็นต้นแบบการทำโฉนดชุมชนในบริเวณอื่นทำให้ปัญหายิ่งซับซ้อนไปใหญ่ ทางราชการมีโฉนดตราครุฑ แต่ที่นี่มี ‘โฉนดช้างดำ’ ถ้ามองให้ลึกซึ้งถือเป็นการท้าทายอำนาจรัฐซึ่งเป็นของประชาชนคนส่วนใหญ่ชอบกล ในหลาย ๆ กรณีเช่นนี้ รัฐบาลก็สามารถให้ชาวบ้านเช่าที่ดินได้ในระยะยาว พวกเขาจะได้เอาที่ดินไปจำนองหรือทำนิติกรรมต่าง ๆ เช่นกับธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตรได้ด้วย 10. ถ้าหน่วยงานของรัฐบางหน่วยจะเข้าไปช่วยเหลือ เช่น กรณีชาวบ้านบุกรุกป่าสงวน ต.ศรีสะเกษ อ.นาน้อย จ.น่าน นั้น ไม่ควรไปเพียงสร้างผลงาน และกลายเป็นการกึ่งรับรองสิทธิ์ของการบุกรุกไปเสีย เพราะการแก้ไขปัญหาในภายหลัง จะทำได้ยากขึ้น แต่กรณีใดที่สมควรประชาชนได้เช่าให้ถูกต้อง หรือให้หนังสือแสดงการครอบครอง ก็อาจเป็น สปก.4-01 ให้ได้เช่นกัน 11. ในบางกรณีถึงกับมีการอ้างอิงการแก้ปัญหาที่ดินชายฝั่งทะเลอันดามัน ภายหลังเกิดสึนามิ นั้น แต่เดิมชาวบ้านทั่วไปก็มีเอกสารสิทธิ์อยู่แล้ว ส่วนผู้บุกรุก ก็ควร ‘พอ’ เสียที ไม่ใช่ยังจะอ้างสิทธิ์ที่ไม่พึงได้ต่อไปอีก นอกจากนี้ยังมีข้อสังเกตเพิ่มเติมว่ากรณีสึนามิที่มีองค์กรต่าง ๆ โดยเฉพาะองค์กร NGO และองค์กรอาสาสมัครต่าง ๆ เข้าไปมากมายนั้น เชื่อว่างบประมาณที่ใส่เข้าไป อาจรวมเป็นนับพันนับหมื่นล้านไปแล้ว แต่ก็แทบไม่ได้เห็นโภคผลอะไรเป็นชิ้นเป็นอัน และจนบัดนี้ก็ยังมีเรื่องให้ทำไม่มีวันจบสิ้น ประหนึ่งเป็นการ ‘หากิน’ กับสึนามิชอบกล 12. ในการแก้ไขปัญหานั้น ควรแก้เป็นจุด ๆ ไม่ใช่เหวี่ยงแหออกกฎหมายใช้ไปทั่ว ที่ไหนประชาชนไม่ได้รับความเป็นธรรม ก็ต้องต่อสู้อย่างสันติ เช่น กรณียายไฮ ไม่ใช่เห็นนายทุนปล้นชาติ คน (อยาก) จน ก็จะปล้นชาติบ้าง กรณีออกกฎหมายคลุมไปทั่วนั้น อาจเปิดช่องให้เกิดการทุจริตและประพฤติมิชอบได้ คล้ายกรณี สปก.4-01 ที่ถือโอกาสแจกที่ดินให้คนรวยไปด้วย หรือการออกกฎหมายโฉนดชุมชนนี้คือการปูทางสู่การปล้นแผ่นดินดังกล่าว 13. แม่น้ำหนองบึงในย่านชุมชน ก็ล้วนเป็นของส่วนรวม แต่ไม่ใช่ของชุมชนใดชุมชนหนึ่ง เพราะถ้าเช่นนั้น ชุมชนอื่น ก็อาจไม่ได้รับสิทธิ์ในการใช้สอยด้วย กลายเป็นการสร้างปัญหามากกว่าการแก้ปัญหา ของหลวงหรือของส่วนรวม คือสมบัติของประชาชนทั้งประเทศ ไม่ใช่ให้ใครอยู่ใกล้ทรัพยากร ก็มือใครยาว สาวได้สาวเอา เราต้องคิดเสียใหม่ว่า ของที่ไม่ใช่ของเรา ไม่ควรถือครอง ไม่ว่าตนจะเป็นคนรวยหรือคนจน ของส่วนรวม ของหลวงก็คือของที่ต้องรักษาไว้เพื่อทุกคน 14. การให้คนมีที่ดินเป็นของตนเอง ควรพ้นสมัยได้แล้ว มีที่ดีก็ไม่ใช่ว่าจะดีเสมอไป บางคนพอได้ที่ดินเป็นของตนเอง ก็เอาไปขาย เพราะพวกเขาไม่เคยอาบเหงื่อต่างน้ำจนหาซื้อมาเองได้ แต่ได้จากการแจก พวกเขาจึงขาด Sense of Belonging จึงขายไป แสดงว่าเราไม่ควรแจกที่ดินให้ใคร และการแจกที่ดินไม่ใช่ทางออกของปัญหา และขนาดที่ดินของตนเองยังรักษาไว้ไม่ได้ โฉนดชุมชนก็คงหาคนรักษาได้ยาก อาจกลายเป็นที่รกร้างว่างเปล่า หรือหากเป็นกรณีผู้นำชุมชนที่ทุจริต ในอนาคตก็อาจได้เห็นภาพที่เอาโฉนดชุมชนไปให้คนอื่นหรือนายทุนเช่าต่อไปก็ได้ กลายเป็นที่ตั้งโรงสี โรงเลื่อยหรือโรงงานอะไรไป รายได้ก็เข้าทำนอง ‘วัดครึ่งหนึ่ง กรรมการครึ่งหนึ่ง’ อย่างที่เห็นอยู่ทั่วไป 15. เมื่อ 50 ปีที่แล้ว แทบไม่มีหมู่บ้านชาวเขาอยู่บนเขาเลย แต่เดี๋ยวนี้มีมากมาย บุกรุกกันเพิ่มแทบทุกวัน ทุกเดือน ทุกปี จึงคงเป็นไม่ได้ได้ที่จะให้ขยายตัวอย่างนี้ บางแห่งกลายเป็น อบต. กลายเป็นเมืองไปแล้ว อย่างนี้จะบอกว่าชาวเขาอยู่อย่างพอเพียงไม่ขยายตัวได้อย่างไร เราจึงควรจัดหาที่อยู่ให้ใหม่ ในเวียดนามเมื่อปลายเดือนกันยายน 2552 ก็อพยพย้ายคนนับแสน ๆ เพื่อหนีพายุ คนนับล้านที่อาจต้องย้ายออกจากป่า ถ้าทำแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ต้องรีบร้อนแบบหนีพายุ ก็น่าจะสามารถทำได้ เชื่อว่า ในจีน ลาว เขมร เวียดนามหรือมาเลเซีย เขาคงไม่ปล่อยให้มีการบุกรุกป่ากันตามอำเภอใจเช่นนี้อยู่ตลอดเวลา เราอาจต้องไปดูงานการจัดการป่าไม้ของประเทศเพื่อนบ้านมากกว่าไปดูงานที่ยุโรปและอเมริกาเสียแล้ว 16. ในการจัดการปัญหาของชาตินั้น ทางราชการต้องดำเนินการโดยเด็ดขาดโดยไม่เลือกปฏิบัติ จะย่อหย่อนจนปัญหาลุกลามเช่นนี้ต่อไปไม่ได้ คนที่รับราชการมาจนได้ดิบได้ดีใหญ่โต ได้ลาภยศมากมาย แต่กลับปล่อยให้แผ่นดินไทยถูกปล้นชิงโดยเสมือนไร้ขื่อแป สมควรได้รับการประณามเป็นอย่างยิ่ง เราต้องปกครองกันโดยกฎหมายให้เคร่งครัด ไม่ใช่ให้กฎหมู่อยู่เหนือกฎหมาย พวกมากลากไป เสียงดังไว้ก่อน หรือมือใครยาว สาวได้สาวเอา 17. ในประเทศสังคมนิยม ไม่ว่าจะเป็นรัสเซีย จีน เวียดนาม เขาก็เลิกระบบนารวมกันไปแล้ว เรายังจะย้อนยุคไปถึงโฉนดชุมชนเสียอีก การแก้ไขปัญหาของชาตินั้น แน่นอน เราก็ควรฟังเสียงของผู้สูญเสียผลประโยชน์ และหากเขาได้รับผลกระทบ ก็ต้องชดเชยกันให้เต็มที่ แต่จะฟังแต่คนเดือดร้อน โดยไม่นำพาประโยชน์ของคนส่วนใหญ่และประเทศชาติ ก็เท่ากับเรานำพาแต่กฎหมู่ ในมาเลเซีย หากรัฐบาลมีโครงการพัฒนาใด ๆ ประชาชนมีสิทธิ์ที่จะไม่เห็นด้วยกับค่าทดแทนที่จ่ายให้ เพราะเขาต้องการให้ประชาชนได้รับความเป็นธรรม แต่จะมาโหวกเหวกโวยวายไม่เห็นด้วยกับโครงการ ไมได้เด็ดขาด แต่ของไทย หากจะทำอะไรแต่ละที กลับไปถามแต่ผู้สูญเสียประโยชน์ส่วนน้อย อีกไม่ช้าประเทศไทยต้องด้อยกว่าเพื่อนบ้าน (ยกเว้นพม่า) อย่างแน่นอน ในท้ายสุดของบทความนี้ ขอยกความเห็นของผู้อ่านบทความที่ผมก่อนหน้านี้ มาร่วมเผยแพร่ ว่า “เลิกมันซะที กับความหน้าด้าน ที่อ้างความยากจนบังหน้า หัดเคารพตนเองบ้าง หัดเคารพตนเองที่ไม่โลภอยากจะได้ของๆใคร หัดเคารพตนเองที่จะไม่โลภ บุกยึดที่ป่า มาเป็นของตน - คนที่เคารพตนเองนั้น ขนาดกล้วยไม้ ในป่าก็ต้องไม่ไปเอามันออกมา ต้องปล่อยเอาไว้เยี่ยงนั้น - คนที่เคารพตนเอง ต้องไม่ยิงแม่นก ต้องไม่ยิงลิงหรือยิงหมียิงแม่เสือเพื่อที่จะเอาลูกของมันมาขาย - คนที่เคารพตนเอง ต้องรังเกียจ การค้าสัตว์ป่า หรือแม้นกระทั่งการกินอาหารป่า ไม่ว่าจะเอามาทำเป็นยาบ้าบอคอแตกอะไรทั้งสิ้น - คนที่เคารพตนเอง ถ้าจะเอาต้นไม้ในป่ามาใช้ ก็ต้องเลือกเอาเฉพาะกิ่งที่มันหักโค่นเท่านั้น ไม่ใช่ไปลักตัดต้นไม้ในป่า - คนที่เคารพตนเองต้องไม่เผาป่าเพื่อบุกรุกหรือต้องไม่แผ้วถางป่าเพื่อบุกรุก ทุกคนสามารถที่จะเคารพตนเองได้ ไม่ว่าเขาเหล่านั้นจะยากดีมีจนอย่างไร และพึงระลึกเสมอว่า ความยากจนนั้นสามารถที่จะแก้ไขให้หายยากจนได้ ถ้าหากมีความพยายาม หมั่นเพียร ไม่ตั้งในความประมาท นั่นคือไม่ตั้งอยู่ในสิ่งที่ผิดกฎหมายและผิดศีลธรรม ไม่เคยมีคนขยันและเอาจริงที่อดตาย และที่สำคัญที่สุด ต้องให้ทุกคนอยู่ภายใต้กฎหมายเดียวกัน ไม่มีข้อยกเว้น และต้องมีกฎหมายที่ควบคุมการผูกขาด และกฎหมายที่ควบคุมไม่ให้มีการถือครองที่ดินที่มากเกินไป นั่นคือระดับร้อยไร่ มันก็น่าที่จะพอแล้ว”

อสังหาริมทรัพย์ปี 53 เปิดตัว 3 แสนล้านบาท ทำลายสถิติในรอบ 16 ปี ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ทั้งนี้เป็นเพราะเศรษฐกิจขยายตัวจากผลของการส่งออก แสดงว่าการยกเลิกมาตรการภาษี ปัจจัยทางการเมืองไม่ได้มีผลลบเช่นที่มีผู้พยายามให้คงไว้โดยอ้างประชาชนแต่อย่างใด ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่เปิดตัวใหม่ในปี 2553 มีถึง 429 โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยราว 115,748 และมีมูลค่า 299,036 ล้านบาท มากสุดเป็นประวัติการณ์ ทำลายสถิติในรอบ 16 ปี โดยก่อนหน้านี้ปีที่มีการเปิดตัวสูงสุดคือปี 2537 จำนวน 400,000 ล้านบาท ส่วนปี 2538 เปิดตัว 263,000 ล้านบาท หากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุด จะพบว่ามี 424 โครงการ จำนวน 114,150 หน่วยรวมมูลค่า 291,743 ล้านบาท หรือหน่วยละประมาณ 2.556 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดตัวค่อนข้างน้อยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา คือรวมกันมีมูลค่าเพียง 7,293 ล้านบาทเท่านั้น อย่างไรก็ตามในจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วยนี้ อาคารชุดเปิดตัวมากที่สุดคือ 54.7% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 26.8% บ้านเดี่ยว 14.4% และบ้านแฝด 3.2% อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว 0.8% และเป็นที่ดินเปล่าจัดสรรเพียง 0.1% หรือ 117 แปลงเท่านั้น ทั้งนี้เพราะสถาบันการเงินส่วนมากไม่อำนวยสินเชื่อในกรณีที่ดินเปล่า การนี้แสดงว่าอาคารชุดยังครองส่วนแบ่งในตลาดสูงสุด การที่ที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2553 โดยเฉพาะมีราคา 2.556 ล้านบาท นั้นก็เพราะในจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วยนี้ มีถึง 41% ที่เป็นที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนถึง 58% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาเกิน 10 ล้านบาททั้งที่เป็นบ้านเดี่ยวและอาคารชุด มีจำนวนเพียง 1,176 หน่วย หรือเพียง 1% ของที่อยู่อาศัยเท่านั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2553 นี้ เทียบกับปี 2552 พบว่า เปิดเพิ่มขึ้นถึงหนึ่งเท่าตัว ( 98%) ในแง่ของจำนวนหน่วย ส่วนจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 50% แสดงว่าเปิดโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ส่วนมูลค่าของการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2553 ก็เพิ่มขึ้นถึง 59% การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่งก็เป็นดัชนีการเตือนภัย ว่าหากมีการเปิดตัวมากมายอย่างต่อเนื่องเช่นนี้อีก อาจเกิดภาวะล้นตลาดในไม่ช้านี้ ในรายละเอียดจะพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่เฉลี่ยในปี 2553 ณ 2.556 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาในปี 2552 ณ 3.177 ล้านบาทอย่างชัดเจน การนี้แสดงให้เห็นถึงการเน้นผลิตในราคาถูกเพื่อให้จูงใจให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้น ถือเป็นการสร้างภาวะฟองสบู่อย่างหนึ่ง แต่ฟองสบู่ยังไม่แตก เว้นแต่มีการเปิดตัวโครงการจำนวนมหาศาลเช่นปี 2553 อีก สำหรับในปี 2554 คาดว่ายังจะเปิดตัวในปริมาณที่ใกล้เคียงกับปี 2553 ดังนั้น นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านจึงพึงระวังภาวะฟองสบู่แตกที่อาจเกิดในปี 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวในที่สุด อนึ่ง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะจัดการสัมมนาประจำปี ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 54” ใน วันพุธที่ 26 มกราคม 2554 เวลา 08:30-13:00 น. ณ โรงแรมบันยันทรี เพื่อเผยแพร่ข้อมูลผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2553-2554 ซึ่งถือเป็นข้อมูลใหม่สดที่ไม่เคยเผยแพร่ที่ใดมาก่อน (First-hand Information) ท่านผู้สนใจ โปรดติดต่อคุณภูวนัย โทร. 02.295.3905 หรือ ดูรายละเอียดได้ที่ http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminars_outlook.php วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ความรู้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้ วิธีเปรียบเทียบตลาด เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า "มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้: 1) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง 2) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง 3) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ 4) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%) วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง เช่นที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นทุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท อนึ่งสมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด หรือ Discounted Casflow Analysis (DCF) ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง วิธีประเมินโดยแบบจำลอง Computer-assisted mass appraisal (CAMA) เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533 การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้ มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน อนึ่งโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะจัดสอนวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน รุ่นที่ 14 หลักสูตรที่รับรองโดยกระทรวงศึกษาธิการ ในวันที่ 16 มีนาคม – 26 มิถุนายน 2554 ดูรายละเอียดที่ http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/ap101.php ท่านสามารถเข้าฟังการชี้แจงหลักสูตรที่ http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminars_special.php